［美］哈里·Ｓ·登特／著　阮一峰／譯

一個典型的美國家庭有超過50％的凈資產與房屋有關，其中包括自用的和用于投資的房地產。因此，在房地產投資上做出正確的決定，對你的財富的影響一點也不遜于證券投資組合帶給你的影響。2000～2002年股票價格下跌，住宅價格卻上升，并且一直保持上升，直到2004年初。所以，大多數(shù)投資者很自然地認為，房地產投資是未來更好的投資領域。但是，從那時起房屋價格開始下降，在某些高檔地區(qū)甚至在2003年到2004年就開始下降了，這可能是趨勢將要改變的一種警告。

過去30年中房屋的升值與股票價格的升值相比，簡直不值一提，并且至少在2009年底之前，房屋價格的漲幅將一直小于股票價格的漲幅。這還是最好的情況，房屋價格甚至有可能出現(xiàn)下跌，而這期間股市將進入下一次的大牛市和泡沫期。在2002年和2003年時，當時許多專家都預測房屋價格將下跌，而我們在2003年7月發(fā)布的一份特別版的新聞中預測，在購買住宅上的最強勁的由人口統(tǒng)計學研究發(fā)現(xiàn)的趨勢顯然已經(jīng)過去了，2003年以后房屋建設的速度和價格的增長都將出現(xiàn)重大減速。

我們認為房屋價格不太可能出現(xiàn)重大下跌，因為經(jīng)濟大勢和抵押貸款利率都比較有利。但是，我們也發(fā)出警告，高檔市場可能更加脆弱，正處在下滑通道上。在2010年或2011年前，房地產市場的最好情況也只是溫和增長。在2011年到2014年間，大多數(shù)房地產市場將發(fā)生“大蕭條”以后的第一次重大下跌。那時嬰兒潮（主要指美國第二次世界大戰(zhàn)后的"4664″現(xiàn)象：從1946年至1964年，這18年間嬰兒潮人口高達7600萬人）的那一代人已經(jīng)結束了他們的消費周期，開始收縮住房規(guī)模。接著，我們將看到房屋價格的一次真正的下跌，這將會影響你的房地產投資和你整個的生活。在2023年前，房地產市場將一直是疲軟的，嬰兒潮那一代人最終將在那一年達到他們消費支出的底部，這和日本在20世紀90年代早期到21世紀初發(fā)生的事情、和美國在大蕭條期間發(fā)生的事情很相像。

因為在美國勞工統(tǒng)計局的年度消費者支出調查中，有更多的關于購房形態(tài)數(shù)據(jù)，包括主要居住用房和假期居住用房，所以我們才可能做出最全面的分析。我們現(xiàn)在的分析是基于1996年到2000年的調查數(shù)據(jù)，我們對這些數(shù)據(jù)進行了最詳細的分析。

與對房地產市場的結論相反，我們預計在這個十年期的剩余時間中，股票價格將強勁上漲，與上世紀90年代的那次牛市差不多，原因是嬰兒潮那一代人的消費支出在不斷上升。此外，從1994年到2008年或2009年，像家用電腦、移動電話、互聯(lián)網(wǎng)這樣的新技術也在加速進入主流經(jīng)濟，2000—2002年是這個周期中間的調整，此后主要新技術和成長行業(yè)將進入第二個發(fā)展高峰，它們將帶來更高的生產效率，就像1914年到1928年，隨著以汽車和電力為代表的新經(jīng)濟的發(fā)展，美國迎來了“沸騰的20年代”。但是，盡管這些經(jīng)濟中的基本趨勢會非常強勁的至少一直持續(xù)到2009年，房屋價格還是可能上漲得非常緩慢，甚至可能會一點點下跌，原因是根據(jù)比以前更細致的關于購房形態(tài)的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，購房的消費高峰發(fā)生在1998年到2003年之間。

■ 房屋價格上升因素

有四個基本的趨勢決定了建筑業(yè)增長和房屋價格，分別如下：

1.由年齡和收入決定的可預測的住房消費趨勢。人口統(tǒng)計學上的消費支出趨勢顯然是長期中驅動住宅建筑業(yè)和房屋升值率的最大因素。隨著一個人的年齡上升，他會有更多的錢花在住房上，直到某一個最高點為止，但是支出的形態(tài)主要由他的收入水平?jīng)Q定。我們研究的人口統(tǒng)計學而發(fā)現(xiàn)的趨勢預計，2003年房屋需求的增長速度將顯著放慢，整個市場在2011年會達到一個高峰，然后需求和價格上都會有一個巨大的下跌。

2.抵押貸款利率和可承擔性。通貨膨脹率越低，抵押貸款利率也會越低。隨著抵押貸款利率的下降，更多的人可以負擔得起更大的房子，也會有更多的人變得有能力購買住房和有資格申請抵押貸款。從2002年底和2003年初開始，我們就一直預測利率和抵押貸款利率會小幅上升，因為一次強勁的經(jīng)濟復蘇正在到來。但是我們也預測通貨膨脹率可能會從2004年中期或年底到2005年底或2006年初，開始先走平，然后出現(xiàn)溫和的下降。從2006年開始，我們應該會看到通貨膨脹率的溫和上升。因此，在這個十年期的剩余時間中，通貨膨脹率將保持在0.5％到3.0％的范圍內。2005年前，持續(xù)的低利率和低抵押貸款利率會減緩我們預測的未來人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)的疲軟。

