徐康寧

金融危機(jī)影響經(jīng)濟(jì)生活最嚴(yán)重的時(shí)候，中國(guó)的居民除了希望危機(jī)快點(diǎn)過去，也期盼國(guó)內(nèi)過高的房?jī)r(jià)降下來，以便符合中國(guó)人的收入水平和實(shí)際購買力。但是，絕大多數(shù)人失望了，房?jī)r(jià)只是降了一點(diǎn)點(diǎn)，很快又迅速回升了，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲。目前經(jīng)濟(jì)還沒真正有回暖，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高于危機(jī)前的水平。用一些國(guó)際人士的話講，用在紐約買房的錢在上海買不到同等的樓盤。中國(guó)房?jī)r(jià)之高已經(jīng)有悖常理。

房?jī)r(jià)過高，老百姓一直有意見，政府也常說要整頓市場(chǎng)，壓抑房?jī)r(jià)，但始終不見效果。每次政府干預(yù)市場(chǎng)時(shí)，開發(fā)商一點(diǎn)也不緊張，仍然從容拿地，高價(jià)銷售，賺取高額利潤(rùn)。不管是危機(jī)前還是危機(jī)后，笑到最后的總是開發(fā)商。

中國(guó)的房?jī)r(jià)是一個(gè)特殊現(xiàn)象，房?jī)r(jià)不斷被推高成了頑癥，背后有極其復(fù)雜的原因。

首先應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲有市場(chǎng)剛性需求的原因。中國(guó)正處于快速城市化的發(fā)展進(jìn)程，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，對(duì)住房提出了巨大的需求。估計(jì)未來二、三十年中國(guó)的城市人口將達(dá)到10億，而目前才4億左右，這是世界上難得一見的城市化浪潮。在別的國(guó)家看已經(jīng)是過多的樓盤，但在中國(guó)卻可以比較容易地消化掉。

但是，這種巨大市場(chǎng)需求的背后也有不正常的因素，導(dǎo)致需求缺乏真實(shí)性，產(chǎn)生不小的泡沫。首先是炒房成風(fēng)。不少個(gè)人和集團(tuán)成批地買房和賣房，其中有的是既得利益者。筆者在一位開發(fā)商處了解到，有一個(gè)地方的村子因城市擴(kuò)大搞拆遷開發(fā)，村長(zhǎng)掌握信息，一口氣買了20套房子，等著漲價(jià)。其次是開發(fā)商利用市場(chǎng)中信息不對(duì)稱的機(jī)會(huì)，故意制造房源緊張狀況，或囤積房子捂盤惜售，誘使需求人為放大。

再次，也有買房者自身不夠成熟，住房消費(fèi)存在一定的誤區(qū)。熟悉國(guó)內(nèi)外住房市場(chǎng)的人都知道，中國(guó)城市的住宅消費(fèi)水平已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。例如，與韓國(guó)相比，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低于他們，但居住水平已經(jīng)在他們之上。韓國(guó)首爾的成套住房多數(shù)在100平方米以下（我國(guó)建設(shè)部制定的90平方米住宅標(biāo)準(zhǔn)也是參考了這一情況），中國(guó)許多城市的人均居住水平已經(jīng)達(dá)到了35平方米以上。從某種意義上講，中國(guó)的住房消費(fèi)已經(jīng)有點(diǎn)超前了。這當(dāng)然是指總體的平均水平，沒有把故意炒房的因素放在內(nèi)。

開發(fā)商在市場(chǎng)中總是能笑到最后，還因?yàn)樗麄兪且粋€(gè)強(qiáng)勢(shì)群體，左右市場(chǎng)的力量很大。開發(fā)商是賣房的，消費(fèi)者是買房的，買賣雙方處于一個(gè)博弈的關(guān)系。買房者希望房?jī)r(jià)能低一點(diǎn)，符合自己的購買力；賣房者總是想把房?jī)r(jià)賣高一點(diǎn)，多賺一點(diǎn)利潤(rùn)。究竟房?jī)r(jià)幾何，取決于雙方在市場(chǎng)中的博弈力量?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)越推越高，顯然是開發(fā)商在博弈中取勝。如果沒有市場(chǎng)的約束規(guī)制，開發(fā)商可以把他們的博弈能力放大到無窮大。在中國(guó)，房地產(chǎn)的地段、信息、買賣條款幾乎都被開發(fā)商所壟斷，甚至連價(jià)格，買房者都缺乏足夠的知情權(quán)，在開發(fā)商面前，買房者是相當(dāng)?shù)娜鮿?shì)。

問題的關(guān)鍵就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)中缺乏相應(yīng)的約束規(guī)制，以至于造成開發(fā)商無比強(qiáng)勢(shì)。首先是政府不作為或作為不夠。在不少地方，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成一個(gè)巨大的利益鏈，地方政府就是這個(gè)利益鏈的重要一環(huán)。由于地方政府的財(cái)力相當(dāng)大一部分來自于房地產(chǎn)業(yè)，一些地方政府一方面說要抑制房?jī)r(jià)，另一方面又指望房?jī)r(jià)漲收入增，所以常常是雷聲大、雨點(diǎn)小，甚至暗中推動(dòng)房?jī)r(jià)，以至于出現(xiàn)房地產(chǎn)局長(zhǎng)稱誰降價(jià)向誰問罪的新聞（事后發(fā)現(xiàn)該局長(zhǎng)為腐敗分子）。

其次是一些部門和單位利用公信力甚至公權(quán)力影響市場(chǎng)，助漲房?jī)r(jià)。中石油低價(jià)“團(tuán)購”北京樓盤，用的是公信力；一些地方政府以極低的價(jià)格出讓土地，換來開發(fā)商投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，然后把基礎(chǔ)設(shè)施的成本攤?cè)敕績(jī)r(jià)，用的是公權(quán)力。

第三是市場(chǎng)噪音太多，干擾市場(chǎng)正常秩序。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，為買房者說話的聲音太小，替開發(fā)商說話的聲音極其洪亮，主導(dǎo)輿論，誤導(dǎo)需求。許多媒體起了很壞的作用，只要有廣告收入，就為開發(fā)商“吹喇叭、抬轎子”，甚至用“新聞曝光”逼迫開發(fā)商做廣告，有了廣告，“曝光”就沒有下文了。實(shí)際上，一些城市的房?jī)r(jià)之高，是開發(fā)商、地方政府以及媒體“合謀”的結(jié)果，不斬?cái)噙@種利益鏈，“合謀”就不會(huì)停止。

房?jī)r(jià)高企，開發(fā)商一直在笑，一些地方政府和相關(guān)利益集團(tuán)也在暗暗發(fā)笑，若買房者始終笑不起來，與我們建立和諧社會(huì)之間就有相當(dāng)?shù)木嚯x。▲（作者是東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院院長(zhǎng)。）