2002年，海合會(huì)成員國的油價(jià)是每桶25美元。到2008年7月，油價(jià)已竄升至每桶147美元。根據(jù)國際貨幣基金組織的統(tǒng)計(jì)，受惠于石油財(cái)富，海合會(huì)六成員國(巴林、科威特、阿曼、卡塔爾、沙特阿拉伯、阿聯(lián)酋)的國內(nèi)生產(chǎn)總值從3500億美元增至一萬億美元，幾乎翻了3倍。

油價(jià)暴漲致使海合會(huì)成員國的財(cái)政結(jié)余達(dá)到歷史最高水平。2002年至2008年，六成員國積累的財(cái)富估計(jì)達(dá)1.5萬億美元，從而推動(dòng)六國致力于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)多元化，其中重點(diǎn)是建設(shè)和改善整體基礎(chǔ)設(shè)施。過去幾十年來，由于資金不足這些基礎(chǔ)設(shè)施都有待開發(fā)和完善。政府重點(diǎn)是開發(fā)油氣、電力行業(yè)以及交通基礎(chǔ)設(shè)施。私營行業(yè)則偏重于住房、商業(yè)住宅和旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

正如美國一阿拉伯商會(huì)聯(lián)席主席唐·德·馬里諾(D0n De Marino)所言，“海灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場基本上是被私營企業(yè)壟斷。實(shí)際追索貸款非常有限，所以從銀行貸款的房地產(chǎn)投資者都以個(gè)人名義投資。其余投資資金大多來自其他企業(yè)的利潤盈余?！?/p>

海灣地區(qū)首屈一指的迪拜房地產(chǎn)公司依瑪爾(Emaar)和納克希爾(Nakheel)在當(dāng)?shù)嘏d建了全球最高的塔樓、最大的購物中心以及面積最廣的人造島嶼，還有豪華連鎖酒店及許多住宅項(xiàng)目。其他的開發(fā)商，譬如沙特的金達(dá)控股有限公司(Kingdom Hold-ing)，則在吉達(dá)和利雅得承建了各種規(guī)模龐大的開發(fā)項(xiàng)目。

但油價(jià)高漲(包括后來跌至每桶不到40美元)是要付出代價(jià)的。由于源源不斷的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供了許多工作機(jī)會(huì)，吸引了大量外來人口涌入，導(dǎo)致國內(nèi)需求增加、住房供給急速短缺。這些因素加上美元貶值和商品價(jià)格高漲，2008年6月，海合會(huì)成員國的平均通脹率同比上漲至13％左右。石油財(cái)富催生了海合會(huì)各成員國的信貸增長，但也加劇了熱錢的流入。(除科威特外，海合會(huì)各國的貨幣均與美元掛鉤。)在巨大經(jīng)常賬戶順差和高通脹的刺激下，投機(jī)熱錢紛紛涌入尋求貨幣升值。

各地新聞報(bào)道稱，熱錢涌入對于迪拜的影響尤為嚴(yán)重。紐約房地產(chǎn)投資開發(fā)公司Black House De-velopment Company合伙人阿什溫·維瑪(AshwinVerma)指出，“迪拜從貿(mào)易經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。迪拜與石油資源豐富的阿布扎比不同，這個(gè)城市大部分GDP是來自房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是一場信貸和杠桿游戲。沒有信貸和杠桿你根本沒辦法靠房地產(chǎn)賺錢?！?/p>

迪拜是阿聯(lián)酋的7個(gè)酋長國之一，也是阿聯(lián)酋人口最稠密的城市。阿布扎比是另一個(gè)酋長國，也是阿聯(lián)酋的首府。

另一家全球最大的購物中心

房地產(chǎn)的暴利吸引了眾多的個(gè)人和企業(yè)前來投資。容易獲得流動(dòng)性的優(yōu)越條件促使房地產(chǎn)開發(fā)商興建各種野心勃勃的項(xiàng)目，譬如水下酒店、英里塔、迪拜塔、旋轉(zhuǎn)式的高層公寓。此外在建的還有另一家“全球最大的購物中心”，規(guī)模龐大的主題公園、一座人造海島和一幢螺旋形的高層住宅。