3.過度開發(fā)周期。很明顯，對開發(fā)商來說，存在著過度開發(fā)周期，這是他們對需求增長的一種反應。這種周期會創(chuàng)造出過多的房屋供給量，引起價格提前于需求高峰前就發(fā)生下降。2004年前創(chuàng)造出來的過大的房屋存量很可能要到2005年中期或年底才能被消化掉。然后，這個十年期的剩余時間中，價格才會開始稍微溫和一點地上漲，這還是最好的情況。我們已經(jīng)看得很清楚了，過去幾年中強烈的住宅建設周期導致了過量建設，特別是在中檔住宅和高檔住宅上。這會加劇從2004年開始的房屋價格上漲放緩的趨勢，價格甚至會開始下跌，很可能這種狀況會在2005年的大部分時間中持續(xù)不變。

4.總體經(jīng)濟趨勢。當整體的經(jīng)濟在增長，就業(yè)率在增加時，收入也會增長，購買住宅的意向或更換更好住宅的意向也會上升到一定程度，這還取決于人口統(tǒng)計學上的趨勢和抵押貸款利率。同樣，當總體經(jīng)濟開始衰退時，消費者對未來的預期也會下降，主要的耐用品，特別是住房也會在一定程度上受到影響。我們對總體經(jīng)濟的人口統(tǒng)計學預測表明，從2003年底開始會有一次比較強的經(jīng)濟復蘇，從2005年到2009年或2010年總體經(jīng)濟會非常強，通貨膨脹率也很低。這樣強的經(jīng)濟趨勢將有助于保持房屋需求，以及使價格高于單單根據(jù)人口統(tǒng)計學呈現(xiàn)的趨勢預測出來的水平。但是2009年或2010年以后，嬰兒潮那一代人導致的大規(guī)模消費浪潮將調頭向下，它造成的影響同1990年到2004年日本的情況很類似。此外，我們也預測2010年后，長期的通貨膨脹將變成通貨緊縮。一個疲軟的經(jīng)濟加上價格的通貨緊縮，將導致住宅和房地產價格自上個世紀30年代早期以來，第一次出現(xiàn)重大下跌。市場中的許多部門將在許多年中都保持低迷，就像上世紀90年代以來日本發(fā)生的情況一樣。

■ 房地產市場的簡短總結

從2005年到2009年，假期住房和退休住房市場將表現(xiàn)最好，接下來是公寓房和多家庭住房，以及低檔住宅市場。中檔和高檔住房市場在2004年下降最多，并且很可能保持到2005年。但是，豪華住宅市場在2010年前可能發(fā)生一次微型泡沫，所以這種房屋應該在2009年到2010年初賣掉，因為在大蕭條時期它們的表現(xiàn)是最差的。在商業(yè)房地產領域，旅館的表現(xiàn)將最好，然后是零售用房。寫字樓和工業(yè)用房在2004年和2005年的經(jīng)濟復蘇中，一開始將表現(xiàn)良好，然后在這個十年期的剩余時間，都低于整個房地產市場的平均表現(xiàn)，但不會發(fā)生下跌。寫字樓和工業(yè)用房不應該是投資的重點，應該在2009年底前賣掉，因為它們在此后的失業(yè)高峰中受打擊最大。

在2010年到2023年的經(jīng)濟蕭條中，最大的下跌將發(fā)生在高檔住宅、寫字樓和工業(yè)用房。廉價公寓和低檔的單家庭住宅將表現(xiàn)最好。度假地、旅游區(qū)和退休住宅區(qū)一開始會受到嚴重打擊，但是在2014年左右開始的復蘇期中，它們將顯示出最大的上漲潛力。經(jīng)濟蕭條期的兩個最好的投資策略是，買進度假地、旅游區(qū)和退休住宅區(qū)中抵債的房產，以及公寓和低檔住宅，并且以較低的抵押貸款利率為它們再融資。一旦蕭條和下跌的最低點在2014年底前結束，就把這些處在人口統(tǒng)計學強勢領域的房產賣掉。最后，不管是在繁榮期，還是在隨后的大蕭條中，遠郊和旅游勝地的房產將持續(xù)增長，與大多數(shù)城鎮(zhèn)房產的悲慘走勢完全相反。不過，它們在蕭條剛開始的時候，也會受到打擊。

（摘編自《2006-2010 下一個大泡泡》，中國社會科學出版社，2008年1月第2版，第163—176頁）

注：人口統(tǒng)計學，作為方法論學科，首先闡明搜集人口統(tǒng)計資料的原理和方法，保證搜集的人口統(tǒng)計資料具有準確性、及時性和完整性。其次，對搜集的人口統(tǒng)計資料進行系統(tǒng)加工和整理，使之系統(tǒng)化、條理化，深化對人口現(xiàn)象的認識。最后，為了深入地理解和把握人口發(fā)展規(guī)律，必須研究人口現(xiàn)象之間、人口現(xiàn)象同社會經(jīng)濟現(xiàn)象之間的相互聯(lián)系與相互制約的關系，分析影響這些關系的因素及數(shù)量表現(xiàn)。上世紀80年代后期出現(xiàn)的一些宏觀模型，用來說明像收入、支出、借貸、投資、發(fā)明創(chuàng)造、生產率、通貨膨脹、商業(yè)和政治上的權力轉移等指標，都可以用人口變化和代際交替進行預測。人口統(tǒng)計學作為新科學，對經(jīng)濟學來說是一大突破，當我們年齡增長時，所有人或多或少都要去實施那些可以預測到的行為。根據(jù)這些原理，進一步深入分析和預測，就不僅能看到那些表面的趨勢，還能看到長期中的經(jīng)濟和生活復雜的內部。