王建華

摘要:資金問題歷來都是房地產企業(yè)最為關注的問題,現(xiàn)階段,我國房地產企業(yè)主要是依賴于向銀行借款融資。隨著市場經濟的發(fā)展和企業(yè)融資方式的多元化,房地產企業(yè)迫切需要能夠在激烈的市場環(huán)境中探索積極有效的融資方式。本文闡述了房地產企業(yè)融資的影響因素,分析了房地產企業(yè)融資所面臨的困境,并提出了融資策略。

關鍵詞:房地產企業(yè);影響因素;融資策略

一、房地產融資的影響因素

(一)融資成本

在商品經濟條件下,資金是一種特殊的商品,資金的融通實際就是資金這種特殊商品在經濟行為人之間的讓渡。因此,對于資金所有者來說,讓渡了資金使用權必然要求得到回報,對房地產企業(yè)來說由于獲得了資金使用權就必須付出代價?，F(xiàn)代企業(yè)融資理論認為,由于資本市場是不完善的,不同的融資方式的成本有較大的差異,企業(yè)融資方式的選擇首先取決于融資成本。

(二)企業(yè)的經營和財務狀況

企業(yè)內部的經營狀況和財務狀況是指經營的好壞和財務風險的大小。經營風險是企業(yè)投資決策的結果,表現(xiàn)在資產收益率的變動上。財務風險是企業(yè)籌資決策的結果,表現(xiàn)在投資收益率的變動方面。如果房地產企業(yè)的經營風險和財務風險較大,投資者便會有較高的收益率要求,直接影響到企業(yè)的融資。

(三)證券市場條件

證券市場的好壞影響證券投資的風險,進而影響到無風險報酬率的高低。證券的市場流動難易程度和價格波動程度會直接影響到投資者的投資收益率。如果某種證券的市場流動性較差,則投資者買賣證券的難度及變現(xiàn)風險加大,要求的收益率就會提高;或者雖然市場存在對某種證券的需求,但市場價格波動較大,于是投資風險也會較大,要求的收益率就會提高,進而影響到房地產企業(yè)的融資。

(四)總體經濟環(huán)境

總體經濟環(huán)境決定整個經濟體系中資本的供給和需求關系及預測通貨膨脹的水平。如果整個社會經濟中的資金需求和供給發(fā)生變動,或通貨膨脹水平發(fā)生變化,投資者也會相應改變其要求的收益率。具體說如果貨幣需求增加,而供給沒有相應增加,投資人便會提高其投資收益率,房地產企業(yè)的資本成本就會上升。反之,則房地產企業(yè)資本成本下降。

二、房地產企業(yè)融資面臨的問題

(一)貸款方式少

房地產業(yè)是資金密集型的行業(yè),沒有資金就沒有房地產。房地產企業(yè)具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長等特點,使得房地產企業(yè)需要大量資金,因此,融資問題成為房地產企業(yè)的關鍵問題。房地產開發(fā)貸款在國內主要有三種形式:第一種是房地產開發(fā)流動資金貸款,主要用于補充企業(yè)為完成計劃內土地開發(fā)和商品房建設任務需要的流動資金;第二種是房地產開發(fā)項目貸款,主要為具體的房地產開發(fā)項目提供生產性流動資金貸款;第三種是房地產抵押貸款,是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都很短,無法適應房地產開發(fā)周期的需要。因此,目前我國房地產金融市場化的程度仍有待提高,相應的房地產貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。

(二)各種融資方式的局限性

房地產企業(yè)融資方式有兩種:一是,內部融資。內部融資不需要實際對外支付利息或股息,內部融資的成本遠低于外部融資,因此是首選的融資方式。內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。對開發(fā)企業(yè)來說,預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金,而且可以將部分市場風險轉移給購房者,雖可能會喪失一些未來利益,但相對于總體利益終究是微不足道的。房地產企業(yè),更多的資金是通過外部融資獲得。二是,外部融資。外部融資成為房地產企業(yè)獲取資金的主要方式,目前主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資等,但各種融資方式均有一定局限性。

(三)資產負債率偏高

我國房地產企業(yè)的資產負債率普遍較高,過高的負債比率不僅增大了企業(yè)的風險,而且也增加了債權人的風險,使企業(yè)的融資能力大大降低。根據(jù)融資次序理論,為防止企業(yè)利潤外流,保持企業(yè)的控制權,避免股權的稀釋,企業(yè)融資選擇總是先使用內部資金,在內部資金不足且條件允許的情況下才會使用外部資金:即使在初始階段就有外源融資渠道可以選擇,企業(yè)往往也會優(yōu)先選用債務融資,再是權益融資。許多房地產企業(yè)因為不愿與他人分享高利潤而放棄了股權融資方式,這是自有資金不足的根本原因。

(四)法律法規(guī)不健全

我國房地產企業(yè)的發(fā)展缺少相關政策、法規(guī)的支持,與房地產相關的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互的支持與協(xié)調,現(xiàn)實操作起來困難,直接影響到房地產融資渠道的正常開展。如房地產投資基金被業(yè)內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內人士接受,但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài),使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、完善房地產企業(yè)融資的策略

