莫邦亞　葉青青

摘要:房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作以及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展起著重要的作用。本文對(duì)1997年—2007年以來(lái)房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源及變化情況進(jìn)行簡(jiǎn)要地分析,并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 資金來(lái)源 結(jié)構(gòu)

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-8937(2009)03-0161-02

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)既是現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),又是社會(huì)普遍關(guān)注的民生行業(yè)。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn),使得房地產(chǎn)的發(fā)展不僅要依靠自身積累,而且要依靠社會(huì)集資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售過(guò)程中,房地產(chǎn)商利用的自有資金只占總資金的30% 左右,而其余70%左右的資金來(lái)源于金融系統(tǒng)的融資、外資以及消費(fèi)者的預(yù)付款。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的渠道

2.1 國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金

在計(jì)劃體制下,國(guó)家和地方財(cái)政撥款是國(guó)家和各級(jí)地方政府撥給國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基金或?qū)ｍ?xiàng)開(kāi)發(fā)資金,由財(cái)政部門(mén)核準(zhǔn)劃撥形成企業(yè)資本金。隨著我國(guó)投融資體制的改革,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步建立了以銀行信貸為中心的多樣化的融資渠道,政府不再向國(guó)有企業(yè)增加財(cái)政投入用作企業(yè)資本金,而主要通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住宅,加大對(duì)住宅市場(chǎng)的投入。

2.2 國(guó)內(nèi)貸款

房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款直接表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,包括流動(dòng)資金貸款,主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動(dòng)資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款,主要為具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性資金貸款房地產(chǎn)抵押貸款。開(kāi)發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來(lái)自銀行貸款。

2.3 企業(yè)債券

房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年以后再未發(fā)行,原有的少量債券也已兌付。

2.4 外資

主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金,通過(guò)直接購(gòu)買(mǎi)土地、房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式,集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)。

2.5 自籌資金

自籌資金主要包括:企業(yè)內(nèi)部資金;其他企業(yè)資金:包括企業(yè)間聯(lián)營(yíng)、入股、債券及各種商業(yè)信用;職工和民間資金;發(fā)行股票。

2.6 其他資金來(lái)源

主要由定金與預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款等組成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)預(yù)售房地產(chǎn)品,提前向購(gòu)買(mǎi)者或使用單位收取定金和分期付款,既可以解決開(kāi)發(fā)資金的不足,也可以避免市場(chǎng)滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn),降低資金成本,加快資金周轉(zhuǎn)。企業(yè)除向銀行貸款外,還向非銀行金融機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、證券公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司融通資金。

3 分析資金來(lái)源結(jié)構(gòu)

3.1 從總體規(guī)模上來(lái)看

1997—2007年,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投入始終保持快速增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭,特別是2003年以后,相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,房地產(chǎn)投資一直在高位上運(yùn)行。從表一數(shù)據(jù)可以看出,房地產(chǎn)投資資金主要來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源。國(guó)內(nèi)其他融資和海外其他融資呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。2003年是分水嶺,1997年—2003年,房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20%左右的水平,2003年國(guó)家出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,隨后又實(shí)行了一系列的調(diào)控政策,導(dǎo)致銀根緊縮,銀行貸款明顯下降,2004年國(guó)內(nèi)貸款比2003年下降了近5個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來(lái)源比例持續(xù)提高。

3.2 從各主要來(lái)源看

國(guó)內(nèi)銀行貸款。具體表現(xiàn)為:國(guó)內(nèi)銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款。2001—2003 年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在2 0 % 左右的水平。2004 年,由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)用地和貸款實(shí)行控制,同時(shí),個(gè)人消費(fèi)信貸不良率開(kāi)始上升,商業(yè)銀行提高住房消費(fèi)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)趨緩,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款在房地產(chǎn)投資中的比重均有所下降。而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大,購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重呈下降趨勢(shì)。地產(chǎn)企業(yè)自籌資金。房地產(chǎn)企業(yè)部分自籌資金間接來(lái)自銀行貸款。多年來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足,為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例的要求,不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來(lái)充當(dāng)自有資金。2004 年年初以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重呈上升趨勢(shì)。國(guó)外資金。外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與涉及開(kāi)發(fā)、中介和銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié),主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金,通過(guò)直接購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式,集中投資首都經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲等熱點(diǎn)區(qū)域。外資表面上比重呈下降趨勢(shì),但實(shí)際上外資以更加隱蔽的形式和渠道參與房地產(chǎn)。社會(huì)資金。主要包括:以直接投資入股的形式參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金的一部分;以購(gòu)房款形式轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金;被房地產(chǎn)企業(yè)以高利籌集進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金。

4 建議

改變地方政府把土地出讓收入作為財(cái)政主要依靠的現(xiàn)狀,抑制地方政府開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的沖動(dòng)。針對(duì)不同層次的需求,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),保持供求平衡。合理調(diào)整土地和資金供應(yīng)結(jié)構(gòu),利用財(cái)政,稅收等手段積極引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投機(jī)和投資性需求,規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為,理順市場(chǎng)秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理,嚴(yán)密防范土地儲(chǔ)備貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。督促和引導(dǎo)商業(yè)銀行適時(shí)調(diào)控信貸結(jié)構(gòu),重點(diǎn)支持中低價(jià)位商品房開(kāi)發(fā),控制高價(jià)樓盤(pán)貸款增長(zhǎng)。

改革現(xiàn)行的外匯管理體制,建立靈活的市場(chǎng)匯率機(jī)制,綜合運(yùn)用稅收、信貸等手段調(diào)控外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資,盡快在現(xiàn)行宏觀調(diào)控政策中增加對(duì)本外幣的協(xié)調(diào)內(nèi)容,有效控制房地產(chǎn)資金結(jié)匯,減少對(duì)貨幣政策效果的淡化作用。

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