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        新形勢下我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與對策

        2009-07-31 01:54:30
        經(jīng)濟研究導(dǎo)刊 2009年5期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè)金融危機貨幣政策

        趙 民

        摘要:金融危機的襲來、貨幣政策的緊縮使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。銀根緊縮、IPO融資條件變嚴(yán)格使得去年大量囤積土地的房產(chǎn)商更加被動。資金鏈的斷裂、房價大跌、消費者觀望的情緒都增加了整個社會經(jīng)濟的不穩(wěn)定因素。房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在最近國家出臺的利好政策的下,努力做好自我調(diào)整。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);挑戰(zhàn);金融危機;貨幣政策;人民幣增值

        中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2009)05-0070-02

        一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

        (一)金融危機的影響

        源于美國的金融危機愈演愈烈,已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機。對于資本市場比較開放的一些國家,嚴(yán)重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心,甚至使一個國家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講,這次金融危機源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂,導(dǎo)致“次貸危機”爆發(fā),進(jìn)而影響到投資人的信心,并反過來進(jìn)一步影響房價,最終導(dǎo)致的金融危機不斷深化。所以可以說房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機的“導(dǎo)火索和推手”。

        房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè),但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè),和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過去幾年的“流動性過?!笨梢钥闯?,信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過度放貸等等,都是對整個房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

        金融危機對房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在:

        1、投資者喪失信心,消費者處于觀望狀態(tài)。金融危機使得大多投資者對資本市場產(chǎn)生了懷疑,資本市場的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問題,股市一落千丈,房地產(chǎn)股價也一路殺跌,房價不斷回落,消費者一直處于觀望狀態(tài)。房價的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值,好多消費者買房之后,發(fā)現(xiàn)不長時間內(nèi)同一樓盤價格縮水,去向開發(fā)商索要價差一般都是未果,這在一定程度上打擊了消費者的消費欲望。

        2、銀根緊縮,房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負(fù)債率很高的企業(yè),一般通過銀行借債進(jìn)行資金周轉(zhuǎn),并且借貸金額都是巨大的。金融危機使得金融系統(tǒng)也提高了警惕,為了保證金融行業(yè)自身的安全運轉(zhuǎn),對其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開始壓縮。這對房地產(chǎn)行業(yè)來說,無疑是雪上加霜。金融危機的影響不是短暫的,對房地產(chǎn)行業(yè)來說需要幾年的緩和期。

        (二)人民幣增值的影響

        從整體上和短期來看,人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的,但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額,如果出口下降,再加上內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟回落,這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面,一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響,出口量減少,利潤出現(xiàn)下滑,效益不好了,也就會影響這些企業(yè)租用寫字樓,減少辦公場所的投資建設(shè),這對商業(yè)地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的沖擊;另一方面,人民幣大幅升值,房地產(chǎn)市場的投資需求過度,很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進(jìn)而影響國家經(jīng)濟安全。從上個世紀(jì)韓國和日本的發(fā)展歷史來看,房價與幣值升值有一定正向關(guān)系,最初的貨幣升值使得外資對房地產(chǎn)的投資需求增加,投資過熱進(jìn)而導(dǎo)致房價上漲,形成經(jīng)濟泡沫,而在升值后期外資撤退,房價下跌,泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個國家的經(jīng)濟安全。

        (三)國家宏觀調(diào)控政策的影響

        房地產(chǎn)行業(yè)的特點是鏈條長,“裙帶關(guān)系”多,對整個國民經(jīng)濟的影響較大,所以易受國家宏觀調(diào)控,特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來的房地產(chǎn)價格快速上漲,2005年開始房地產(chǎn)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的全盛時期,2007年達(dá)到歷史高峰。面對這種形勢,國家開始相繼出臺相關(guān)的調(diào)控政策:緊縮信貸。嚴(yán)格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

        2006年以來,尤其是去年的二三季度,由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量儲備土地,掀起了一股囤地高潮。然而去年天價所獲得的地塊,現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊,樓面地價為3090.58元/平萬米,按照此樓面價,成本至少6000元/平萬米以上,那么如果銷售價格達(dá)不到7000元/平萬米以上,北辰這個項目必將虧損。而目前在售周邊的項目,均價僅僅略高于5000元,平萬米。

        不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強勁,平均負(fù)債率超過70%的房地產(chǎn)企業(yè),在金融杠桿調(diào)控前實在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段,金融杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮,首當(dāng)其沖受到影響的就是對金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè),而最先被調(diào)整的,當(dāng)然就是去年、前年極度囤積土地準(zhǔn)備擴張的那些地產(chǎn)企業(yè)。