(一)促進企業(yè)規(guī)模的壯大

我國房地產企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量眾多,從長遠來看,我國房地產企業(yè)必然走向集中,形成資金實力雄厚,規(guī)模龐大,擁有充沛資源的房地產大公司,房地產企業(yè)朝著集約化發(fā)展,產品開發(fā)實現(xiàn)規(guī)?；?而一些小型的房地產企業(yè)將被擠出市場,淘汰出局。隨著經濟全球化步伐的日益加快,市場競爭日趨激烈。培育實力雄厚、競爭力強的房地產公司艦隊已迫在眉睫。具體實施時,既可以借助資本市場,也可以采用兼并現(xiàn)有中小企業(yè)的形式,實現(xiàn)規(guī)模效益,還可以通過企業(yè)間的項目收購、土地轉讓等形式優(yōu)化資源組合,擴大企業(yè)規(guī)模,從而更有效地利用直接融資。因此,房地產企業(yè)應積極實施資產重組、內外兼并,合理調整企業(yè)投資結構,進行集約化發(fā)展和規(guī)?；a品開發(fā),為企業(yè)踏入新的發(fā)展時期創(chuàng)造有利的條件。

(二)采取多元融資模式

我國的房地產開發(fā)企業(yè)多元化融資模式應是包含有多種融資形式和多個融資渠道,有多個金融機構及法律等中介服務機構參與的一個獲取資金的體系或系統(tǒng)。這一體系的核心是融資工具,所有融資工具都與銀行信貸具有同等競爭力,可以是房地產企業(yè)債券、房地產信托、股票、基金、租賃、商業(yè)票據(jù)以及其他金融機構的貸款等。融資模式的“多元”是指存在多種可供利用的融資形式,以和單純依賴銀行信貸的“單一”融資模式形成對比。但具體到對于某一個房地產開發(fā)企業(yè)來說,可以根據(jù)企業(yè)規(guī)模、開發(fā)項目的性質以及所依賴的環(huán)境等因素選取適合自身特征的融資模式。其所采用的融資模式中可以有多種融資形式,也可以一種為主,甚至就只有一種,主要是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展狀況來確定。

(三)做好財務規(guī)劃

要定期對企業(yè)的經營狀況進行分析,包括:從經濟角度考慮市場正常與否;企業(yè)的市場地位;投入經營幾年來的毛利額;對設備或物資的不斷變化的需要;以及薪金稅收和其它主要開支。根據(jù)從企業(yè)建立之初到下一年的財務記錄,預測企業(yè)盈虧,預測應詳盡到月,這樣季節(jié)性變化就會一目了然,有些企業(yè)做兩年、三年或更長的預測,一般而言,對于變化較大的房地產市場和不斷出臺的針對房地產融資市場的政策,房地產企業(yè)做出一年預測已綽綽有余。另外,房地產企業(yè)需要清楚企業(yè)內部的資金來源,包括過去、現(xiàn)在和將來的來源,這是一種相對金融存量,對企業(yè)投入過多少資金,目前需要多少資金維持企業(yè)正常運轉,將來需要多少資金都要十分的清除,才能夠做出相應的正確融資決策。需要預估資金平衡表,對下一期企業(yè)資產、負債及資產凈額的估計,根據(jù)以收入實際的資金平衡表,確定今后幾個月需要多少流動資金維持企業(yè)運轉。及時做出現(xiàn)金預測,對下一年度企業(yè)現(xiàn)金流入、流出情況的預報,以此作為日常工作指南,精明的企業(yè)管理要求,在不發(fā)生現(xiàn)金短缺的情況下,除了必需的現(xiàn)金之外,手頭不要保留更多現(xiàn)金,以往的記錄可以作為預測的根據(jù)。這樣可以減少融資總量,減少不必要的融資,降低房地產企業(yè)的財務費用。

(四)加強企業(yè)的信用管理

房地產企業(yè)要加強信用管理,需要從兩個方面著力。一是針對房地產企業(yè)產品的消費者,做好信用評估和管理,防止無法收回房地產銷售資金,另一方面,加強對企業(yè)自身的財務審核,保證企業(yè)維持一個正常的現(xiàn)金流,及時付清工程款項,按期償還銀行貸款,提高企業(yè)自身的信用,樹立良好的企業(yè)信用形象。此外,房地產企業(yè)需要加強自身信用建設,及時清理應收款,避免因不能及時收回應收款而不得不靠融資來維持經營,重新審查所有客戶的信用,確定其及時償債的能力,估算拖欠款的利息,建立切實可行的制度處理呆賬和壞賬。迅速支付各種票據(jù),最好在最后期限以前支付,以保持良好的信用,盡可能用現(xiàn)金支付或及早付款,以便充分享用供應廠商和合同廠家提供的折扣,與債權人和顧客間保持緊密聯(lián)系,迅速解決與支付有關的麻煩,讓債權人充分了解你的業(yè)務性質、季節(jié)因素和其它可能干擾收入的現(xiàn)金流的問題。

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