張小虎　雷國平　袁　磊

摘要:住房問題關(guān)系國計民生,運(yùn)用文獻(xiàn)資料法和政策分析法對小產(chǎn)權(quán)房的概念以及產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析,揭示小產(chǎn)權(quán)房的種種弊端,提出分別對待分類處理,改革集體土地所有權(quán),加大住房改革力度等幾種途徑來解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房弊端;房價收入比;解決途徑

中圖分類號:F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

Thought on Issues of Small Property Housing

ZHANG Xiao-hu,LEI Guo-ping, YUAN Lei

(School of Resources and Environment,Northeast Agricultural University,Harbin 150030,China)

Abstract:Housing concerns people′s livelihood. The paper analyzes concept and cause of small property housing using policy and literature analysis, reveals a variety of defects of small property housing, and puts forward solutions by classifying, reforming collective land ownership and increasing efforts of housing reform, etc.

Key words:defects of small property housing;house price income ratio; solution

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè),聯(lián)系千家萬戶,關(guān)系國計民生。住房問題涉及廣大人民群眾的切身利益,當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)以及住房問題已成為人們生活中的一件大事,引起全社會的廣泛關(guān)注,其中一個比較突出的問題就是飛速高漲的房價與國內(nèi)人民群眾可承受能力之間的矛盾。由于大部分居民沒有經(jīng)濟(jì)能力承受如此之高的房價,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)滿足了人們的住房需求。但是,小產(chǎn)權(quán)房存在著嚴(yán)重違法性和巨大的風(fēng)險,并且其弊端正日益顯現(xiàn)。目前,小產(chǎn)權(quán)房已從幕后走到前臺,嚴(yán)重干擾了我國正常的房地產(chǎn)市場秩序,到了非解決不可的地步。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念及產(chǎn)生原因

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”,是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅,未經(jīng)規(guī)劃、未繳納土地出讓金等費(fèi)用,向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的居民銷售的房屋。一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設(shè),因其用地性質(zhì),其產(chǎn)權(quán)證不是由國家建設(shè)部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。簡而言之,小產(chǎn)權(quán)房占用的是農(nóng)村集體土地,按照我國現(xiàn)行法律,這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地,土地使用權(quán)不能出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),它沒有產(chǎn)權(quán),更沒有國家土地使用證和預(yù)售許可證。因此,所謂小產(chǎn)權(quán),實(shí)質(zhì)就是沒有產(chǎn)權(quán)。

我國現(xiàn)行法律法規(guī)明確規(guī)定,農(nóng)村集體土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地,不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此,小產(chǎn)權(quán)房并不具有真正的產(chǎn)權(quán),無法受法律保護(hù)。正如一切事物不會無緣無故的產(chǎn)生一樣,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有著深刻的社會經(jīng)濟(jì)背景。眾所周知,自1998年我國開始實(shí)行住房貨幣化改革,宣告以往的住房實(shí)物分配制度終結(jié)。住房便成為居民生活的一項(xiàng)重要支出,這也成就了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一片繁榮景象。但是,隨著國內(nèi)房價一路高歌猛進(jìn)以及國家又接連提高住房貸款利率,貸款買房一族是苦不堪言,成了名副其實(shí)的“房奴”,住房成為壓在人們頭上的新“三座大山”之一。同時,居民收入的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有趕上房價的上漲速度。雖然國家出臺了一系列調(diào)控房價的政策措施,但都未達(dá)到預(yù)期的目的。

2006年我國的平均住房痛苦指數(shù)高達(dá)3.3,世界各發(fā)達(dá)國家,如美、英、法、墨西哥、甚至日本,其全體國民的平均住房痛苦指數(shù)均小于1,個別國家的首都除外,但均小于3。可見,我國的住房痛苦指數(shù)居世界前列。另外,據(jù)聯(lián)合國人居中心調(diào)查,房價收入比在2:1到3:1之間,屬于一個合理范圍。但目前我國許多房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市,房價收入比早已超過12:1。這說明,房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了工薪階層的支付能力和承受能力,而小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),滿足了人們的對低價住房的需求。雖然人們對小產(chǎn)權(quán)房心存疑慮,但是高漲的房價進(jìn)一步助推大批購房者進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房的交易市場。

二、小產(chǎn)權(quán)房的弊端

1.我國目前的法律法規(guī)禁止在集體所有的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售,所以購買的小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)證,一旦國家征用土地,沒有權(quán)屬證明保護(hù)購房者的權(quán)益,無法獲得法律保護(hù),也不能進(jìn)行自由交易。

2.由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家建設(shè)部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,其不能上市交易,更無法辦理繼承和抵押,這就為小產(chǎn)權(quán)房以后的處理埋下隱患。小產(chǎn)權(quán)房屬違章建筑,隨時面臨拆除的尷尬境地。

3.小產(chǎn)權(quán)房違反了國家相關(guān)政策,干擾了國家法律法規(guī)的正常運(yùn)作。與其說小產(chǎn)權(quán)房是對現(xiàn)行法律法規(guī)的突破,不如說是一種“倒逼”現(xiàn)象,小產(chǎn)權(quán)房使得國家的相關(guān)法律法規(guī)在社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中無法正常發(fā)揮作用。

4.小產(chǎn)權(quán)房造成業(yè)主與當(dāng)?shù)卮迕褚驗(yàn)樯鐣敻坏炔煌?易產(chǎn)生不安定因素,從而引發(fā)新的社會矛盾。2007年北京市第二中級人民法院就審理了一起由業(yè)主和當(dāng)?shù)卮迕褚l(fā)的小產(chǎn)權(quán)房官司即是明證[1]。

