孫薇薇

碧海、藍(lán)天、陽(yáng)光、椰風(fēng)、沙灘，你能想到的與度假相關(guān)的最浪漫的元素，海南三亞都能給予你，尤其是近年來，有“東方夏威夷”美譽(yù)的三亞更是憑著其得天獨(dú)厚的氣候、生態(tài)資源，引得購(gòu)房投資者們紛紛慷慨解囊，圓自己一個(gè)“面朝大海，春暖花開”的夢(mèng)'但隨之而來因購(gòu)房產(chǎn)生的投訴、糾紛也頻頻見諸報(bào)端。近期，在海南三亞市中級(jí)人民法院開庭審理的一起購(gòu)房糾紛案，無(wú)疑給異地購(gòu)房者敲響了警鐘。

一擲千金三亞購(gòu)買“天價(jià)別墅”

擁有西班牙國(guó)籍、外祖父是臺(tái)灣前“司法院長(zhǎng)”黃少谷的胡小燕常年在中國(guó)大陸經(jīng)商，2005年。一次偶然的機(jī)會(huì)，胡小燕去三亞度假。碧藍(lán)的大海、柔軟的沙灘，遼闊的天空、熱辣的陽(yáng)光，這一切讓已經(jīng)在上海安家的胡，有了購(gòu)房的沖動(dòng)，“心動(dòng)不如行動(dòng)”，胡小燕迅速鎖定了位于三亞灣海坡度假區(qū)的帝王花園，剛剛開盤的帝王花園每平方米售價(jià)1.6萬(wàn)元，這在當(dāng)時(shí)平均房?jī)r(jià)僅有兩三千元的三亞，是不折不扣的“天價(jià)別墅?！钡?，胡小燕對(duì)“帝王花園”卻一見鐘情，在經(jīng)過與開發(fā)商三亞鴻凱實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鴻凱公司”)一番協(xié)商后。2005年3月5日，雙方簽訂了購(gòu)房合同，胡小燕花1068萬(wàn)元買了小區(qū)內(nèi)面積為668平方米的四層別墅，這套別墅是小區(qū)內(nèi)靠海最近的一棟，稱得上帝王花園的“樓王”。根據(jù)這份商品房買賣合同的約定，胡小燕必須在簽訂合同的5個(gè)工作日內(nèi)支付95％的總房款。

據(jù)胡小燕回憶，“當(dāng)時(shí)與我簽訂買房合同的是一名女士，名叫吳杰，她自稱是開發(fā)商的法定代表人兼第一大股東，并給了一張擔(dān)任董事長(zhǎng)的名片。在她的要求下，我用美金支付房款。買房后的第四天，吳杰特地來到上海，并在荷蘭銀行開了個(gè)賬戶，我則根據(jù)當(dāng)時(shí)的美元匯率，將相當(dāng)于1015萬(wàn)元人民幣的美元匯了進(jìn)去?！?/p>

付了錢后，胡小燕對(duì)于布置這套海景豪宅可是不遺余力，不僅邀請(qǐng)了自己頗為信賴的建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，還不惜代價(jià)從上海運(yùn)了四個(gè)集裝箱的裝修材料，準(zhǔn)備大興土木。將溫泉引入花園，并在露臺(tái)上安裝超大的按摩浴池，室內(nèi)裝潢也極盡豪華之能事，耗時(shí)大約半年多，房子才算裝修完畢，前后總共花費(fèi)200多萬(wàn)元巨資。本來可以在家坐享南國(guó)風(fēng)光的胡小燕，因?yàn)橐恢睕]有拿到相關(guān)手續(xù)和證書，心里總有隱約的擔(dān)心，“根據(jù)合同，開發(fā)高必須在交房的3個(gè)月之內(nèi)。為我辦理產(chǎn)權(quán)證，否則要付房?jī)r(jià)的2％作為違約金。樓盤是2006年1月20日竣工驗(yàn)收交房的，此后我多次聯(lián)系開發(fā)商要求支付余下5％的房款，辦出房產(chǎn)證，可開發(fā)商卻一直沒給個(gè)明確的說法?！?/p>

胡小燕的擔(dān)心在2008年10月變成了現(xiàn)實(shí)，沒有等到《綜合驗(yàn)收合格證明》及《住宅質(zhì)量保證書》以及產(chǎn)權(quán)證的胡小燕卻收到了開發(fā)商“解除合同”的一紙通知函，理由是沒有收到胡小燕的購(gòu)房款。對(duì)此，胡小燕表示，“如此浩大的工程，如果真如開發(fā)商所說沒付房錢，他們?cè)缇驮摮雒娓深A(yù)，偏偏三年后才強(qiáng)行調(diào)換門鎖，趕我出門。居心到底何在呢?”胡小燕認(rèn)為這其實(shí)是開發(fā)商在“美元匯率大幅下挫，而自己購(gòu)買的帝王花園房?jī)r(jià)接近翻一番”的情況下的“賴賬”行為。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)合同能否自動(dòng)解除

2009年1月，氣憤不過的胡小燕將開發(fā)商海南三亞鴻凱公司告上了三亞市中級(jí)人民法院，請(qǐng)求法院判令鴻凱公司擅自解除《商品房買賣合同》的通知無(wú)效；繼續(xù)履行購(gòu)房合同，交付該房屋的《綜合驗(yàn)收合格證明》及《住宅質(zhì)量保證書》并為其辦理產(chǎn)權(quán)證；支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金20余萬(wàn)元。

