何麗萍

摘要：文章通過(guò)對(duì)目前對(duì)工程造價(jià)控制理論進(jìn)行系統(tǒng)分析，同時(shí)結(jié)合作者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期從事工程造價(jià)控制的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；工程造價(jià)控制體系；工程項(xiàng)目

中圖分類號(hào)：D923文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-1145（2009）03-0090-02

近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正逐步向跨區(qū)域、規(guī)?；?jīng)營(yíng)的方向邁進(jìn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了進(jìn)一步提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，就必須對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，提高企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制水平，其中項(xiàng)目的工程造價(jià)控制就是一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)。通過(guò)對(duì)目前對(duì)工程造價(jià)控制理論進(jìn)行系統(tǒng)分析，同時(shí)結(jié)合作者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期從事工程造價(jià)控制的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制體系。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制體系的提出

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制體系的結(jié)構(gòu)

此工程造價(jià)控制體系主要包括兩個(gè)方面：工程造價(jià)的全過(guò)程控制及工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制。建立工程造價(jià)控制的預(yù)警機(jī)制及對(duì)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中形成的動(dòng)態(tài)全成本進(jìn)行定時(shí)監(jiān)控。工程造價(jià)全過(guò)程控制如圖1，工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制過(guò)程如圖2。從圖2可知，在初步（或方案深化）設(shè)計(jì)階段形成了工程項(xiàng)目的目標(biāo)價(jià)；動(dòng)態(tài)全成本是在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本結(jié)果，它能夠反映目標(biāo)成本的修正情況。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)的全過(guò)程控制

工程造價(jià)的全過(guò)程控制包括投資可行性研究階段、設(shè)計(jì)階段、工程招標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算這五個(gè)階段的工程造價(jià)控制。

1．投資可行性研究階段工程造價(jià)的控制。投資可行性研究階段工程造價(jià)控制的重點(diǎn)是土地成本。土地成本測(cè)算的重點(diǎn)是：除了“政府及土地出讓方”的成本以外，達(dá)到“熟地”條件的其他成本，如道路、給排水、供電等對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施成本的影響；文教、衛(wèi)生等配套對(duì)項(xiàng)目公共設(shè)施的成本影響；地形、地貌以及工程地質(zhì)與水文地質(zhì)對(duì)工程成本的影響評(píng)估。

2．設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制。在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各有關(guān)部門須進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研，以使設(shè)計(jì)工作與實(shí)際情況緊密聯(lián)系。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)必須找準(zhǔn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)：首先，參照項(xiàng)目的特點(diǎn)（平面布局、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)等）與擬建項(xiàng)目相似；其次，參照項(xiàng)目的造價(jià)能反映當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情（在同等檔次的項(xiàng)目中屬中等或偏低水平）。同時(shí)，市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不是一成不變的，而是需要隨著項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)的深化而不斷修正和逐步細(xì)化。

3．工程招標(biāo)階段工程造價(jià)的控制

本階段工程造價(jià)控制目的是為選擇合適的承包單位，為順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施性總成本計(jì)劃奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的工程招標(biāo)主要包括咨詢服務(wù)委托(設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、設(shè)計(jì)審圖等)類、工程施工承包類、設(shè)備材料采購(gòu)類招標(biāo)這兩種類型的招標(biāo)。

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、合作經(jīng)歷等方面對(duì)潛在投標(biāo)單位進(jìn)行考察與評(píng)估，建立合格承包商的資料庫(kù)。在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，從企業(yè)的資料庫(kù)中選取合適的承包商，邀請(qǐng)其參加投標(biāo)。一般情況下，至少需五家單位參加投標(biāo)。

評(píng)標(biāo)小組按一定的評(píng)標(biāo)方法對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行評(píng)判，選取中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)方法視具體情況可采用以下辦法：商務(wù)主導(dǎo)評(píng)標(biāo)法；技術(shù)主導(dǎo)評(píng)標(biāo)法；綜合評(píng)估法。商務(wù)主導(dǎo)評(píng)標(biāo)法主要適用于技術(shù)成熟、性能簡(jiǎn)單、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的招標(biāo)項(xiàng)目（如設(shè)備、材料及物品采購(gòu)類的招標(biāo)）。技術(shù)主導(dǎo)評(píng)標(biāo)法主要適用于技術(shù)復(fù)雜或性質(zhì)特殊，不能確定詳細(xì)規(guī)格或具體要求、方案具有獨(dú)創(chuàng)性的招標(biāo)項(xiàng)目（如設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)委托類的招標(biāo)）。不宜采用商務(wù)主導(dǎo)評(píng)標(biāo)法或技術(shù)主導(dǎo)評(píng)標(biāo)法的招標(biāo)項(xiàng)目（如工程施工承包類及咨詢服務(wù)委托類中的監(jiān)理、造價(jià)咨詢、勘察、審圖等招標(biāo)），則采取綜合評(píng)估法進(jìn)行評(píng)審，即評(píng)標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)單位的技術(shù)標(biāo)及商務(wù)標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)審。

4．施工階段工程造價(jià)的控制。在施工階段，工程造價(jià)控制的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用及現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的控制。

（1）設(shè)計(jì)變更費(fèi)用的控制。設(shè)計(jì)變更分為設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)質(zhì)量引起的變更和發(fā)包方提出的變更兩類。因設(shè)計(jì)質(zhì)量引起變更時(shí)，設(shè)計(jì)院應(yīng)在施工前提出設(shè)計(jì)變更，項(xiàng)目公司的設(shè)計(jì)部確認(rèn)其技術(shù)可行性和合理性；其成本部核算出此次變更產(chǎn)生的費(fèi)用增、減值。因發(fā)包方原因提出變更時(shí)，項(xiàng)目公司的設(shè)計(jì)部應(yīng)作出設(shè)計(jì)變更方案并確認(rèn)設(shè)計(jì)院相應(yīng)給出的施工圖紙，經(jīng)其成本部核價(jià)。如果確實(shí)因?yàn)樘囟ㄔ驘o(wú)法實(shí)施的，其工程部應(yīng)立即反饋給設(shè)計(jì)部及成本部。

