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        城市開發(fā)區(qū)土地市場均衡和集約利用研究

        2009-09-18 06:02:34劉聞欣
        新媒體研究 2009年12期
        關(guān)鍵詞:工業(yè)用地經(jīng)營性集約

        劉聞欣

        [摘要]土地市場是一種要素市場,其市場結(jié)構(gòu)或組織形態(tài)取決于土地作為資源的稀缺狀況以及社會對土地資源的占有形式。從我國土地的資源屬性及其察賦看,土地是極為稀缺的經(jīng)濟資源,城市土地更是如此。這就決定了我國是社會或國家對土地的占有方式,以使稀缺的土地資源在全社會范圍內(nèi)得到合理地利用和配置。因此,我國土地要素市場具有壟斷競爭市場的結(jié)構(gòu)特征。對城市開發(fā)區(qū)土地市場均衡和土地集約利用進行研究。

        [關(guān)鍵詞]土地市場開發(fā)區(qū)集約利用

        中圖分類號:TU98文獻標識碼:A文章編號:1671—7597(2009)0620111-01

        土地從資源含義進入市場到可實現(xiàn)的土地需求或土地消費是一個逐級市場化、商品化的過程,每級市場都與土地開發(fā)程度及其商品屬性相對應,并使市場壟斷趨于競爭。一般意義上講,我國土地市場是壟斷市場。但嚴格地說。壟斷市場是特指土地的一級市場,即土地批租市場。而在二、三級土地商品市場中,土地的商品屬性則較完全地替代了土地的資源屬性。其流通功能不斷加強,并具有供求規(guī)律的顯著特征。因此,它們的市場結(jié)構(gòu)就轉(zhuǎn)化為壟斷競爭市場或局部的完全競爭市場。因此,本文將對我國開發(fā)區(qū)土地市場進行細分,分別研究開發(fā)區(qū)土地一級和二級市場上,不同的市場均衡狀態(tài)下,市場機制的作用效率與土地集約利用的程度。

        一、一圾市場

        供給是土地市場中的限制變量。因此,將從土地市場供給變動入手,嘗試構(gòu)建土地一級市場均衡模型,以探究其內(nèi)在的市場機制運行特征與土地利用集約程度。與我國經(jīng)濟體制相適應,我國的土地所有制是城市土地的國家所有與農(nóng)村土地的集體所有并存。依據(jù)目前我國的有關(guān)法律,對于城鎮(zhèn)國有土地實行使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度(地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外)。而農(nóng)村土地是不能直接入市的,必須經(jīng)過國家征用。變更土地所有權(quán),方可進行土地使用權(quán)的出讓。

        作為開發(fā)區(qū)來說,土地供給主要來自農(nóng)地征用、土地非農(nóng)化后的土地增量供給。因此,本研究將從開發(fā)區(qū)土地一級市場供給角度,通過不斷嚴格假設(shè)條件,模擬土地一級市場從競爭市場結(jié)構(gòu)向壟斷競爭、完全壟斷市場結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變過程,使構(gòu)建的理論模型不斷逼近現(xiàn)實,以較深入地探討我國開發(fā)區(qū)土地一級市場的不同均衡狀態(tài)下,市場機制的作用方式及其土地利用的集約程度。

        當經(jīng)濟發(fā)展等客觀條件變化引致土地需求增加時,由于土地供給量不變,土地一級市場只能在高價位下實現(xiàn)均衡。一級市場出讓地價高昂,符合價值規(guī)律。即高地價反映了土地的稀缺程度較高,增加了用地者之間的競爭程度,也顯化了土地價值。而對于用地者來說,由于地價高昂,其取得土地的實際成本較大,也迫使其節(jié)約集約利用土地,從而在整體上實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和集約利用。

        研究表明在開發(fā)區(qū)土地一級市場上,在完全競爭、壟斷競爭和完全壟斷的不同市場結(jié)構(gòu)中,由于市場的發(fā)育完善程度不同,市場機制的作用方式和作用效率以及政府對開發(fā)區(qū)土地市場的干預程度也存在一定的差異,繼而導致土地利用的集約度不同。發(fā)育越完善的土地市場,市場機制越充分,土地資源配置和利用的集約度越高;而發(fā)育越不完善,政府干預越過度的土地市場中,資源的配置和利用效率則較低。而我國目前的開發(fā)區(qū)土地一級市場則由于市場發(fā)育尚不成熟,政府對土地市場的運行也有過度的干預而導致開發(fā)區(qū)土地資源的配置和利用效率低下。

