王建華

摘要:資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的問(wèn)題,現(xiàn)階段,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要是依賴于向銀行借款融資。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)融資方式的多元化,房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要能夠在激烈的市場(chǎng)環(huán)境中探索積極有效的融資方式。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響因素,分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的困境,并提出了融資策略。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);影響因素;融資策略

一、房地產(chǎn)融資的影響因素

(一)融資成本

在商品經(jīng)濟(jì)條件下,資金是一種特殊的商品,資金的融通實(shí)際就是資金這種特殊商品在經(jīng)濟(jì)行為人之間的讓渡。因此,對(duì)于資金所有者來(lái)說(shuō),讓渡了資金使用權(quán)必然要求得到回報(bào),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)由于獲得了資金使用權(quán)就必須付出代價(jià)?，F(xiàn)代企業(yè)融資理論認(rèn)為,由于資本市場(chǎng)是不完善的,不同的融資方式的成本有較大的差異,企業(yè)融資方式的選擇首先取決于融資成本。

(二)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況

企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況是指經(jīng)營(yíng)的好壞和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資決策的結(jié)果,表現(xiàn)在資產(chǎn)收益率的變動(dòng)上。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)籌資決策的結(jié)果,表現(xiàn)在投資收益率的變動(dòng)方面。如果房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大,投資者便會(huì)有較高的收益率要求,直接影響到企業(yè)的融資。

(三)證券市場(chǎng)條件

證券市場(chǎng)的好壞影響證券投資的風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而影響到無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的高低。證券的市場(chǎng)流動(dòng)難易程度和價(jià)格波動(dòng)程度會(huì)直接影響到投資者的投資收益率。如果某種證券的市場(chǎng)流動(dòng)性較差,則投資者買賣證券的難度及變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)加大,要求的收益率就會(huì)提高;或者雖然市場(chǎng)存在對(duì)某種證券的需求,但市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大,于是投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)較大,要求的收益率就會(huì)提高,進(jìn)而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

(四)總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境

總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中資本的供給和需求關(guān)系及預(yù)測(cè)通貨膨脹的水平。如果整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的資金需求和供給發(fā)生變動(dòng),或通貨膨脹水平發(fā)生變化,投資者也會(huì)相應(yīng)改變其要求的收益率。具體說(shuō)如果貨幣需求增加,而供給沒(méi)有相應(yīng)增加,投資人便會(huì)提高其投資收益率,房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本就會(huì)上升。反之,則房地產(chǎn)企業(yè)資本成本下降。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問(wèn)題

(一)貸款方式少

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè),沒(méi)有資金就沒(méi)有房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn),使得房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金,因此,融資問(wèn)題成為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在國(guó)內(nèi)主要有三種形式:第一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款,主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動(dòng)資金;第二種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款,主要為具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款;第三種是房地產(chǎn)抵押貸款,是開(kāi)發(fā)商以擬開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短,無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的需要。因此,目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)化的程度仍有待提高,相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。

(二)各種融資方式的局限性

房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種:一是,內(nèi)部融資。內(nèi)部融資不需要實(shí)際對(duì)外支付利息或股息,內(nèi)部融資的成本遠(yuǎn)低于外部融資,因此是首選的融資方式。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金,而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者,雖可能會(huì)喪失一些未來(lái)利益,但相對(duì)于總體利益終究是微不足道的。房地產(chǎn)企業(yè),更多的資金是通過(guò)外部融資獲得。二是,外部融資。外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式,目前主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資等,但各種融資方式均有一定局限性。

(三)資產(chǎn)負(fù)債率偏高

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高,過(guò)高的負(fù)債比率不僅增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),而且也增加了債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn),使企業(yè)的融資能力大大降低。根據(jù)融資次序理論,為防止企業(yè)利潤(rùn)外流,保持企業(yè)的控制權(quán),避免股權(quán)的稀釋,企業(yè)融資選擇總是先使用內(nèi)部資金,在內(nèi)部資金不足且條件允許的情況下才會(huì)使用外部資金:即使在初始階段就有外源融資渠道可以選擇,企業(yè)往往也會(huì)優(yōu)先選用債務(wù)融資,再是權(quán)益融資。許多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)椴辉概c他人分享高利潤(rùn)而放棄了股權(quán)融資方式,這是自有資金不足的根本原因。

(四)法律法規(guī)不健全

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展缺少相關(guān)政策、法規(guī)的支持,與房地產(chǎn)相關(guān)的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互的支持與協(xié)調(diào),現(xiàn)實(shí)操作起來(lái)困難,直接影響到房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受,但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài),使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)融資的策略

