李寧果

中圖分類號：F299 文獻標識碼：A

內(nèi)容摘要：在房地產(chǎn)市場，中央政府和各地方政府曾相繼出臺了一些振興市場的政策和措施，各方對其影響和產(chǎn)生的效果觀點不一。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標的框架性分析，對這些政策出臺的目標及對房地產(chǎn)市場的影響進行了詮釋，以助于厘清認識，把握房地產(chǎn)調(diào)控的方向和趨勢。

關鍵詞：房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 救市政策 框架性分析 目標 影響

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標

（一）解決住房市場失靈與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

市場只是資源分配的一種方式，在住房市場領域也存在著市場失效現(xiàn)象。這是因為住房具有居住、庇護、家庭生活、社會交往等諸多使用價值，且具有一定福利性，而這些使用價值無法在市場上通過價格的形式實現(xiàn)，因此導致了市場在住房分配領域的失靈現(xiàn)象。

住房領域的市場失靈主要表現(xiàn)在低收入者居住用房的供給上，主要表現(xiàn)為：低收入者較難獲得商業(yè)銀行的信貸；出于商業(yè)利益考慮，住宅開發(fā)商不會主動提供面向低收入者的住宅。基于此，世界各國都介入房地產(chǎn)市場，通過興建公共住宅、稅費的調(diào)節(jié)、介入住房金融市場等手段，對其進行干預和調(diào)控以實現(xiàn)分配的合理性和公平性。

對于普通消費者而言，住房政策的主要作用是如何對住宅市場進行合理引導和適度監(jiān)管，使“居者有其屋”獲得負擔得起的住房；對于低收入者而言，住房政策主要作用是通過合理的設計，發(fā)揮市場配置與福利支撐的雙重效用，保障其正常的住房消費需求。

目前構(gòu)成我國住房政策的基本框架是：面向高收入和較高收入居民的普通商品房建設和配套政策；面向低收入居民的經(jīng)濟適用房政策；面向最低收入居民的廉租住房政策；以及與住房相關配套的其他領域，如土地政策、金融政策、稅收政策等。

2008年10月國務院常務會議將促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施與其它諸多解決民生相關問題的措施一起提出來，保障低收入群眾和特殊群體基本生活的政策取向明顯，由此可見國務院常務會議的著眼點仍然是保證和改善民生，國家將重點關注需求不足的問題，這一系列措施的出臺既是為了支持居民購房，保證民生，也是通過刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展來解決需求不足的問題。

（二）防范金融風險與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)實體經(jīng)濟及其衍生的房地產(chǎn)金融等虛擬經(jīng)濟對金融體系有巨大的影響。房地產(chǎn)貸款是銀行貸款最重要的組成部分，在大多數(shù)發(fā)達國家，該比例可達三分之一，有的國家甚至高達50%。在房地產(chǎn)貸款普遍采用抵押形式的情況下，增加了信用風險的復雜性。在住宅市場中，抵押貸款雖取得優(yōu)先償還權(quán)，然而，銀行采用低的抵借比并不一定能覆蓋損失。當房價猛烈下跌時，即使該比例最初被認為非常保守，最終可能變得并不足夠，尤其是當高的抵借比與評估日的期望交易價格相聯(lián)系時。

20世紀70年代以來，隨著工業(yè)化和新興市場經(jīng)濟國家金融自由化和放松管制，新的金融機構(gòu)不斷出現(xiàn)，并提供低利率的貸款來與現(xiàn)有貸款機構(gòu)競爭。隨著貸款人競爭加劇和房地產(chǎn)業(yè)可融資量增大，房地產(chǎn)業(yè)潛在投資者數(shù)量增大，房價攀升至合理價位以上。當市場存在過度擔保和無效監(jiān)管等風險時，這種扭曲效應更為明顯。在發(fā)達國家，如美國，住房金融體系發(fā)達，且一直視住房貸款為優(yōu)質(zhì)業(yè)務，忽視了其風險，并受到覆蓋貸款損失擔保的激勵，貸款人加大住房貸款業(yè)務比例，并不斷投資高回報、高風險的項目，承擔了過度風險和接受價值高估的抵押房產(chǎn)，一旦資產(chǎn)價格波動過大，必將引發(fā)金融危機。此次由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機充分說明了這一點。