5.小產(chǎn)權(quán)房擾亂了房地產(chǎn)秩序,使得一些不法房地產(chǎn)開發(fā)商通過非法途徑拿地,從而非法牟利,干擾了國家正常的房地產(chǎn)秩序。同時,小產(chǎn)權(quán)房問題已成為我國土地管理中的一個比較突出的問題,其導(dǎo)致新增建設(shè)用地總量失控,影響國家的糧食安全和宏觀調(diào)控。小產(chǎn)權(quán)房對耕地資源的保護(hù)和持續(xù)利用是一個嚴(yán)峻的考驗(yàn),容易造成國家對土地資源管理的失控。如果耕地面積再減少1.5%,國內(nèi)糧食將不能自給自足,中國將在糧食問題上處于受制于人的危險境地。

三、小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑

面對小產(chǎn)權(quán)房存在的一系列弊端,我們必須謹(jǐn)慎對待,妥善處理。對此,當(dāng)然不能像地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)所說一炸了之[3],這樣除增加表面的GDP外而毫無益處,但是更不能大開小產(chǎn)權(quán)房的閘門,任其自由發(fā)展下去。因此,可從以下方面著手解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

1.分別對待,分類處理。我們不能簡單的將小產(chǎn)權(quán)房一概否定處之,應(yīng)分別對待,分類治之,盡可能實(shí)現(xiàn)多方和諧共贏。首先,分清小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在規(guī)劃圈內(nèi)還是建設(shè)在規(guī)劃圈外。對于在規(guī)劃圈內(nèi)并且符合土地利用規(guī)劃的房屋類型為普通住宅的小產(chǎn)權(quán)房,可通過補(bǔ)辦手續(xù)的方式、繳納土地出讓金使后賦予其合法身份,可以經(jīng)濟(jì)適用房等政策給以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠;在規(guī)劃圈內(nèi),但是建設(shè)的是別墅類住宅,則可加征奢侈品消費(fèi)稅等稅費(fèi)予以限制懲罰。而對于不符合規(guī)劃的則要堅決制止,并予以拆除,以維護(hù)商品房市場的穩(wěn)定、有序、健康發(fā)展。如果小產(chǎn)權(quán)房建在規(guī)劃圈外,小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)占用的土地不屬于耕地性質(zhì),并且難以通過開發(fā)、整理、復(fù)墾為耕地的土地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,也應(yīng)該通過補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),使其合法化;而對于在規(guī)劃圈外,非法占用耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,違反土地利用規(guī)劃的必須堅決拆除,以維護(hù)法律的尊嚴(yán),保護(hù)有限的耕地。

2.改革集體土地利用使用權(quán)。目前,《中華人民共和國土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》原則建立完整的集體所有土地法規(guī)體系,集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)《憲法》的原則進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。集體土地管理法規(guī)的缺位,使我國集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題獲得了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間。新出臺的《物權(quán)法》也回避也這一敏感問題。對于小產(chǎn)權(quán)房問題,如大禹治水一樣在于疏而不在堵。

鑒于小產(chǎn)權(quán)房問題已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了單純的經(jīng)濟(jì)和法律層面而上升為社會問題,對其治理的根本并不僅在于懲罰購買小產(chǎn)權(quán)房的人。單純的懲罰,只會激發(fā)矛盾并加劇社會心理上的不公平感。畢竟,違法并不僅自購買小產(chǎn)權(quán)房的那一刻開始,如果要一并追溯,人們顯然也有理由認(rèn)為,也許正是因執(zhí)法不嚴(yán),才導(dǎo)致了有法不依。因此,小產(chǎn)權(quán)房的一個的治本之策就是重新審視我國農(nóng)村集體土地所有制,改革集體土地所有制,推進(jìn)集體土地使用權(quán)改革,承認(rèn)農(nóng)村集體土地所有者的權(quán)利,修改農(nóng)村集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中的不合理規(guī)定,讓農(nóng)民真正成為土地的主人,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地與國有土地的“同地、同價、同權(quán)”。此時,相信小產(chǎn)權(quán)房問題會迎刃而解。

3.加大住房改革力度。人們購買小產(chǎn)權(quán)房是為了解決住房問題,如果房地產(chǎn)市場可以正常滿足人們有承受能力的商品房時,我想人們不會甘冒風(fēng)險去購買小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的廉價在于其土地成本,根據(jù)國研中心宏觀部的一份研究報告顯示,2000-2004年土地成本上漲50%才是房價上漲的主要動因。因此,必須加大我國住房改革力度,建立多重的住房保障體系,真正實(shí)現(xiàn)居者有其屋。政府可以拿出一些土地,有計劃的建造經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房或鼓勵合作建房,減免相關(guān)稅費(fèi),壓縮開發(fā)商利潤,結(jié)束房地產(chǎn)業(yè)暴利時代,那么產(chǎn)權(quán)房與“小產(chǎn)權(quán)房”的房價就不會有太大出入。因此,治理小產(chǎn)權(quán)房問題,必須加大住房改革力度,將相關(guān)利益主體從房市中剝離開來,將其收益調(diào)控在一個合理范圍內(nèi),結(jié)束我國房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代,讓利民生,建立惠及全民的住房體系。

參考文獻(xiàn):

[1] 何志強(qiáng). 農(nóng)地管理再申“嚴(yán)”[J].中國土地,2008(1):23-25.

[2] 國土資源部. 2006年中國國土資源公報[Z].

[3] 胡星斗. 批判任志強(qiáng):全部炸掉小產(chǎn)權(quán)房?[J].中國經(jīng)濟(jì)周刊,2007(28):6.

(責(zé)任編輯:席曉虹)