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        淺議固原市的舊房改造

        2009-07-02 08:36:00楊曉莉金玉玲
        新媒體研究 2009年10期

        楊曉莉 金玉玲

        [摘要]隨著我國城市化建設(shè)的發(fā)展,固原市的城市環(huán)境面貌發(fā)生了顯著變化,取得了令人矚目的成就。在取得成就的同時(shí)我們還必須清楚地看到固原市危舊房屋問題比較嚴(yán)重,這較大影響了固原中心城市的環(huán)境面貌。為此粗淺的談?wù)劰淘械呐f房改造。

        [關(guān)鍵詞]舊房改造 存在的原因 面臨的問題和困難 改造的細(xì)節(jié)

        中圖分類號(hào):TU98文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1671-7597(2009)0520073-01

        一、前言

        廣義的舊房改造不是單純的房屋單體或更新改造,而是對(duì)整個(gè)街坊的綜合改造。舊房改造可以界定為:是對(duì)居住

        環(huán)境、居住功能、住房改造和完善,即對(duì)街坊內(nèi)存量住房拆、改、留的綜合改造。其含義是:住房的居住質(zhì)量和居住功能不能滿足現(xiàn)代居住標(biāo)準(zhǔn)的要求,從而在一定經(jīng)濟(jì)條件下,對(duì)居住環(huán)境、房屋質(zhì)量和居住功能進(jìn)行改造和完善;住房改造應(yīng)是存量住房的拆、改、留綜合改造,包括舊房拆建、舊房改造和舊房保留修繕。

        二、危舊房屋存在的原因

        造成固原市存在數(shù)量眾多的危舊房屋,以及其增長勢頭仍在蔓延的主要原因:

        (一)使用年限長

        固原市的危舊房屋普遍建于三、四十年代,有相當(dāng)部分甚至建于清末民初時(shí)期,到現(xiàn)在已經(jīng)大大超過了其使用年限。

        (二)建造標(biāo)準(zhǔn)低

        由于當(dāng)時(shí)客觀條件和技術(shù)水平的局限,固原市的危舊房屋建造普遍采用磚墻、磚木、預(yù)制板式結(jié)構(gòu),使用年限短,抗震、抗風(fēng)能力差。

        (三)是違章亂搭亂建

        多年來,危舊房屋的業(yè)主、住戶為了解決居住問題,違章亂搭亂建的現(xiàn)象非常普遍,進(jìn)一步加快了危舊房屋的損毀速度。

        (四)政策導(dǎo)向的消極作用

        一方面,由于固原市長期實(shí)行低租金制的房屋租賃政策,無論是經(jīng)管房或私房,其租金收入都不足以對(duì)危舊房屋進(jìn)行有效的修繕和改造;另一方面,固原市實(shí)行房屋拆遷“拆一還一”的補(bǔ)償政策,對(duì)廣大危舊房屋業(yè)主,尤其是私房業(yè)主起到一定的消極作用,他們寧愿等待拆遷,得到一套新房的補(bǔ)償,也不愿意掏錢進(jìn)行修繕、改造,造成了危改工作嚴(yán)重滯后。

        (五)開發(fā)建設(shè)的負(fù)面影響

        一方面,固原市舊城區(qū)有相當(dāng)部分地塊被劃了紅線,但至今還是征而不拆,房屋業(yè)主與征用單位互相推諉,致使其中的危舊房屋得不到最起碼的養(yǎng)護(hù);

        三、危改工作面臨著的問題和困難

        (一)對(duì)危改工作的認(rèn)識(shí)不足

        對(duì)危改工作的重要性、迫切性和艱巨性認(rèn)識(shí)不足,缺乏明確的總體思路。由于種種原因,當(dāng)前對(duì)危改工作存在兩種錯(cuò)誤或片面的認(rèn)識(shí):一是對(duì)固原市的危舊房屋總體情況及其產(chǎn)生的原因缺乏了解,認(rèn)為固原市經(jīng)過這么多年的舊城改造,特別是經(jīng)過近幾年大規(guī)模的危房改造建設(shè),危房的現(xiàn)存數(shù)量已經(jīng)不多,不足為患,無須再加大危改工作力度;二是對(duì)危改工作的實(shí)施情況不甚了解,認(rèn)為制訂優(yōu)惠政策,加大對(duì)危房工作的扶持力度,會(huì)沖擊正常的房地產(chǎn)市場。這些認(rèn)識(shí)上的偏差,導(dǎo)致固原市危改工作的總體思路一直得不到明確,未能結(jié)合城市總體規(guī)劃和舊城改造的需要,研究制定相應(yīng)的總體規(guī)劃、實(shí)施計(jì)劃和政策措施,指導(dǎo)危改工作的順利推進(jìn)。

