張春陽(yáng)

提要本文提出“房奴”這一現(xiàn)象，并對(duì)“房奴”進(jìn)行界定，對(duì)“房奴”產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，闡述“房奴”的影響，在此基礎(chǔ)上提出對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房奴；房產(chǎn)；消費(fèi)

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

“房奴”一詞已成當(dāng)下流行語(yǔ)。房奴是否存在，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，建設(shè)部原副部長(zhǎng)楊慎直言住房消費(fèi)同我們城市化進(jìn)程是成正比的，他并不同意房奴一說(shuō)。但很多專家學(xué)者支持房奴現(xiàn)象的存在，并指出房奴是否存在，并不是某個(gè)人說(shuō)了算的，而是需要審視高房?jī)r(jià)給民眾生活帶來(lái)的影響。同時(shí)，“房奴”入選了近日國(guó)家語(yǔ)委公布的新詞，這從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明對(duì)“房奴”現(xiàn)象的認(rèn)同。至于“房奴”出處，有人說(shuō)來(lái)自中國(guó)臺(tái)灣（與卡奴同源）；也有人說(shuō)是來(lái)自美國(guó)人寫的《Net Slaves》；也有人說(shuō)中國(guó)古代就有，有“書奴”、“詩(shī)奴”類似之說(shuō)，眾說(shuō)紛紜，各執(zhí)一詞。

一、房奴的界定

房奴是什么，至今沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的界定，有人認(rèn)為“房奴”是一種形象的說(shuō)法，大約是說(shuō)房?jī)r(jià)較高，購(gòu)房者無(wú)力一次性付清，只好進(jìn)行按揭貸款，于是就被十年、二十年地“按”住，一層層地“揭”。人們?yōu)榱诉€貸，余錢無(wú)幾，嚴(yán)重地影響生活質(zhì)量，身心承受著重?fù)?dān)，于是，買房本來(lái)是一種消費(fèi)，現(xiàn)在卻變成了請(qǐng)個(gè)主子回來(lái)侍候著，自己倒成了它的奴隸。更沒(méi)有準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)定每個(gè)人是否是 “房奴”。

誰(shuí)是真正的房奴呢？房奴是指那些不堪房?jī)r(jià)重負(fù)，以個(gè)人居住為目的，為買房、供房不得不犧牲生活質(zhì)量，迫不得已為“房”所“奴役”的個(gè)體購(gòu)房者以及內(nèi)部憂心忡忡、終日惶恐不安的炒房團(tuán)。

二、房奴的形成原因

1、住房?jī)r(jià)格迅速上漲。經(jīng)營(yíng)城市、推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲是地方政府官員的理性選擇，政府缺少對(duì)房產(chǎn)價(jià)格有效管理的辦法。

2、居民消費(fèi)觀念“亞健康”。①20世紀(jì)九十年代中后期以來(lái)，超前消費(fèi)理論在國(guó)內(nèi)逐漸被接受，居民逐漸形成消費(fèi)主義觀點(diǎn)；②伴隨著經(jīng)濟(jì)連續(xù)高速增長(zhǎng)，居民收入水平連續(xù)較快增長(zhǎng)，對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期比較樂(lè)觀，對(duì)擁有自有住房具有強(qiáng)烈的偏好；③受“居者有其屋”等傳統(tǒng)思想的影響，加上國(guó)內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)和完善，大部分國(guó)內(nèi)居民尚未形成通過(guò)租房解決住房問(wèn)題的觀念。因此，為了改善住房條件，一些經(jīng)濟(jì)條件一般的居民仍然選擇購(gòu)買住房或購(gòu)買過(guò)大過(guò)好的房屋；④居民的攀比心理也是導(dǎo)致居民無(wú)法理性消費(fèi)的原因。

3、居民風(fēng)險(xiǎn)教育缺失。商品房市場(chǎng)投機(jī)意識(shí)盛行，銀行利益驅(qū)動(dòng)更是房奴現(xiàn)象的助推器，市政動(dòng)遷、舊城改造造就了一批“被動(dòng)房奴”。

此外，發(fā)生意外事故、經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)臨時(shí)性困難、資金鏈斷裂等因素也可能導(dǎo)致借款人發(fā)生債務(wù)償還困難，淪為房奴。

三、房奴的影響

房奴現(xiàn)象的存在，將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)的穩(wěn)定、生活質(zhì)量、心理健康等方面造成嚴(yán)重的影響，主要體現(xiàn)在以下方面：

1、月供收入比過(guò)高，一旦借款人生病、失業(yè)或發(fā)生意外，都有可能喪失償債能力，無(wú)法償還房貸，導(dǎo)致個(gè)人破產(chǎn)。

2、借貸過(guò)度使借款人出現(xiàn)嚴(yán)重的心理壓力。高漲的社會(huì)消費(fèi)水平，加上有限的工作機(jī)會(huì)及收入，到最后這群被債務(wù)壓得喘不過(guò)氣的年輕人，在還沒(méi)有正式踏入社會(huì)，就選擇了放棄，如此惡性循環(huán)難免不讓人擔(dān)憂整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展。

