孫　雯

中圖分類號(hào)：F8

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-0992(2009)03-0060-01

摘要：隨著我國(guó)住房制度改革的深化和住宅金融的進(jìn)一步發(fā)展，住宅金融風(fēng)險(xiǎn)也與日俱增。本文分析引發(fā)我國(guó)住宅金融風(fēng)險(xiǎn)的因素，提出防范和化解的措施。

關(guān)鍵詞：住宅金融風(fēng)險(xiǎn)因素防范措施

住房金融風(fēng)險(xiǎn)具有累積性，一旦爆發(fā)，便會(huì)迅速擴(kuò)展，出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個(gè)金融體系的安全。那么。引起我國(guó)住宅金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患源自何處?造成住宅金融風(fēng)險(xiǎn)的因素有哪些?

一、引發(fā)我國(guó)住宅金融風(fēng)險(xiǎn)的因素

1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之前，先說明兩個(gè)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緊密相關(guān)的概念。即杠桿原理和財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。杠桿原理其實(shí)就是利用借貸資本補(bǔ)充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。尤其住宅金融，由于房屋價(jià)值量大，在住宅購(gòu)買過程中人們多利用銀行等金融機(jī)構(gòu)的這一杠桿作用。而財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)正是運(yùn)用了杠桿原理，通過負(fù)債投資于住宅產(chǎn)業(yè)，與住宅產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的預(yù)期收益比較而言，其融資成本較低，也就是反映了負(fù)債率與權(quán)益資本的收益成本正比例的關(guān)系。當(dāng)然，財(cái)務(wù)杠桿是一柄“雙刃劍”：它在提高預(yù)期投資收益率的同時(shí)，也增加了投資的風(fēng)險(xiǎn)。

2、信用風(fēng)險(xiǎn)。在銀行經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)里。信用風(fēng)險(xiǎn)來自于信息不對(duì)稱。所謂信息不對(duì)稱是指這樣一種情形：借款人清楚地知道自己的情況，而貸款人卻只能憑借借款人提供的報(bào)表、材料，以及貸款人通過各種手段對(duì)借款人進(jìn)行調(diào)查所了解到的情況。因此，就雙方正在談判的一筆貸款來講，借款人比貸款人更了解這筆款潛在的違約可能性。這種信息不對(duì)稱的狀況可以通過借款人的誠(chéng)實(shí)行為與貸款人的調(diào)查努力獲得改善。但是不可能根本消除。

3、利率風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f，銀行除了信用風(fēng)險(xiǎn)之外，面臨的最大挑戰(zhàn)就是利率風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘J款的利息凈收入是銀行最重要的收人來源，利率變化會(huì)引起利息凈收入發(fā)生變化。同時(shí)。利率變化也會(huì)使銀行資產(chǎn)負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變化。利率變化既影響銀行的資產(chǎn)負(fù)債，也影響銀行的收入和支出。另一方面，利率是由市場(chǎng)資金供求和中央銀行政策決定的，任何一家銀行都不能決定利率的水平和確定利率，只能對(duì)利率的走勢(shì)作出預(yù)測(cè)。并采取相應(yīng)的措施以保證銀行盈利。當(dāng)利率發(fā)生變化時(shí)。銀行至少面臨兩種主要的利率風(fēng)險(xiǎn)，即價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和再投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場(chǎng)利率上升。銀行投資的債券和固定利率貸款的市場(chǎng)價(jià)格下降，會(huì)造成資本虧損，亦即銀行面臨價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)利率下降，迫使銀行再投資于較低收益的貸款、債券和其他資本，迫使未來的預(yù)期收益下降，因而面臨再投資風(fēng)險(xiǎn)。同理，住宅抵押貸款業(yè)務(wù)也是如此，利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)住宅抵押貸款的影響也是巨大的。放人國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的大環(huán)境中，住宅抵押貸款的利率是隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)而變化的，經(jīng)濟(jì)膨脹時(shí)利率上升，經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)利率下降。

4、政策風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房制度改革是漸進(jìn)的，住房貨幣化也將是一個(gè)漸進(jìn)的過程，在這一過程中，國(guó)家財(cái)政仍然是國(guó)民收入分配的重要環(huán)節(jié)。中國(guó)的特殊政策環(huán)境使住宅金融承受多重政策風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：住房金融承擔(dān)了國(guó)家財(cái)政部分分配職能；住宅產(chǎn)業(yè)政策長(zhǎng)期目標(biāo)的短期化；住房福利政策的金融化操作尚未形成；政策上未能建立有效的住房金融風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制。