        二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對策略

        目前。我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn),基本上來自于大環(huán)境的變化,不管是金融危機還是緊縮的貨幣政策,都是房地產(chǎn)行業(yè)所無法控制的,需要國家的相關(guān)調(diào)整來解決。投資者和市場對2008年的資金緊縮最為關(guān)注,不過資金緊縮不會是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如,對公開增發(fā)的募集資金投向進(jìn)行控制,要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等,而對于解決同業(yè)競爭、提高上市公司競爭優(yōu)勢和成長性的股權(quán)融資不會停止。

        2008年的宏觀調(diào)控政策來看,降低流通環(huán)節(jié)稅費,促進(jìn)房屋流通成為國家穩(wěn)定房價的一個手段。財政部、國家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知,個人購買經(jīng)濟適用住房,在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅;廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入,免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅;對個人出租住房取得的所得減征10%的個人所得稅,國家在對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實行這些優(yōu)惠政策,目的就是刺激內(nèi)需。

        從2008年5月以來,各地相繼出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策,降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟減速、實際收入下降延長了房地產(chǎn)調(diào)整的時間;按揭利率降低可以減少實際房價,不過應(yīng)用具有剛性;目前市場成交量來自于剛性的自住需求,只有房價的調(diào)整才能帶來成交量的上升,目前調(diào)整仍會繼續(xù),房價仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴(yán)格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財力,因此,力度和優(yōu)惠程度均有限,沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實宏觀政策的目標(biāo)是保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長,而不是救房價和救開發(fā)商。

        房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個方面采取策略:

        1、價格策略

        最近幾年城市化的不斷推進(jìn),使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴張,同時帶來城市人口的增長和對住宅的需求,我們以城市化每年增加的百分點數(shù)來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn),城市化所增加的人口每年將新增3,5—

        5.3萬平方米住宅的需求量,而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價具有一定的剛性,如果在目前大多消費者處于觀望狀態(tài)之際,再適當(dāng)?shù)膶οM者進(jìn)一步讓利,不但可以增強消費者欲望,也可以及時回籠資金,以增強企業(yè)的運營能力。在價格政策上,房地產(chǎn)商還需注意的一點是:同一樓盤或同一地段的房產(chǎn)價格不能在短時間內(nèi)大幅跳水,這樣只會加重消費者的觀望情緒,誰也不愿去買不斷貶值的房產(chǎn)。

        2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營銷策略,比如,加大廣告力度,根據(jù)一般人的心理,人們更愿意為知名度比較高的東西買單,從心理上覺得“物有所值”;再比如,通過各種方式促銷,最近長沙有商家出奇招,只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品,超過一定金額后,就可以送一平米的房子,買主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手,等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子;還可以通過提高服務(wù)質(zhì)量來增加銷售量。

        3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn),比如,增加國家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟適用房建設(shè),同時增加雙限房和廉租房兩個種類,在目前經(jīng)濟疲軟的現(xiàn)狀下,應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策,即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來,通過由政府利用財政保障土地供應(yīng)、開發(fā)資金、銷售對象等開發(fā)條件的供給,而占人口大多數(shù)的中高收入階層對商品房的居住、消費和投資功能則通過依靠市場調(diào)節(jié)的市場化住宅體系來滿足。當(dāng)然,面向中低收入者的住房開發(fā)利潤空間不是很大,但國家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策,在目前低迷的樓市狀況下,也不失為一種較好的策略。

        4、管理策略。一要加強與客戶關(guān)系的管理,房子雖然也是一種商品,但它畢竟不同于普通商品,因為其價值高并且不可移動,每位房主都是公司的客戶,做好售后服務(wù),適當(dāng)做些售后調(diào)查,既可以為公司帶來更多的客戶,又可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的潛在問題,為鞏固公司的長期業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ);二要加強公司內(nèi)部管理,各部門之間加強合作,房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈很長,從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工,預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理,所以要分項目進(jìn)行責(zé)任管理,各項目負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)自己項目的前期準(zhǔn)備階段、建筑施工階段、經(jīng)營階段的各項工作。

        三、結(jié)束語

        房地產(chǎn)交易和投資一直是國家政策和社會各界關(guān)注的焦點。提升房地產(chǎn)交易和投資量是保障經(jīng)濟增長、平衡各方的有效方法,影響房地產(chǎn)交易的核心是房價的穩(wěn)定。房地產(chǎn)的發(fā)展離不開宏觀調(diào)控,分析我國房產(chǎn)的發(fā)展階段可以看出呈明顯的周期性。2008年特殊的經(jīng)濟形勢使房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的挑戰(zhàn),但由于房產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟影響的特殊性,使得國家及各級政府紛紛出臺“救房市”政策。不過金融危機的影響是長期的,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在國家政策利好的前提下,努力進(jìn)行自我調(diào)整,度過這個特殊的寒冬。

        責(zé)任編輯王莉

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