房價下跌對銀行等金融系統(tǒng)形成壓力，不僅因為增加了房地產(chǎn)貸款不良率，導致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化和盈利能力降低；而且因為以房地產(chǎn)作為貸款抵押物的借債人資產(chǎn)負債惡化，貸款能力減弱，并面臨資金收緊，又限制了新的投資規(guī)模以及降低公司的盈利能力，反過來又導致其他類型貸款的信用風險也會增加，加劇銀行系統(tǒng)的脆弱性。最終，地產(chǎn)商無法及時償還銀行的貸款，導致銀行的資金無法回流，因而產(chǎn)生大量的壞賬，資金的供應緊張，市場出現(xiàn)流動性不足，引起經(jīng)濟中通貨緊縮和信用創(chuàng)造能力不足，從而引發(fā)經(jīng)濟危機或者經(jīng)濟衰退。

正因為房價劇烈波動對銀行等金融體系的沖擊及風險性，有必要在房價虛高的時候進行調(diào)控，使高起的房價“軟著陸”，以避免其劇烈下跌對金融體系的沖擊，防范金融風險。

（三）促進經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

與虛擬的股票市場不同，房地產(chǎn)市場是實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)與50多個行業(yè)相關，在國民經(jīng)濟中的作用舉足輕重。20世紀80年代中期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，速度超過同期GDP增長速度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經(jīng)超過5%，為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)對GDP具有極大的帶動作用，歷史數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)對GDP的影響在10%左右。即如果房地產(chǎn)投資降低30%-40%，將導致GDP下降3%-4% 。政府可以接受GDP增長放緩，但不能接受GDP增速大幅下滑，GDP增速的大幅度下滑將會帶來一系列的經(jīng)濟問題，例如就業(yè)率下降、物價不穩(wěn)定等。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對于穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展大局具有重要意義。

近年來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷已經(jīng)對相關行業(yè)的影響開始凸顯——鋼鐵廠大規(guī)模裁員，建筑工人下崗，相關行業(yè)領域的失業(yè)率不斷上升。在拉動我國經(jīng)濟增長的因素中，出口因全球金融危機遭受嚴重影響，消費和投資又是相互關聯(lián)的，因此投資成了經(jīng)濟增長的“強心劑”，作為主要固定資產(chǎn)投資方式的房地產(chǎn)投資市場出現(xiàn)了持續(xù)蕭條，我國經(jīng)濟增長必然會因此受到拖累。

從市場的角度看，由美國次貸危機引起的全球性金融危機使得全球經(jīng)濟面臨巨大的壓力，我國經(jīng)濟也因此受到很嚴重的影響，出口下滑；股市暴跌；外貿(mào)企業(yè)資金量縮減。這些不利因素，對市場構(gòu)成了很大的壓力。所以這次政府推出“救市”政策，預計對市場影響不會很大，樓市成交額提升的幅度可能不會很大，但會起到提升信心和穩(wěn)定市場的作用，避免由于非理性恐慌而造成房地產(chǎn)市場的大蕭條。

另外，和房地產(chǎn)相關的土地出讓金和相關稅費大約占到了國家地方財政收入一半以上的比例，房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條導致財政收入驟減，以至于很多地方政府預算安排的項目無法實施，也導致了經(jīng)濟發(fā)展速度的下滑。

鑒于房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的支柱作用和重要關聯(lián)影響作用，對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策與措施頻出，由此也可以看出房地產(chǎn)調(diào)控政策與措施是整個國民經(jīng)濟調(diào)控以促進經(jīng)濟發(fā)展政策的重要組成部分，而非是單獨針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，也不是為“救市”而“救市”，對政策的效果評價也需從此角度展開。

近期房地產(chǎn)調(diào)控政策目標及其影響

（一）第一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標基本達到

第一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標是緩解房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱態(tài)勢，擠壓房地產(chǎn)市場泡沫，以保證房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)過一輪市場調(diào)整，目前主要一線城市的投機者已基本離場，房地產(chǎn)市場上的投機現(xiàn)象逐漸減少，現(xiàn)在的市場交易主體主要是首套住房購買者或者第二套普通自住房購買者，調(diào)控目標基本達到。

據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市2008年9月房地產(chǎn)平均交易量下降64%，2008年前9月交易量同比下降46%。銷售價格方面，2008年9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.5%，漲幅比8月份低了1.8個百分點，環(huán)比下降0.1%，全國一線城市房價繼續(xù)保持下調(diào)的發(fā)展態(tài)勢。因此，第二輪宏觀調(diào)控的經(jīng)濟目標為“保增長”，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展為目標。

