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摘 要 近年來房地產(chǎn)交易市場一片火熱景象,房屋登記類行政案件數(shù)量亦不斷增長,本文擬從審判實踐談對該類案件的司法審理。

關(guān)鍵詞 房屋登記 行政案件 司法審理

中圖分類號:D921文獻標(biāo)識碼:A

一、房屋登記行政案件的種類

建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中將房屋權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記這六項。相應(yīng)的,房屋登記行政案件的審理對象也就是這六種具體行政行為。

根據(jù)房產(chǎn)登記中產(chǎn)生糾紛是否涉及民事法律關(guān)系,又可分為兩類:一是因登記機關(guān)拖延登記、拒絕登記或自身登記錯誤而產(chǎn)生的糾紛,比如產(chǎn)權(quán)人認為行政登記程序違法、登記事項建筑面積有誤等;二是當(dāng)事人之間對登記所依據(jù)的基礎(chǔ)性民事法律關(guān)系產(chǎn)生爭議,而起訴行政登記的合法性,這類案件大量發(fā)生于轉(zhuǎn)移登記過程中,轉(zhuǎn)移登記大多是以房屋的買賣、贈與、繼承等民事法律關(guān)系為行政登記的基礎(chǔ)和依據(jù),如果民事法律關(guān)系出了問題就可能直接影響到轉(zhuǎn)移登記的真實有效性。

二、房產(chǎn)登記行政案件訴訟主體的確定

訴訟主體的確定是司法審查的第一步,正確確定訴訟主體對于查明案件事實以及保護行政相對人的合法權(quán)益具有非常重要的意義。

房屋行政登記訴訟的原告包括具體行政行為的相對人和利害關(guān)系人,主要有:1、房屋登記申請人;2、房屋登記利害關(guān)系人,主要是那些認為自己對房屋產(chǎn)權(quán)享有真正權(quán)利或期待權(quán)利而要求撤銷轉(zhuǎn)移登記的人,包括違法登記或錯誤登記中對房屋享有真正民事權(quán)利的關(guān)系人、享有優(yōu)先購買權(quán)的房屋租賃者或一房二賣情況下的實際居住者;3、被撤銷或被注銷房屋登記的權(quán)利人和利害關(guān)系人。

根據(jù)建設(shè)部《房屋權(quán)屬登記管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作,市轄區(qū)或相當(dāng)于縣級的區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門實踐中一般為經(jīng)辦機關(guān),行政訴訟的被告應(yīng)當(dāng)為前者,而不是后者經(jīng)辦機關(guān)。

房屋登記行政訴訟中的第三人主要包括:(1)與提起訴訟的房屋登記行為有利害關(guān)系的公民、法人或其他組織,如原產(chǎn)權(quán)人起訴二手房交易過戶登記違法,現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人為第三人;如交易過程中向銀行辦理了房屋抵押,銀行為第三人。(2)同一房屋登記行為涉及兩個以上利害關(guān)系人,其中一部分利害關(guān)系人對房屋登記行為不服提起訴訟,沒有起訴的其他利害關(guān)系人為第三人;(3)應(yīng)當(dāng)追加被告而原告不同意追加的,法院應(yīng)當(dāng)通知其以第三人身份參加訴訟。

三、房屋行政登記案件司法審查的強度

司法審查即是對具體行政行為的合法性進行審查,行政訴訟法規(guī)范了行政機關(guān)的舉證責(zé)任,故主要系對行政機關(guān)提供的證據(jù)的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性進行全面的實質(zhì)審查。

以下是法院對房屋行政登記案件司法審查強度的幾種觀點:

第一種觀點認為:房屋行政登記是對民事權(quán)利的確認,民事關(guān)系主體應(yīng)對其提交的材料的真實性、合法性負責(zé),房管局僅需對提交材料的全面與否以及是否符合形式要件進行審查,對符合法定登記條件的即應(yīng)予以登記確認。對產(chǎn)生糾紛涉訴到法院的,法院對房管局的審查也應(yīng)把握在房管局審查標(biāo)準(zhǔn)范圍之內(nèi),即房管局有無盡到了形式審查的義務(wù)。

第二種觀點認為:按照第一種觀點,必然會導(dǎo)致某些有圖謀的人利用提交材料的形式齊全來獲得行政登記。這種觀點認為行政登記對權(quán)利人以及利害關(guān)系人的利益關(guān)系重大,因此,房管局應(yīng)對登記的事項進行嚴格審查,不僅限于形式審查的范疇,對申請人提交的材料的真實性、合法性也應(yīng)進行審查,對不符合要求的不予以登記確認。在司法審查中,也應(yīng)該嚴格的把握這一標(biāo)準(zhǔn)。

第三種觀點認為,房產(chǎn)登記行為并不賦予相對人不動產(chǎn)物權(quán),也不對物權(quán)歸屬作出認定,而是依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生權(quán)利公示公信的效果。若按照第二種觀點的說法,則房管部門的義務(wù)、責(zé)任過重,成本太大,也難以實際操作:對申請人提交的任何材料如何進行真實性、合法性的審查?比如申請人提供了公證書,你需要向公證處核實這份公證書的真實性嗎?又比如即使這份公證書是真實的,你能保證這份公證書可以不被撤銷嗎?

所以第三種觀點認為行政登記中的審查責(zé)任還應(yīng)以形式審查為妥,即對申請人提交的材料是否符合形式要件進行審查。但司法審查系對具體行政行為的全面審查,其審查原則應(yīng)強與行政機關(guān)的審查。具體而言,首先應(yīng)對行政機關(guān)的形式審查把關(guān),即對當(dāng)事人提交的材料的真實性、相關(guān)性作全面的形式審查,是否符合法律要件;其次,對當(dāng)事人提交材料的合法性予以嚴格審查,對提交的材料不具備真實性而獲得了行政登記的,應(yīng)嚴格予以說明,并以此對房管局的房屋行政登記行為作出認定,比如撤銷、確認違法或者駁回訴訟請求等。

筆者傾向于采用第三種觀點,采用這個原則,行政登記機關(guān)對房屋登記采取審慎的形式審查義務(wù),同時亦不給某些圖謀不軌的人可乘之機,利害關(guān)系人應(yīng)對自己的財產(chǎn)、權(quán)利進行必要的看護,對發(fā)現(xiàn)自己的權(quán)益受到損傷時及時向房管部門提出異議或者司法救濟,房管部門異議審查或者法院司法審查過程中,即應(yīng)采取全面審查的原則,嚴格審查。采第三種觀點,可能表面上會導(dǎo)致行政機關(guān)敗訴量增加,但敗訴的具體原因予以說明,若非因行政機關(guān)形式審查的原因,而系因當(dāng)事人提供資料的合法性原因?qū)е聰≡V的,則不應(yīng)導(dǎo)致行政機關(guān)的行政賠償責(zé)任,同時在行政案件判決方式上予以體現(xiàn)。

(作者單位:蘇州滄浪區(qū)人民法院民事一庭)