        (二)危改工作缺乏組織保障

        危改工作缺乏強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)制,部門工作不協(xié)調(diào)。固原市危改工作由于缺乏強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)制,有關(guān)部門在思想認(rèn)識(shí)上的偏差和其他原因,相應(yīng)的配套政策措施難以跟進(jìn),協(xié)調(diào)難度較大,致使危改部門在工作實(shí)踐中遇到不少困難和阻力,在一定程度上阻礙了危改工作的發(fā)展。

        (三)危改政策不配套、不落實(shí)

        一方面,固原市至今沒有一部關(guān)于危改的地方性法規(guī),也沒有一套較為完善的危改政策體系,而一些與危改工作密切相關(guān)的現(xiàn)行法規(guī)、政策,由于沒有充分考慮到危改工作的迫切性和特殊性,導(dǎo)致危改工作實(shí)踐中碰到不少操作性的困難。

        四、舊房改造注意的細(xì)節(jié)

        (一)找到要改造的項(xiàng)目

        應(yīng)該請專業(yè)人員對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘察。如墻面、地面、天花板等有無明顯裂紋,是否平整,有沒有脫落和起砂的現(xiàn)象。如果存在上述問題,就要對(duì)基層進(jìn)行修補(bǔ)處理。包括鏟除墻面油污、粉化墻漆等污物,用水泥砂漿修補(bǔ)不平整基層、裂縫、孔洞的缺陷。并在施工中要保證墻面干燥,并注意墻面水分不應(yīng)超過6%。

        (二)對(duì)門窗加以改造

        舊房中的門窗也應(yīng)作為改造的重點(diǎn)之一。門窗的老化程度分為幾種情況,一是木門窗如果起皮、變形,說明木材本身特性發(fā)生變化,必須拆掉得重做。如果材質(zhì)緊湊,表面漆膜完好,可以在二次施工的時(shí)候貼上裝飾面板,加以利用;二是鋼制門窗如果表面漆膜剝落、主體銹蝕或開裂,也必須拆掉重做。

        (三)對(duì)舊房墻、頂面的改造

        舊房裝修的重點(diǎn)要放在裝飾材料上。其中以墻面的涂料為典型,舊房的墻頂面基層經(jīng)過長年使用會(huì)出現(xiàn)不同程度的開裂、粉化、生霉等現(xiàn)象,這些現(xiàn)象如解決不當(dāng),會(huì)使后刷的涂料也出現(xiàn)顏色不均、表面粗糙和起皮的不良后果。這就要求對(duì)墻頂面等基層進(jìn)行先期的預(yù)處理。在修補(bǔ)后要刷一道底漆予以覆蓋,一來使基層牢固,二來可以防止今后基層因泛堿性和受潮而出現(xiàn)變化,然后用按比例稀釋的乳膠漆進(jìn)行飾面。在施工中應(yīng)注意現(xiàn)場空氣的潔凈,做好防塵保護(hù),工具上要保證沒有雜物。

        (四)水、暖、電是常見的改造項(xiàng)目

        舊房中的水、暖、電的改造是電子學(xué)見的裝修項(xiàng)目,而這些項(xiàng)目也是最容易被忽略而且最容易出問題的。舊房的地面防水、水路及暖氣管線往往有許多不合理的布局,相應(yīng)的改造工程量就很大。如在裝修衛(wèi)生間前要先堵住地漏,放5cm左右的水,進(jìn)行淋水試驗(yàn),如果漏水,必須重新做防水;原有水路及暖氣管線要檢查是否銹蝕、老化,對(duì)不合格的管路在施工中要進(jìn)行更換。這里需要強(qiáng)調(diào)的是,如果要應(yīng)運(yùn)原房中暖氣的位置,必須要經(jīng)過當(dāng)?shù)匦^(qū)的牧業(yè)管理部門或房管所的同意。這里要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),在所有的水暖改造完成后,要做到管路合理、連接緊密、無跑冒滴漏、無違章拆移。而且在施工中和施工后不能留下死角,要便于日后的維修。電是關(guān)系到居住安全的重點(diǎn)項(xiàng)目,有許多舊房存在線路老化(多使用鋁線)、違章布線的現(xiàn)象?,F(xiàn)代家庭中電器較多,而鋁線的導(dǎo)電性易發(fā)熱,容易形成火災(zāi)隱患。

        舊房的改造裝修要比新房裝修多費(fèi)一些腦筋,但如果能保持工藝標(biāo)準(zhǔn),利用裝飾手段來彌補(bǔ)舊房的不足,將一樣能得到一個(gè)溫馨的居室空間。

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