張興軍

2009年5月27日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）?！锻ㄖ分赋觯Ｕ闲宰》亢推胀ㄉ唐纷》宽?xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來(lái)的首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平，為13年來(lái)的最低。

為什么在當(dāng)下選擇調(diào)整固定資產(chǎn)投資的資本金比例？調(diào)整幅度又為何如此之大？當(dāng)《通知》下發(fā)之后，諸多疑問(wèn)待解。

是否為產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的變種？

財(cái)政部6月4日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日中央財(cái)政已累計(jì)下達(dá)09年中央政府公共投資5620億，占全年預(yù)算總數(shù)的61.9%。這意味著，接下來(lái)的半年多的時(shí)間，中央政府的公共投資將不足5000億。

在這種情況下，靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的路徑已經(jīng)面臨瓶頸，在內(nèi)需和出口仍然不振的形勢(shì)下尋求新的增長(zhǎng)方式成為迫在眉睫的問(wèn)題。此時(shí)此刻，房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇到了。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)而言是牽一發(fā)而動(dòng)全身的領(lǐng)域。無(wú)論是占我國(guó)投資比例的大小還是對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率的高低，都是其他任何行業(yè)無(wú)法企及的?！锻ㄖ返牡谝粚雍x是刺激經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“保8”目標(biāo)，而另一層含義是振興房地產(chǎn)業(yè)。

2009年1-4月全國(guó)范圍內(nèi)商品住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1.62億平方米，同比增長(zhǎng)18.6％，成交規(guī)模超出2006-2008年同期平均水平21.2％。其中，4月份全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積高達(dá)0.59億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.8％，延續(xù)了2009年以來(lái)成交量逐月放量的態(tài)勢(shì)。

4、5月份的小陽(yáng)春剛過(guò)，6月的熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)也開(kāi)始露出苗頭，根據(jù)媒體報(bào)道，北京市今年6月初開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)，消費(fèi)者選房的熱情也空前高漲?！锻ㄖ氛窃诜渴蟹磸椀谋尘跋掳l(fā)出的。

當(dāng)行業(yè)發(fā)展處于上升期的時(shí)候而出臺(tái)相對(duì)利好的政策，這和“產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”有何不同？從《通知》內(nèi)容來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)整的幅度最大。其中，保障性住房與商品房的資本金比率下調(diào)至20%，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目下調(diào)至30%?！锻ㄖ分校髓F路公路下調(diào)至25%，鋼鐵化肥保持不變之外，其他項(xiàng)目如電解鋁、水泥等，維持在原來(lái)的30%以上。側(cè)重點(diǎn)孰重孰輕判若分明。

直觀上看，政府是為了緩解投資乏力而進(jìn)行的投資刺激。因?yàn)閷?duì)于行業(yè)的振興，最大的利好無(wú)非是相關(guān)政策的支持與準(zhǔn)入門(mén)檻的降低。此外，鑒于房地產(chǎn)業(yè)特殊的預(yù)售政策對(duì)拉動(dòng)剛性需求的作用極為明顯，這種一舉兩得的作用將給經(jīng)濟(jì)注入一針強(qiáng)心劑，使經(jīng)濟(jì)迅速回暖。

2009年的“保8”任務(wù)仍然艱巨。光靠中央政府的投資來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)任務(wù)，難度可想而知?！锻ㄖ返南掳l(fā)，是對(duì)于目前后續(xù)投資乏力的一個(gè)針對(duì)性舉措。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年我國(guó)共完成房地產(chǎn)投資近5萬(wàn)億。如果按照這個(gè)數(shù)字推算，資本金比率下降之后，將擴(kuò)大房地產(chǎn)投資超過(guò)6000億，甚至高于今年前五月中央政府投資的總額度，超過(guò)全年計(jì)劃投資的60%?？上攵?，這將帶來(lái)雙重的效果：