        二、二級市場

        土地二級市場,指的是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場,較之于土地一級市場,它無法滿足土地供給彈性為零的假設(shè)。這是因為,在二級土地市場上,供給主體是多元的,流通渠道也較為暢通。土地的商品屬性逐漸顯現(xiàn),其流通功能不斷增強,市場機制的配置作用也較為明顯。

        開發(fā)區(qū)的用地類型多樣,二級土地市場也由于用地類型的不同,其市場運行機制和均衡狀態(tài)也是不一樣的,并產(chǎn)生不同的土地資源配置和利用效率。據(jù)此,本研究將開發(fā)區(qū)用地細分為經(jīng)營性用地和工業(yè)用地兩大類分別進行土地二級市場的均衡分析。

        1開發(fā)區(qū)經(jīng)營性用地二級市場均衡與土地集約利用。開發(fā)區(qū)經(jīng)營性用地主要是指一些商業(yè)服務業(yè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地,這部分用地在開發(fā)區(qū)總用地量中的比例是較小的,但由于行業(yè)的經(jīng)營性質(zhì),其市場發(fā)育是較為完善的。經(jīng)營性用地二級市場的供給主體多元化,流通渠道暢通,市場活躍。土地交易價格能隨著市場供求關(guān)系的變化而變化,市場交易體現(xiàn)了等價交換的原則。土地的商品屬性完全替代了其資源屬性。開發(fā)區(qū)經(jīng)營性用地二級市場的相對完善,創(chuàng)造了有利的市場環(huán)境來促進經(jīng)營性用地的流轉(zhuǎn)和交易,有效的促進了土地資源的優(yōu)化配置,提高了開發(fā)區(qū)經(jīng)營性用地的集約利用程度。同時,對于一些房地產(chǎn)開發(fā)用地,由于用地者過于追求單位用地的投入產(chǎn)出效率,而導致部分用地的過度集約利用,忽略了生態(tài)和環(huán)境效益,因此,政府也應當通過規(guī)劃等行政干預手段來控制部分經(jīng)營性用地過度利用土地的行為,使單位用地實現(xiàn)經(jīng)濟、生態(tài)和社會效益的綜合最優(yōu)。

        2開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級市場均衡與土地集約利用。開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級市場的土地供給主要來自于開發(fā)區(qū)已出讓土地中的閑置、空閑、低效利用的土地以及一些撒資企業(yè)退還的土地:需求方則是一些中小投資企業(yè),由于其投資標準達不到開發(fā)區(qū)的單獨供地門檻,無法單獨取得用地,只能依靠租賃開發(fā)區(qū)其他企業(yè)空閑用地或開發(fā)區(qū)標準廠房的方式來解決用地問題。因此,本研究將這一類用地者視為開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級市場的需求方。在開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級市場上,供求雙方是很難達到均衡狀態(tài)的。主要是因為開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級市場的發(fā)育是不完善的,突出表現(xiàn)為市場體系不夠健全,缺乏流通渠道,無配套制度,信息不暢,中介組織也是較為匾乏的。

        因此,開發(fā)區(qū)工業(yè)用地中的空閑、閑置和低效利用的土地并不能通過市場機制自發(fā)實現(xiàn)流轉(zhuǎn)、交易。目前,主要是政府采取措施以提高閑置和空閑用地的利用效率。如政府對閑置、空閑一定年限的土地收取閑置費,以敦促用地者節(jié)約集約利用,提高用地效率:對超過一定年限仍未利用的土地實行無償收回,政府將其重新投放市場。而對于低效利用的土地,一些地區(qū)開發(fā)區(qū)政府則采取產(chǎn)業(yè)置換的政策,將用地效率低的企業(yè)置換出來,而重新引入用地效率較高的企業(yè),以提高存量土地的利用效率。但上述做法還是以政府為主導力量推動的,由于政府掌握土地利用動態(tài)變化的信息有限,并不能充分、及時的了解用地狀況,因而政策的實施力度和效果還存在較大的局限,開發(fā)區(qū)土地閑置、空閑、低效利用的現(xiàn)象還普遍存在。更完善的提高開發(fā)區(qū)存量土地利用效率的辦法應是積極培育開發(fā)區(qū)工業(yè)用地的二級市場,創(chuàng)造存量用地流轉(zhuǎn)、交易的自主機制,通過制度完善、政策創(chuàng)新積極培育中介組織,活躍和完善開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級市場,從而提高存量土地的利用效率,促進其集約利用。

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