宋春華

摘要：在當今經(jīng)濟發(fā)展的大潮，開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務。會計人員應根據(jù)房屋開發(fā)成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本”，并按各成本核算對象進行明細分類核算。

關(guān)鍵詞：房屋開發(fā)；成本核算；土地征用

中圖分類號：F323 文獻標識碼：A

文章編號：1674-1145（2009）03-0064-02

在房地產(chǎn)市場十分活躍的環(huán)境中，開發(fā)企業(yè)財會人員應對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會計人員應根據(jù)房屋開發(fā)成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本，并按各成本核算對象進行明細分類核算。尊重他們的勞動，支持他們的工作。保障財會人員依法行使職權(quán)，充分發(fā)揮財會工作在維護國家財政制度和財會制制度，保護財產(chǎn)，加強經(jīng)濟管理，提高經(jīng)濟效益中的作用。

一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目

房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。

1．一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。

2．同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。

3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應設置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設計、項目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等支出。基礎設施費是指房屋開發(fā)中各項基礎設施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預算內(nèi)的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規(guī)定應計入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費是指應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。

二、房屋開發(fā)成本的核算

（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款‘等賬戶的貸方。

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。

房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。

（二）前期工程費

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（三）基礎設施費

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（四）建筑安裝工程費

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。

采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。

（五）配套設施費

房屋開發(fā)成本應負擔的配套設施費是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據(jù)配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。

1．配套設施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關(guān)成本核算對象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。

2．配套設施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據(jù)配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本“賬戶的借方和”預提費用“賬戶的貸方，預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，在配套設施完工時調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。

（六）開發(fā)間接費

企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，應先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應自“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。

三、房屋開發(fā)成本核算舉例

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出（單位：元）：

101 102 152 182

商品房 商品房 出租房 周轉(zhuǎn)房

支付征地拆遷費 100 000 80 000

結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費 75 000 75 000

應付承包設計單位前期

工程費 30 000 30 000 30 000 30000

應付承包施工企業(yè)基礎

設施工程款 90 000 75 000 7000070000

應付承包施工企業(yè)建筑

安裝工程款600 000480000450000450000

分配配套設施費（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000

預提配套設施費（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000

分配開發(fā)間接費用 82 000 66 000 62 00062 000

則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 180 000

貸：銀行存款 180 000

結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應負擔的自用土地齊發(fā)成本時，應作：將應付設計單位前期工程款入賬時，應作：分配應由房屋開發(fā)成本負擔的水塔配套設施支出時，應作：同時應將各項房屋開發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細分類賬。

四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會計人員應根據(jù)房屋開發(fā)成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方?！伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細分類核算。

參考文獻

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[2]江中歐．土地開發(fā)成本核算的探討[J]．上海會計，2002，（5）．