二、防范住宅金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

1、建立住宅金融的監(jiān)控指標(biāo)體系。住宅的金融監(jiān)控不同于一般的金融調(diào)控，它更著重于住宅市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。由中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心情報(bào)中心和中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)與實(shí)施的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”，在反映房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)和變化軌跡方面別具特色。但該系統(tǒng)缺乏與房地產(chǎn)所賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)——金融市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)分析。從這個(gè)意義上講，它無法承擔(dān)央行執(zhí)行監(jiān)控的依據(jù)和職能。要對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施金融調(diào)控。就必須建立一個(gè)以住宅價(jià)格指數(shù)與交易量指數(shù)為核心，全面反映各種影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的因素的住宅金融指數(shù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。

2、開發(fā)專門的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制系統(tǒng)。抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)際上就是一個(gè)貸款決策的問題。而決策的前提與依據(jù)是信息。無論是制定長(zhǎng)期的貸款政策，還是執(zhí)行具體的貸款方案，都依賴于信息。以計(jì)算機(jī)為基礎(chǔ)的管理信息系統(tǒng)將在銀行貸款業(yè)務(wù)的推廣和定量分析向精確定量分析的轉(zhuǎn)變中發(fā)揮重要作用。據(jù)了解。目前對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)各商業(yè)銀行都有。但對(duì)于個(gè)人的住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的開發(fā)和運(yùn)用在國(guó)內(nèi)卻是空白。

3、建立和發(fā)展我國(guó)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。目前，住宅建設(shè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和巨大發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)被認(rèn)識(shí)與肯定。住宅業(yè)的持續(xù)和有序發(fā)展，不僅需要政策的保障和市場(chǎng)供求的均衡協(xié)調(diào)，更需要產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。許多理論界和業(yè)內(nèi)人士從解決抵押貸款的安全性和資產(chǎn)流動(dòng)性等問題的角度出發(fā)，提出建立住宅抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)、發(fā)展房地產(chǎn)證券化的建議。筆者認(rèn)為，這樣做確實(shí)符合發(fā)展趨勢(shì)，但不可忽視的一點(diǎn)是住宅抵押二級(jí)市場(chǎng)本身有著豐富的內(nèi)涵與表現(xiàn)形式，并且其功能的發(fā)揮還有一個(gè)不斷完善、整合的過程，當(dāng)前在我國(guó)馬上實(shí)行證券化的條件并不成熟。因?yàn)楝F(xiàn)行的房地產(chǎn)、金融法規(guī)還不健全，同時(shí)評(píng)估、會(huì)計(jì)審核、稅收等制度也不太完善。

4、建立專門的違約抵押物和中介機(jī)構(gòu)。由于我國(guó)目前住宅二級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)，相關(guān)保障銀行權(quán)益的法律制度不夠完善等諸多原因，使銀行在處理抵押物時(shí)交易成本很高，從而造成對(duì)銀行債權(quán)的損害。因此無論是基于現(xiàn)實(shí)的需要。還是從我國(guó)住宅金融市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度考慮，我們認(rèn)為有必要成立專門的抵押物處理中介機(jī)構(gòu)，該中介機(jī)構(gòu)接受銀行的委托。通過對(duì)抵押物進(jìn)行各種市場(chǎng)和財(cái)務(wù)分析來決定采用不同的處理方式。

5、依據(jù)我國(guó)具體國(guó)情，積極構(gòu)建我國(guó)住宅抵押貸款擔(dān)保系統(tǒng)。構(gòu)造我國(guó)住宅抵押貸款擔(dān)保系統(tǒng)。應(yīng)主要從兩方面人手。一方面，針對(duì)中低收入家庭，以及符合某些特殊條件的家庭，采取政府擔(dān)保的方式；另一方面。我們主張以資質(zhì)高、實(shí)力強(qiáng)的金融集團(tuán)，如國(guó)有大型商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司為依托。組建專業(yè)化、企業(yè)化的個(gè)人住宅抵押貸款擔(dān)保公司。公司按照平等、自愿的原則吸收符合一定條件的個(gè)人會(huì)員，會(huì)員按照合約定期向公司交納住宅抵押貸款擔(dān)保基金，基金按照合約定期向公司交納住宅抵押貸款擔(dān)?；?，基金由公司集中使用，科學(xué)管理，穩(wěn)健經(jīng)管，積極為會(huì)員辦理個(gè)人住宅抵押貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)。