(一)促進(jìn)企業(yè)規(guī)模的壯大

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量眾多,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必然走向集中,形成資金實(shí)力雄厚,規(guī)模龐大,擁有充沛資源的房地產(chǎn)大公司,房地產(chǎn)企業(yè)朝著集約化發(fā)展,產(chǎn)品開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?而一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)將被擠出市場(chǎng),淘汰出局。隨著經(jīng)濟(jì)全球化步伐的日益加快,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。培育實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司艦隊(duì)已迫在眉睫。具體實(shí)施時(shí),既可以借助資本市場(chǎng),也可以采用兼并現(xiàn)有中小企業(yè)的形式,實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益,還可以通過(guò)企業(yè)間的項(xiàng)目收購(gòu)、土地轉(zhuǎn)讓等形式優(yōu)化資源組合,擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,從而更有效地利用直接融資。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極實(shí)施資產(chǎn)重組、內(nèi)外兼并,合理調(diào)整企業(yè)投資結(jié)構(gòu),進(jìn)行集約化發(fā)展和規(guī)模化產(chǎn)品開(kāi)發(fā),為企業(yè)踏入新的發(fā)展時(shí)期創(chuàng)造有利的條件。

(二)采取多元融資模式

我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多元化融資模式應(yīng)是包含有多種融資形式和多個(gè)融資渠道,有多個(gè)金融機(jī)構(gòu)及法律等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與的一個(gè)獲取資金的體系或系統(tǒng)。這一體系的核心是融資工具,所有融資工具都與銀行信貸具有同等競(jìng)爭(zhēng)力,可以是房地產(chǎn)企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、股票、基金、租賃、商業(yè)票據(jù)以及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款等。融資模式的“多元”是指存在多種可供利用的融資形式,以和單純依賴銀行信貸的“單一”融資模式形成對(duì)比。但具體到對(duì)于某一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),可以根據(jù)企業(yè)規(guī)模、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)以及所依賴的環(huán)境等因素選取適合自身特征的融資模式。其所采用的融資模式中可以有多種融資形式,也可以一種為主,甚至就只有一種,主要是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)確定。

(三)做好財(cái)務(wù)規(guī)劃

要定期對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析,包括:從經(jīng)濟(jì)角度考慮市場(chǎng)正常與否;企業(yè)的市場(chǎng)地位;投入經(jīng)營(yíng)幾年來(lái)的毛利額;對(duì)設(shè)備或物資的不斷變化的需要;以及薪金稅收和其它主要開(kāi)支。根據(jù)從企業(yè)建立之初到下一年的財(cái)務(wù)記錄,預(yù)測(cè)企業(yè)盈虧,預(yù)測(cè)應(yīng)詳盡到月,這樣季節(jié)性變化就會(huì)一目了然,有些企業(yè)做兩年、三年或更長(zhǎng)的預(yù)測(cè),一般而言,對(duì)于變化較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)和不斷出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的政策,房地產(chǎn)企業(yè)做出一年預(yù)測(cè)已綽綽有余。另外,房地產(chǎn)企業(yè)需要清楚企業(yè)內(nèi)部的資金來(lái)源,包括過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)的來(lái)源,這是一種相對(duì)金融存量,對(duì)企業(yè)投入過(guò)多少資金,目前需要多少資金維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn),將來(lái)需要多少資金都要十分的清除,才能夠做出相應(yīng)的正確融資決策。需要預(yù)估資金平衡表,對(duì)下一期企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債及資產(chǎn)凈額的估計(jì),根據(jù)以收入實(shí)際的資金平衡表,確定今后幾個(gè)月需要多少流動(dòng)資金維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。及時(shí)做出現(xiàn)金預(yù)測(cè),對(duì)下一年度企業(yè)現(xiàn)金流入、流出情況的預(yù)報(bào),以此作為日常工作指南,精明的企業(yè)管理要求,在不發(fā)生現(xiàn)金短缺的情況下,除了必需的現(xiàn)金之外,手頭不要保留更多現(xiàn)金,以往的記錄可以作為預(yù)測(cè)的根據(jù)。這樣可以減少融資總量,減少不必要的融資,降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

(四)加強(qiáng)企業(yè)的信用管理

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)信用管理,需要從兩個(gè)方面著力。一是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)者,做好信用評(píng)估和管理,防止無(wú)法收回房地產(chǎn)銷售資金,另一方面,加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)審核,保證企業(yè)維持一個(gè)正常的現(xiàn)金流,及時(shí)付清工程款項(xiàng),按期償還銀行貸款,提高企業(yè)自身的信用,樹立良好的企業(yè)信用形象。此外,房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)自身信用建設(shè),及時(shí)清理應(yīng)收款,避免因不能及時(shí)收回應(yīng)收款而不得不靠融資來(lái)維持經(jīng)營(yíng),重新審查所有客戶的信用,確定其及時(shí)償債的能力,估算拖欠款的利息,建立切實(shí)可行的制度處理呆賬和壞賬。迅速支付各種票據(jù),最好在最后期限以前支付,以保持良好的信用,盡可能用現(xiàn)金支付或及早付款,以便充分享用供應(yīng)廠商和合同廠家提供的折扣,與債權(quán)人和顧客間保持緊密聯(lián)系,迅速解決與支付有關(guān)的麻煩,讓債權(quán)人充分了解你的業(yè)務(wù)性質(zhì)、季節(jié)因素和其它可能干擾收入的現(xiàn)金流的問(wèn)題。

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