雖然政府把絕大部分順差都存入國家的主權(quán)財(cái)富基金，但政府相關(guān)公司和私營公司還是進(jìn)入國際市場，為其國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資。國家鼓脹的荷包給這些公司帶來了虛假的安全感，于是他們將財(cái)務(wù)杠桿整合到自己的業(yè)務(wù)模式中。他們定期去國際債務(wù)市場為自己的工程項(xiàng)目融資。由于房地產(chǎn)市場供給短缺，國內(nèi)抵押貸款環(huán)境十分寬松，租金收益極為豐厚，投資者對房地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)出極大的熱情，而且阿聯(lián)酋、巴林和阿曼等國家對外國投資者在國內(nèi)擁有房地產(chǎn)的法律管制也比較寬松。

隨著高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷增加，投資者也在連夜排隊(duì)預(yù)定購買房產(chǎn)。住宅公寓甚至在還是一張圖紙的時(shí)候就已售罄，需求猛增催生出紅火的二手房交易市場，但這些交易的房子不過是一張圖紙而已。有時(shí)候開發(fā)商還未從政府獲得項(xiàng)目批準(zhǔn)，房產(chǎn)就已全部被預(yù)訂一空。這股熱潮引起了國際市場的關(guān)注，于是海外投資者紛沓至來。

染指房地產(chǎn)成為最佳的發(fā)財(cái)途徑，房地產(chǎn)價(jià)格也迅速攀升。本應(yīng)是經(jīng)濟(jì)多元化輔助手段的房地產(chǎn)卻發(fā)展成為主要支柱。隨著房地產(chǎn)和旅游開發(fā)成為海灣各國經(jīng)濟(jì)多元化戰(zhàn)略的共同特征，建筑熱潮從一個(gè)國家蔓延至另一個(gè)國家。

2008年1月，規(guī)劃及在建項(xiàng)目總額達(dá)到1.6萬億美元。至2009年1月，該數(shù)字升至2.54萬億美元，其中沙特和阿聯(lián)酋的項(xiàng)目占到70％，這些項(xiàng)目主要集中在房地產(chǎn)、休閑旅游和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。

然而，隨著全球信貸緊縮，國際金融市場凍結(jié)，熱錢開始迅速蒸發(fā)。每桶原油價(jià)格100美元的降幅侵蝕著該地區(qū)投資者的信心。經(jīng)濟(jì)衰退席卷全球主要經(jīng)濟(jì)體，冬季旺季的旅游迅速萎縮。在極為動(dòng)蕩不安的環(huán)境下，2008年年未曾經(jīng)充足的流動(dòng)性開始干涸。

由于缺乏流動(dòng)性，許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目暫停。在銀行收緊抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)之后，投機(jī)者手中虛增的資產(chǎn)也無人問津。多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)槿狈Y金而被迫取消或停工。在迪拜，多數(shù)曾被戲稱為“國家之鳥”的建筑吊車也處于閑置狀態(tài)。追蹤施工項(xiàng)目的Proleads公司調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，今年1月海灣地區(qū)有大約150個(gè)項(xiàng)目叫停，其中單阿聯(lián)酋就有88個(gè)項(xiàng)目停工。

德·馬里諾說，鑒于“海灣地區(qū)一直建筑過熱”，“目前油價(jià)陡降正對所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目造成大災(zāi)難。如果說還有亮點(diǎn)的話，那就是銀行沒有被這場災(zāi)難拖累，但顯然私人投資已經(jīng)大幅萎縮。事實(shí)上當(dāng)?shù)貨]有人預(yù)見到油價(jià)會(huì)跌得如此兇猛?！?/p>

當(dāng)然房地產(chǎn)過熱和投機(jī)現(xiàn)象并不只是存在于海灣地區(qū)。維瑪說：“全球所有國家和城

市，譬如邁阿密、中國，甚至紐約，都難逃厄運(yùn)。但迪拜的供給不如紐約或倫敦收縮得厲害，所以其價(jià)格有可能進(jìn)一步下跌。”

海灣地區(qū)經(jīng)濟(jì)下滑

至于海灣地區(qū)的問題為何特別嚴(yán)重，維瑪認(rèn)為有三大原因。他說，“隨著房地產(chǎn)業(yè)開始走下坡路，工作機(jī)會(huì)越來越少，失業(yè)的人被迫離開。外籍人員減少就意味著對房地產(chǎn)的需求下降，顧客更少地光顧商店。于是經(jīng)濟(jì)開始呈現(xiàn)明顯滑坡?！?/p>