（2）現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的控制。現(xiàn)場(chǎng)簽證分“正常類”、“特急類”簽證：“正常類”簽證的辦理應(yīng)遵循先估價(jià)后施工的原則。凡是現(xiàn)場(chǎng)簽證事項(xiàng)一經(jīng)提出十天以后再施工的，都視為正常類簽證，必須先定價(jià)（或估價(jià)）后實(shí)施；正常簽證的辦理需在十天內(nèi)完成?！疤丶鳖悺焙炞C的辦理是必須立即執(zhí)行而且延緩實(shí)施會(huì)造成更大損失的簽證。特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理原則是邊施工邊洽談，但必須在開(kāi)工后十天內(nèi)辦妥全部手續(xù)。

5．竣工結(jié)算階段工程造價(jià)的控制。在項(xiàng)目施工階段，項(xiàng)目公司的有關(guān)工程師及現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理應(yīng)按合同約定的時(shí)間及程序及時(shí)審查、簽發(fā)、收集、整理施工各階段的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、驗(yàn)收記錄等工程資料、文件，這對(duì)于保證工程竣工結(jié)算審核的質(zhì)量至關(guān)重要。項(xiàng)目公司在核查結(jié)算審核資料時(shí)，首先核查承包方提供的結(jié)算，核查結(jié)算資料是否經(jīng)項(xiàng)目監(jiān)理工程師的審核、總監(jiān)理工程師審批，然后核查文件的編號(hào)是否有缺項(xiàng)，每個(gè)文件的內(nèi)容是否屬實(shí)，有無(wú)涂改、添加內(nèi)容等。依照這樣的程序確保結(jié)算審核資料的完整性、齊全性、真實(shí)性。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制

1．各階段工程造價(jià)控制目標(biāo)的確定。各階段工程造價(jià)控制目標(biāo)的基本關(guān)系是：根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)投資估算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率；根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率；根據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)（或方案深化設(shè)計(jì)）概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率。上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。

2．工程造價(jià)控制的預(yù)警機(jī)制。工程造價(jià)控制的預(yù)警機(jī)制是指在項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，各級(jí)成本責(zé)任人、責(zé)任部門或各項(xiàng)目總經(jīng)理，對(duì)由于不可預(yù)見(jiàn)的事項(xiàng)或管理不善而導(dǎo)致發(fā)生的成本超支事件或預(yù)計(jì)將發(fā)生的成本超支事件履行報(bào)告程序的職責(zé)。

（1）成本超支額度在各業(yè)務(wù)部門的考核標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，可以進(jìn)行調(diào)整處理的，先由業(yè)務(wù)部門經(jīng)理組織對(duì)本部門的項(xiàng)目實(shí)施性成本總計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)項(xiàng)目公司成本部審核，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

（2）當(dāng)成本已超出部門考核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由業(yè)務(wù)部門經(jīng)理申請(qǐng)使用項(xiàng)目成本機(jī)動(dòng)數(shù)。經(jīng)項(xiàng)目公司成本部審核并經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理與總公司溝通后，按溝通意見(jiàn)審批。項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批的額度用于增加部門考核標(biāo)準(zhǔn)。

（3）當(dāng)項(xiàng)目成本機(jī)動(dòng)數(shù)額度不足時(shí)，由項(xiàng)目公司的成本部提出企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金使用申請(qǐng)，項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核，報(bào)總公司審批以增加項(xiàng)目成本機(jī)動(dòng)數(shù)。

（4）當(dāng)項(xiàng)目工程造價(jià)突破項(xiàng)目初步（或方案深化）設(shè)計(jì)概算所確定的成本目標(biāo)時(shí)，由項(xiàng)目公司向總公司提出追加項(xiàng)目總造價(jià)申請(qǐng)?？偣九鷾?zhǔn)的總造價(jià)增加額度，用于增加項(xiàng)目企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金。

3．項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中工程造價(jià)控制的定時(shí)監(jiān)控。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，實(shí)行以總公司的管理監(jiān)控為中心、各項(xiàng)目公司以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本監(jiān)控體系。動(dòng)態(tài)全成本監(jiān)控原理如圖3。

動(dòng)態(tài)全成本＝“實(shí)際成本”+“預(yù)測(cè)成本”。其中，“實(shí)際成本”是指項(xiàng)目截至每月二十五日時(shí)間點(diǎn)所實(shí)際發(fā)生的成本；“預(yù)測(cè)成本”是指在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際制造狀態(tài)和所處的內(nèi)外環(huán)境,對(duì)未發(fā)生成本的一個(gè)估算。“實(shí)際成本+預(yù)測(cè)成本”構(gòu)成了項(xiàng)目在某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的全成本。

二、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，必須樹(shù)立全面控制工程造價(jià)的意識(shí)，用系統(tǒng)的觀點(diǎn)，把企業(yè)的全體員工、各部門嚴(yán)密組織起來(lái)，圍繞工程造價(jià)形成的整個(gè)過(guò)程，建立起工程造價(jià)控制體系。只有具備完善的工程造價(jià)控制體系、明確的工程造價(jià)控制流程和切實(shí)可行的工程造價(jià)控制措施，企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目的工程造價(jià)控制目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

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