第一，2009經(jīng)濟(jì)“保8”任務(wù)完成的難度大幅縮??；第二，房地產(chǎn)業(yè)悄然實(shí)現(xiàn)振興。

今年，被炒得火熱的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃就曾經(jīng)被指房地產(chǎn)業(yè)是其中之一，當(dāng)房地產(chǎn)被物流業(yè)所取代之后，分析人士皆稱(chēng)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的振興將以“行其實(shí)而不取其名”的形式進(jìn)行。

而就在此前，政府相關(guān)官員還剛剛宣布短期內(nèi)不再出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策。而在投資數(shù)據(jù)公布之后政策制定也隨之易向，傾向于更為實(shí)際的保增長(zhǎng)。

開(kāi)發(fā)商的利好還是利空？

4、5月份的樓市小陽(yáng)春使房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)于“去庫(kù)存化階段”的論調(diào)已不屑一顧。無(wú)論市場(chǎng)輿論怎么走，最能說(shuō)明問(wèn)題的仍然是詮釋價(jià)值的價(jià)格。雖然房?jī)r(jià)同比而言還未企及2007年時(shí)的高位，但環(huán)比來(lái)看，漲幅驚人。

北京市廣渠門(mén)10號(hào)地皮高于起拍價(jià)近3倍，最終以10.22億被富力地產(chǎn)拿下，被驚呼為樓市徹底告別低迷的先頭信號(hào)。隨后，萬(wàn)科董事局主席王石聲稱(chēng)，萬(wàn)科的最佳拿地時(shí)機(jī)已過(guò)，庫(kù)存地皮僅夠開(kāi)發(fā)兩年半的時(shí)間。業(yè)界也開(kāi)始預(yù)言，房地產(chǎn)業(yè)將重新洗牌，甚至萬(wàn)科的龍頭地位將被保利撼動(dòng)。至此，房地產(chǎn)業(yè)一股新的開(kāi)發(fā)浪潮已經(jīng)毋庸置疑。

分析人士認(rèn)為，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金比例的重要性很大。因?yàn)椋壤叩筒粌H決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入該行業(yè)的門(mén)檻，而且還決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金杠桿高低，自有資金所占的比例低，那么其自有資金的杠桿率就高，能夠用更少錢(qián)來(lái)撬動(dòng)銀行更多的貸款。目前保障性住房及普通商品房項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金所占的比例下降了近一半，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用同樣的錢(qián)可以多開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目或以更少的錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

更為直白地說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商可以花更少的錢(qián)建更多的房子，進(jìn)而帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)新的春天。當(dāng)然，一些可能出現(xiàn)的情況也不容忽視。2007年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)高峰，房?jī)r(jià)走高與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮，讓購(gòu)房者望而卻步，讓開(kāi)發(fā)商賺的盆滿缽滿。2008年，世界金融危機(jī)不期而至，使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入了峰回路轉(zhuǎn)的調(diào)整階段。

《通知》中房地產(chǎn)資本金比率的調(diào)整，主要影響集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中前期，屬于房地產(chǎn)前期的“資本運(yùn)營(yíng)”階段，而房地產(chǎn)產(chǎn)品最終要由市場(chǎng)買(mǎi)單，政策若不能最終形成消費(fèi)者的消費(fèi)行為，隨著時(shí)間的推移，則必然提高項(xiàng)目投資成本，爛尾風(fēng)險(xiǎn)倍增，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行壞賬比例。那么該項(xiàng)政策只能擴(kuò)大市場(chǎng)泡沫，激化當(dāng)前民生矛盾，無(wú)益于結(jié)局目前的市場(chǎng)困局。

因此，對(duì)于《通知》的下發(fā)，需要辯證來(lái)看，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)更要防患未然。縱觀2009年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈的時(shí)候，破產(chǎn)現(xiàn)象亦有發(fā)生。盡管金融危機(jī)嚴(yán)重的2008年的金融危機(jī)沒(méi)有造成房地產(chǎn)商成批倒閉的現(xiàn)象發(fā)生，但仍然造成了一定程度的沖擊。