另外，“迪拜的破產(chǎn)法和債務(wù)法非常嚴(yán)苛。這招在增長不是主要靠信貸驅(qū)動(dòng)的市場是有效的，但有太多的買家在不知道違約后果的前提下就貸款買房?，F(xiàn)在他們知道后果了，于是紛紛離開，而這又導(dǎo)致買家進(jìn)一步減少，商店的顧客也更少，于是促使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)螺旋式下跌?！弊詈?，“貨幣政策也很重要。在美國這個(gè)全球最大的經(jīng)濟(jì)體，政府可以大量印鈔，再分期攤還。他們可以通過零利率來削減債務(wù)以及償還債務(wù)的成本。而迪拜就不可以。這就是他們需要阿布扎比的幫助的原因。他們無法降低利率。事實(shí)上利率還在不斷上升，這也進(jìn)一步擠壓了借款人，遏制了經(jīng)濟(jì)的增長，最終導(dǎo)致違約人數(shù)進(jìn)一步增加，投資者紛紛離開。”

眾多知名建筑公司和開發(fā)商紛紛裁員，對于未來的項(xiàng)目采取觀望態(tài)度。這種捂緊口袋的做法可能導(dǎo)致國內(nèi)需求嚴(yán)重不足。

2007年，有半數(shù)勞動(dòng)力是受聘于迪拜的建筑與房地產(chǎn)行業(yè)。而且，去年1 2月歐佩克宣布日產(chǎn)原油減少420萬桶也將對海灣國家的經(jīng)濟(jì)造成影響。減產(chǎn)也就意味著沙特、科威特和阿聯(lián)酋的石油業(yè)收縮10％左右。與此同時(shí)，阿爾及利亞石油部長稱，3月15日歐佩克可能宣布進(jìn)一步減產(chǎn)以支撐油價(jià)。預(yù)計(jì)油價(jià)下跌、原油減產(chǎn)、人口減少，以及對商品和服務(wù)的需求下降，可能將GDP的增長降至最低水平。

與此同時(shí)，海灣地區(qū)股市重挫，股票財(cái)富急劇蒸發(fā)也傷害了投資者的信心。去年海灣國家的股市市值總共損失逾6000億美元。根據(jù)國際貨幣基金組織的最新預(yù)測，與去年的6，8％相比，2009年海灣地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長率為3，5％。在歷經(jīng)多年過熱增長之后，海灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場又重新歸于理智。最近的調(diào)查顯示，海灣地區(qū)的平均住宅價(jià)格比巔峰時(shí)期下跌了1 0％至40％，其中受影響最為嚴(yán)重的當(dāng)屬迪拜。另外，受制于流動(dòng)性投資者的觀望情緒，海灣地區(qū)的眾多房地產(chǎn)公司將難以償還今年即將到期的大約400億美元債務(wù)。

預(yù)計(jì)今后政府可能會(huì)取代私營企業(yè)成為新的超大型項(xiàng)目的發(fā)起人。與上世紀(jì)70年代石油市場繁榮不同的是，這次海灣各國的石油財(cái)富只耗費(fèi)了三分之一，而且政府可以采取反周期的財(cái)政政策來挽救經(jīng)濟(jì)。得益于外匯資產(chǎn)充足，公共債務(wù)較少，海灣國家能夠更好地度過收入減少的艱難時(shí)期。

盡管如此，這些國家也開始從長遠(yuǎn)考慮，由投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向投資人力資本和基礎(chǔ)設(shè)施，以期推動(dòng)非石油行業(yè)的增長，包括興建技術(shù)大學(xué)和公共快速交通體系。以及扶持增值行業(yè)等。阿布扎比1 31公里長的地鐵項(xiàng)目已經(jīng)破土動(dòng)工，沙特、阿曼和卡塔爾則啟動(dòng)了電力、石油化工和交通項(xiàng)目。從最近的海灣建筑調(diào)研中可以看到這一變化。調(diào)研結(jié)果顯示，有三分之二的建筑公司高管預(yù)測，他們的戰(zhàn)場將從迪拜移至阿布扎比、卡塔爾和沙特。

但仍有投資者保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。維瑪說，“迪拜是整個(gè)海灣地區(qū)的典范；假如投資者對迪拜失去熱情，那么他們海灣地區(qū)的商業(yè)乃至對這個(gè)地區(qū)的信任就會(huì)流失。創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新是迪拜得以繁榮的基石。這些話聽似非常玄妙深?yuàn)W，但卻是不折不扣的真理。迪拜依靠是全球之力打造出一個(gè)一流的城市和基礎(chǔ)設(shè)施，所以他們將在此基礎(chǔ)上重新振作起來?！?/p>