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        城市開(kāi)發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)均衡和集約利用研究

        2009-09-18 06:02:34劉聞欣
        新媒體研究 2009年12期
        關(guān)鍵詞:工業(yè)用地經(jīng)營(yíng)性集約

        劉聞欣

        [摘要]土地市場(chǎng)是一種要素市場(chǎng),其市場(chǎng)結(jié)構(gòu)或組織形態(tài)取決于土地作為資源的稀缺狀況以及社會(huì)對(duì)土地資源的占有形式。從我國(guó)土地的資源屬性及其察賦看,土地是極為稀缺的經(jīng)濟(jì)資源,城市土地更是如此。這就決定了我國(guó)是社會(huì)或國(guó)家對(duì)土地的占有方式,以使稀缺的土地資源在全社會(huì)范圍內(nèi)得到合理地利用和配置。因此,我國(guó)土地要素市場(chǎng)具有壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)特征。對(duì)城市開(kāi)發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)均衡和土地集約利用進(jìn)行研究。

        [關(guān)鍵詞]土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)集約利用

        中圖分類(lèi)號(hào):TU98文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1671—7597(2009)0620111-01

        土地從資源含義進(jìn)入市場(chǎng)到可實(shí)現(xiàn)的土地需求或土地消費(fèi)是一個(gè)逐級(jí)市場(chǎng)化、商品化的過(guò)程,每級(jí)市場(chǎng)都與土地開(kāi)發(fā)程度及其商品屬性相對(duì)應(yīng),并使市場(chǎng)壟斷趨于競(jìng)爭(zhēng)。一般意義上講,我國(guó)土地市場(chǎng)是壟斷市場(chǎng)。但嚴(yán)格地說(shuō)。壟斷市場(chǎng)是特指土地的一級(jí)市場(chǎng),即土地批租市場(chǎng)。而在二、三級(jí)土地商品市場(chǎng)中,土地的商品屬性則較完全地替代了土地的資源屬性。其流通功能不斷加強(qiáng),并具有供求規(guī)律的顯著特征。因此,它們的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)就轉(zhuǎn)化為壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)或局部的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。因此,本文將對(duì)我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分,分別研究開(kāi)發(fā)區(qū)土地一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)上,不同的市場(chǎng)均衡狀態(tài)下,市場(chǎng)機(jī)制的作用效率與土地集約利用的程度。

        一、一圾市場(chǎng)

        供給是土地市場(chǎng)中的限制變量。因此,將從土地市場(chǎng)供給變動(dòng)入手,嘗試構(gòu)建土地一級(jí)市場(chǎng)均衡模型,以探究其內(nèi)在的市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行特征與土地利用集約程度。與我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng),我國(guó)的土地所有制是城市土地的國(guó)家所有與農(nóng)村土地的集體所有并存。依據(jù)目前我國(guó)的有關(guān)法律,對(duì)于城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度(地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外)。而農(nóng)村土地是不能直接入市的,必須經(jīng)過(guò)國(guó)家征用。變更土地所有權(quán),方可進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓。

        作為開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)說(shuō),土地供給主要來(lái)自農(nóng)地征用、土地非農(nóng)化后的土地增量供給。因此,本研究將從開(kāi)發(fā)區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)供給角度,通過(guò)不斷嚴(yán)格假設(shè)條件,模擬土地一級(jí)市場(chǎng)從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)向壟斷競(jìng)爭(zhēng)、完全壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變過(guò)程,使構(gòu)建的理論模型不斷逼近現(xiàn)實(shí),以較深入地探討我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)的不同均衡狀態(tài)下,市場(chǎng)機(jī)制的作用方式及其土地利用的集約程度。

        當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等客觀條件變化引致土地需求增加時(shí),由于土地供給量不變,土地一級(jí)市場(chǎng)只能在高價(jià)位下實(shí)現(xiàn)均衡。一級(jí)市場(chǎng)出讓地價(jià)高昂,符合價(jià)值規(guī)律。即高地價(jià)反映了土地的稀缺程度較高,增加了用地者之間的競(jìng)爭(zhēng)程度,也顯化了土地價(jià)值。而對(duì)于用地者來(lái)說(shuō),由于地價(jià)高昂,其取得土地的實(shí)際成本較大,也迫使其節(jié)約集約利用土地,從而在整體上實(shí)現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和集約利用。

        研究表明在開(kāi)發(fā)區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)上,在完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)和完全壟斷的不同市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中,由于市場(chǎng)的發(fā)育完善程度不同,市場(chǎng)機(jī)制的作用方式和作用效率以及政府對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)的干預(yù)程度也存在一定的差異,繼而導(dǎo)致土地利用的集約度不同。發(fā)育越完善的土地市場(chǎng),市場(chǎng)機(jī)制越充分,土地資源配置和利用的集約度越高;而發(fā)育越不完善,政府干預(yù)越過(guò)度的土地市場(chǎng)中,資源的配置和利用效率則較低。而我國(guó)目前的開(kāi)發(fā)區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)則由于市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟,政府對(duì)土地市場(chǎng)的運(yùn)行也有過(guò)度的干預(yù)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)區(qū)土地資源的配置和利用效率低下。