如今，金融危機(jī)還未能確定是否見(jiàn)底。擴(kuò)大投資的舉措還要輔以大力度的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，以免出現(xiàn)房地產(chǎn)商與銀行之間的呆賬壞賬和樓房銷(xiāo)售不暢等現(xiàn)象的發(fā)生。

會(huì)平抑房?jī)r(jià)還是推升房?jī)r(jià)？

從價(jià)值規(guī)律而言，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新一輪浪潮出現(xiàn)之后，將大大提高房屋的供給量，對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)整將產(chǎn)生直接的刺激作用。但另一方面，商品房的空置率空前提高，我國(guó)的商品房庫(kù)存消化將需要兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，這一現(xiàn)實(shí)也讓人們對(duì)這一論調(diào)倍加懷疑。

為什么庫(kù)存量居高不下的同時(shí)，房?jī)r(jià)仍然逆勢(shì)而上？即使是在金融危機(jī)空前的2008年，房地產(chǎn)業(yè)也僅僅是小幅微調(diào)，更何況是經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇的當(dāng)下。

無(wú)論是各大網(wǎng)站的相關(guān)調(diào)查，還是專(zhuān)家們趨向一致的論調(diào)，都成為一相情愿似的寄望：房?jī)r(jià)肯定會(huì)降。這與受調(diào)查者的身份密切相關(guān)。

事實(shí)與期望往往不一致。定價(jià)者不是買(mǎi)房者，而是市場(chǎng)和房產(chǎn)商。和石油相比，房地產(chǎn)業(yè)的定價(jià)更加尊重價(jià)值規(guī)律，供求決定一切。當(dāng)有效需求被刺激起來(lái)之后，消費(fèi)行情水漲船高。再加上建材成本價(jià)格的悄然回升，寄望房?jī)r(jià)降的聲音漸弱。

低房?jī)r(jià)由政府埋單，讓利于民；高房?jī)r(jià)由民眾埋單，債務(wù)纏身。事實(shí)上，后一種情況很少出現(xiàn)。和石油定價(jià)不一樣，房地產(chǎn)不需要和國(guó)際接軌，也無(wú)需由政府來(lái)定價(jià)。盡管高房?jī)r(jià)的事實(shí)一直存在。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，《通知》的下發(fā)是其擴(kuò)大規(guī)模提高效益的一次良機(jī)。以業(yè)界資信俱佳的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例，看看房地產(chǎn)成本與利潤(rùn)之間的關(guān)系。

以北京市2008年6月6日開(kāi)盤(pán)的遠(yuǎn)洋一方二期為例，從最初開(kāi)盤(pán)前公布的10500元，幾天之內(nèi)經(jīng)歷了11000元，進(jìn)而至最高達(dá)12000元的飛升。按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)香港招股計(jì)劃中的數(shù)據(jù)，其每平米成本不足5000元，高利潤(rùn)不言而喻?？梢?jiàn)，房?jī)r(jià)和成本的關(guān)系之于當(dāng)前中國(guó)的房?jī)r(jià)而言，彼此之間的共振關(guān)系不大。更重要的是其對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率而催生的國(guó)家政策的重視和貧富差距下的民眾的不甚理性的需求。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，具體而微，房地產(chǎn)業(yè)的紅火對(duì)于政府增加財(cái)政收入、開(kāi)發(fā)商提高利潤(rùn)、銀行放貸的利息都大有裨益；宏觀而言，標(biāo)志著政府財(cái)政收入的多寡與經(jīng)濟(jì)景氣度的高低。

在這種利弊難以權(quán)衡的情況下，如果不出現(xiàn)更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，包括一線城市與二線城市在內(nèi)，類(lèi)似房?jī)r(jià)將走低的這種微弱的聲音就如空谷長(zhǎng)嘯一般，聲音始終是一邊倒，效果幾乎沒(méi)有。當(dāng)數(shù)億人的目光都盯著為數(shù)不多的熱點(diǎn)城市的時(shí)候，誰(shuí)還敢寄望房?jī)r(jià)從成本核算上的趨于理性的降低？

答案可想而知。