3、房奴現(xiàn)象將導(dǎo)致中間階層減少，貧富分化加劇，社會(huì)向下流。

4、擠出效應(yīng)將導(dǎo)致內(nèi)需不足，影響經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)。高度負(fù)債迫使家庭用大量的資金養(yǎng)房，必然導(dǎo)致消費(fèi)者減少其他消費(fèi)的支出，產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，不利于居民消費(fèi)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)，將導(dǎo)致內(nèi)需不足，影響經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)。

5、增加個(gè)人住房貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)，影響銀行經(jīng)營(yíng)的安全性。

6、房地產(chǎn)挾持國(guó)民經(jīng)濟(jì)，影響宏觀調(diào)控的有效實(shí)施，體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)商對(duì)政策的巨大影響力影響了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷力和政府政策的方向、內(nèi)容和力度；二是巨額的個(gè)人住房貸款以及嚴(yán)重的房奴現(xiàn)象使央行在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)投鼠忌器，不敢采用較大幅度加息的手段來(lái)抑制貨幣供應(yīng)量增加過(guò)快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象。

四、減少房奴的措施

深刻認(rèn)識(shí)房奴現(xiàn)象的危害性在于堅(jiān)定治理房奴問(wèn)題的決心?，F(xiàn)階段，政府必須采取有效措施解決這一關(guān)系國(guó)計(jì)民生和社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的重要命題。針對(duì)房奴現(xiàn)象，可以采取預(yù)防和化解兩類不同的策略，既要減輕現(xiàn)有房奴的壓力，又要避免新房奴的涌現(xiàn)。預(yù)防策略為：

1、轉(zhuǎn)變政府績(jī)效評(píng)估機(jī)制，落實(shí)一把手房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)制。政府績(jī)效的評(píng)估應(yīng)該轉(zhuǎn)變到以居民的福利提高為主要依據(jù)，以促進(jìn)人民生活水平提高、“幸福指數(shù)”上升為目標(biāo)。

2、加強(qiáng)對(duì)傳媒的監(jiān)督，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)觀念，提前消費(fèi)、貪求高檔的住房消費(fèi)觀念的形成與一些媒體的誤導(dǎo)存在很大的聯(lián)系。

3、修正相關(guān)法律，加強(qiáng)政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的能力。如果住房?jī)r(jià)格能夠得到有效管理，就可以打破購(gòu)房者博弈中的假設(shè)房?jī)r(jià)上漲的前提，博弈參與者的收益函數(shù)將發(fā)生變化，博弈類型就不會(huì)是一種“囚徒困境”模式，最終改變博弈的均衡策略。

4、各級(jí)人大也可以借鑒國(guó)外的立法經(jīng)驗(yàn)，為保護(hù)本國(guó)或本地居民的利益，對(duì)外來(lái)投資者進(jìn)行立法限制。

5、大力推廣經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房制度，解決低收入階層的居住問(wèn)題。

6、加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力發(fā)展公共交通，以區(qū)域視角布局城市人口分布。

7、加強(qiáng)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)制度建設(shè)，推動(dòng)住房交易、租賃市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)居民不愿意以租賃作為購(gòu)買自有住房的替代方案，在一定程度上是由于住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。有一定比例的借款人已經(jīng)意識(shí)到在房?jī)r(jià)很高時(shí)購(gòu)買房子是不經(jīng)濟(jì)的行為，但由于租賃住房的不穩(wěn)定性，他們?nèi)匀贿x擇了購(gòu)買住房。同樣，二手房的銷售、售后回租的發(fā)展對(duì)借款人擺脫困境來(lái)講也具有重要意義。

房奴現(xiàn)象的化解策略是在對(duì)貸款購(gòu)房者已經(jīng)背負(fù)較高債務(wù)負(fù)擔(dān)的狀況下，通過(guò)消費(fèi)者自身、政府、銀行等方面的行動(dòng)，減輕其所承受的壓力，避免其走向失敗的各種有效措施。

1、建立政府住房貸款擔(dān)保制度，減輕借款人的借款成本。

2、加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為消費(fèi)者提供人性化服務(wù)。為滿足購(gòu)房者的不同貸款需要，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)了適合不同支付能力居民和實(shí)際情況的多樣化貸款品種，如美國(guó)的住房貸款就有分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分離增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款、循環(huán)住房抵押貸款、“一攬子”交易抵押貸款、反向抵押貸款等。

3、加強(qiáng)對(duì)違約房奴的政府救濟(jì)、司法救濟(jì)。一方面政府要加強(qiáng)對(duì)因違約而失去住房的借款人的救濟(jì)，通過(guò)提供廉租房或周轉(zhuǎn)房等方式避免使失房居民居無(wú)定所，同時(shí)也可以鼓勵(lì)慈善機(jī)構(gòu)為失房民眾提供庇護(hù)；另一方面通過(guò)制定個(gè)人破產(chǎn)法等方式對(duì)債務(wù)失敗的民眾提供司法救濟(jì)。允許自然人破產(chǎn)可以保護(hù)債務(wù)人的基本生活，對(duì)于債務(wù)失敗者，社會(huì)不能將其所有的私有財(cái)產(chǎn)用于償債，有助于他們憑借自己的私有財(cái)產(chǎn)健康、體面地生活，并獲得重新起步的機(jī)會(huì)。而且自然人破產(chǎn)制度也有利于保證債權(quán)人公平受償，維護(hù)債權(quán)人的利益。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

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