2009年5月12日，三亞中級(jí)法院公開對(duì)此案進(jìn)行了審理，并將購(gòu)房合同簽訂者吳杰追加為本案第三人，經(jīng)過原被告雙方的法庭爭(zhēng)論，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)落在了“房屋買賣合同是否能夠自動(dòng)解除”這一核心問題上。

原告方

胡小燕：我已經(jīng)全面履行了合同項(xiàng)下的主要義務(wù)，購(gòu)房合同合法有效——

我于2005年3月5日與被告簽訂該房屋的《商品房買賣合同》，根據(jù)合同約定，3月9日，我將相當(dāng)于1015萬(wàn)元人民幣的美金支付到鴻凱公司的吳杰的賬戶里，但鴻凱公司收到購(gòu)房款后，這三年來，既未交付相關(guān)手續(xù)證書，也未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致我時(shí)至今日未能交付剩余的5％的購(gòu)房尾款，且無(wú)法與之取得聯(lián)系。如泥牛入海的被告鴻凱公司卻突然在2008年10月出現(xiàn)了并以我“沒有以人民幣支付，而是以美金支付”為由，要求解除合同，這未免太荒唐了。這三年下來，他們從未提出異議，如果我沒有交付房款，一千多萬(wàn)元的別墅被告怎么會(huì)同意我裝修并居住呢?這一點(diǎn)我的裝修設(shè)計(jì)師盧敏鋒可以作證。另外，吳杰因欣賞我們的裝修風(fēng)格，還委托盧敏鋒于2005年9月開始對(duì)帝王花園的另一幢別墅“澹寧府”進(jìn)行裝修，據(jù)我在三亞市房地局查閱的資料可以發(fā)現(xiàn)，澹寧府屬于鴻凱公司所有，吳杰如果不是代表鴻凱公司所為，她怎么會(huì)委托盧敏鋒進(jìn)行裝修?

被告方

開發(fā)商鴻凱公司：胡小燕未向公司支付購(gòu)房款，購(gòu)房合同已自動(dòng)解除～

我公司至今未收到原告胡小燕的購(gòu)房款，她聲稱支付美金到吳杰的賬戶，公司也并不知情，公司從未授權(quán)吳杰代收購(gòu)房款。正因?yàn)榇?，我們才沒有向胡小燕出具過任何購(gòu)房收款憑據(jù)。由于胡小燕沒有按期付款，合同已經(jīng)自動(dòng)解除，因此不存在我們向胡小燕交房的事實(shí)，更談不上同意她裝修房屋了，相反，胡小燕是利用施工單位管理上的疏漏，試圖通過先裝修房屋。后占有房屋之目的。我們還要保留起訴其侵權(quán)的權(quán)利。

第三人

鴻凱公司股東、本案購(gòu)房合同簽訂昔吳杰：胡小燕說以美元支付購(gòu)房款，根本無(wú)事實(shí)經(jīng)過——

胡小燕說我是公司法定代表人與事實(shí)不符，我只是公司一名普通辦事員。胡小燕把錢打給我是這樣的：我到上海時(shí)，胡小燕待我很熱情，過后她說要拿我的身份證開個(gè)賬戶，我見她很熱情，求我?guī)退齻€(gè)忙，就答應(yīng)隨她去了上海的荷蘭銀行，她拿我的身份證開了蘆，所有的手續(xù)都是她一個(gè)人操作的，多少錢我不知道，這筆錢與購(gòu)房合同也沒有關(guān)系，錢是她的，我無(wú)權(quán)過問。

原告方律師觀點(diǎn)：

本案購(gòu)房合同合法有效，鴻凱公司應(yīng)該繼續(xù)履行合同，并支付相應(yīng)違約金——

第三人的辯解理由實(shí)在是經(jīng)不起推敲，購(gòu)房合同上白紙黑字分明顯示著法定代表人、委托代理人處吳杰的簽名，還加蓋了鴻凱公司的公章，這表明吳杰是得到被告授權(quán)的簽訂和履行本合同的委托代理人，吳杰當(dāng)然有權(quán)代收購(gòu)房款。原告作為善意的交易相對(duì)方?jīng)]有理由不相信吳杰是以公司代理人及公司負(fù)責(zé)人的身份，與其進(jìn)行交易并且履行合同。根據(jù)《民法通則》第43條的規(guī)定，企業(yè)法人應(yīng)對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任：即使如吳杰所言，該款項(xiàng)不知所用為何，那么上千萬(wàn)的款項(xiàng)存放在她賬戶里三四年，她卻從未提出任何異議，這合乎常理口馬?而且，2008年10月吳杰發(fā)出的“美金退款函”中明確寫著“你委托本人代交房款?！憋@而易見，吳杰向法庭“撒謊”了。退一萬(wàn)步說。即使合同約定以人民幣支付購(gòu)房款，胡小燕以美金支付也不構(gòu)成合同的履行不能，而僅僅構(gòu)成合同履行的部分瑕疵，不能帶來合同的解除。合同約定胡小燕需在2005年3月10日之前支付95％的房款，而在前述支付期限屆滿之后，鴻凱公司在長(zhǎng)達(dá)三年半多的時(shí)間里從未以任何方式向她催款，這只能證明鴻凱公司已經(jīng)收到而且認(rèn)可了胡小燕支付的購(gòu)房款。

根據(jù)《合同法》以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，被告鴻凱公司提出合同自動(dòng)解除于法無(wú)據(jù)。本案中的購(gòu)房合同不具備法定解除的條件，也不具有約定解除的條件，而且，自2006年3月10日以后，被告享有的一年的合同解除權(quán)早已消滅，鴻覬公司應(yīng)該繼續(xù)履行合同，并支付相應(yīng)違約金。