（二）第二輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

國務院工作會議在部署2008年第四季度經(jīng)濟工作的時候提出，要降低房地產(chǎn)交易的稅和費，來支持百姓購房。2008年10月，調(diào)控政策出臺。內(nèi)容如下：對個人首次購買90平方以下住房的，契稅稅率暫調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅和土地增值稅；地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策；購房首付款調(diào)至20%，個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點。

在國家出臺的相關調(diào)控政策中的“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”這條政策表明國家開始允許地方政府因地制宜，自行制定符合地方特點的調(diào)控政策。事實上，早至2008年6月開始，全國十多個城市的政府就已經(jīng)開始相繼出臺調(diào)控政策。這些政策主要目的是對整個房地產(chǎn)行業(yè)負責，維持市場的穩(wěn)定和健康。

（三）近期房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響分析

政府第一輪的宏觀調(diào)控在打壓房地產(chǎn)市場上的投機行為、擠壓房地產(chǎn)市場泡沫等方面已經(jīng)取得了一定的效果，同時也在一定程度上穩(wěn)定了住房需求市場的信心。政府第二輪的宏觀調(diào)控目標是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展，房價大幅度下跌必然會引起經(jīng)濟增長速度急劇放緩，這是政府不能接受的，所以政府近期出臺的“救市”政策的主要著手點仍然是刺激有效住房需求，無論是降低稅率還是下調(diào)個人住房公積金貸款利率，都是在鼓勵住房需求者購買住房，通過刺激需求來刺激蕭條的房地產(chǎn)交易市場，而不是通過打壓房價來刺激房地產(chǎn)市場的交易。近來一些城市房價有不同程度的下滑不是由于政府政策的打壓，而是因為此前政府緩解房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的宏觀調(diào)控政策造成了大量住房需求者對樓市持觀望態(tài)度，認為樓市的價格會進一步下跌，這就造成了房地產(chǎn)交易市場的有效需求不足，進而造成房價不同程度的下滑。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說這些政策是重大利好消息，雖然政策本意不是為了維護高房價，但是釋放出了調(diào)控方向由“擠泡沫”向“保穩(wěn)定”轉(zhuǎn)變，增強了開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)土地的信心。

盡管針對低迷的房地產(chǎn)交易市場，中央和地方政府紛紛出臺了一些刺激有效需求的政策，在打壓房地產(chǎn)市場上的投機行為也取得了一定的效果，但應該看到政府的宏觀調(diào)控政策并不是萬能的。在2007年，為了防止經(jīng)濟過熱，央行曾經(jīng)連續(xù)六次提高存貸款基準利率，并將第二套房首付比例提高到40%，但是如此緊縮的貨幣政策并沒能阻止房地產(chǎn)市場在2007年的發(fā)展，這說明市場規(guī)律始終是發(fā)揮主導作用的，政府調(diào)控只是起到輔助作用。近期出臺的一些“救市” 政策更多是釋放出一種信號，穩(wěn)定市場信心，至于這些政策具體能對房地產(chǎn)市場的交易有多大的作用，還有待于未來房地產(chǎn)市場上的各項數(shù)據(jù)去檢驗。但是可以肯定的是政府既不希望房地產(chǎn)市場的交易持續(xù)低迷，又不希望房價的大幅度下跌，“穩(wěn)定”將始終是政府宏觀調(diào)控的主要方向。

結(jié)論

總體來看，市場上的房價仍然是由市場上的供求關系決定的，政府最近出臺的一些針對購房者的稅收、利率等優(yōu)惠政策對于普通購房者的影響和激勵作用還不是很明顯。但是在國際金融危機這一大背景下，擴大內(nèi)需成為拉動我國經(jīng)濟增長的主要動力，如果這些政策還不能夠有效地刺激房地產(chǎn)市場的復蘇，政府很有可能會出臺更加有力的促進首套住房需求者或者第二套普通自住房需求者購買樓房的政策。到時隨著政府穩(wěn)定樓市的政策傾向逐漸明確，購房者的對于樓市的信心也會逐漸增強，房地產(chǎn)交易市場的需求量就會逐漸回升，市場將趨向于恢復穩(wěn)定。

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