        二、二級(jí)市場(chǎng)

        土地二級(jí)市場(chǎng),指的是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng),較之于土地一級(jí)市場(chǎng),它無(wú)法滿足土地供給彈性為零的假設(shè)。這是因?yàn)?,在二?jí)土地市場(chǎng)上,供給主體是多元的,流通渠道也較為暢通。土地的商品屬性逐漸顯現(xiàn),其流通功能不斷增強(qiáng),市場(chǎng)機(jī)制的配置作用也較為明顯。

        開(kāi)發(fā)區(qū)的用地類(lèi)型多樣,二級(jí)土地市場(chǎng)也由于用地類(lèi)型的不同,其市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和均衡狀態(tài)也是不一樣的,并產(chǎn)生不同的土地資源配置和利用效率。據(jù)此,本研究將開(kāi)發(fā)區(qū)用地細(xì)分為經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地兩大類(lèi)分別進(jìn)行土地二級(jí)市場(chǎng)的均衡分析。

        1開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地二級(jí)市場(chǎng)均衡與土地集約利用。開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地主要是指一些商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,這部分用地在開(kāi)發(fā)區(qū)總用地量中的比例是較小的,但由于行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì),其市場(chǎng)發(fā)育是較為完善的。經(jīng)營(yíng)性用地二級(jí)市場(chǎng)的供給主體多元化,流通渠道暢通,市場(chǎng)活躍。土地交易價(jià)格能隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化而變化,市場(chǎng)交易體現(xiàn)了等價(jià)交換的原則。土地的商品屬性完全替代了其資源屬性。開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地二級(jí)市場(chǎng)的相對(duì)完善,創(chuàng)造了有利的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)性用地的流轉(zhuǎn)和交易,有效的促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化配置,提高了開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地的集約利用程度。同時(shí),對(duì)于一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,由于用地者過(guò)于追求單位用地的投入產(chǎn)出效率,而導(dǎo)致部分用地的過(guò)度集約利用,忽略了生態(tài)和環(huán)境效益,因此,政府也應(yīng)當(dāng)通過(guò)規(guī)劃等行政干預(yù)手段來(lái)控制部分經(jīng)營(yíng)性用地過(guò)度利用土地的行為,使單位用地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)和社會(huì)效益的綜合最優(yōu)。

        2開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)均衡與土地集約利用。開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)的土地供給主要來(lái)自于開(kāi)發(fā)區(qū)已出讓土地中的閑置、空閑、低效利用的土地以及一些撒資企業(yè)退還的土地:需求方則是一些中小投資企業(yè),由于其投資標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到開(kāi)發(fā)區(qū)的單獨(dú)供地門(mén)檻,無(wú)法單獨(dú)取得用地,只能依靠租賃開(kāi)發(fā)區(qū)其他企業(yè)空閑用地或開(kāi)發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的方式來(lái)解決用地問(wèn)題。因此,本研究將這一類(lèi)用地者視為開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)的需求方。在開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)上,供求雙方是很難達(dá)到均衡狀態(tài)的。主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)育是不完善的,突出表現(xiàn)為市場(chǎng)體系不夠健全,缺乏流通渠道,無(wú)配套制度,信息不暢,中介組織也是較為匾乏的。

        因此,開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地中的空閑、閑置和低效利用的土地并不能通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)、交易。目前,主要是政府采取措施以提高閑置和空閑用地的利用效率。如政府對(duì)閑置、空閑一定年限的土地收取閑置費(fèi),以敦促用地者節(jié)約集約利用,提高用地效率:對(duì)超過(guò)一定年限仍未利用的土地實(shí)行無(wú)償收回,政府將其重新投放市場(chǎng)。而對(duì)于低效利用的土地,一些地區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)政府則采取產(chǎn)業(yè)置換的政策,將用地效率低的企業(yè)置換出來(lái),而重新引入用地效率較高的企業(yè),以提高存量土地的利用效率。但上述做法還是以政府為主導(dǎo)力量推動(dòng)的,由于政府掌握土地利用動(dòng)態(tài)變化的信息有限,并不能充分、及時(shí)的了解用地狀況,因而政策的實(shí)施力度和效果還存在較大的局限,開(kāi)發(fā)區(qū)土地閑置、空閑、低效利用的現(xiàn)象還普遍存在。更完善的提高開(kāi)發(fā)區(qū)存量土地利用效率的辦法應(yīng)是積極培育開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地的二級(jí)市場(chǎng),創(chuàng)造存量用地流轉(zhuǎn)、交易的自主機(jī)制,通過(guò)制度完善、政策創(chuàng)新積極培育中介組織,活躍和完善開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng),從而提高存量土地的利用效率,促進(jìn)其集約利用。

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