胡佳焱　胡　方

摘要：本文注重規(guī)范分析與實(shí)證分析的相互結(jié)合。系統(tǒng)地選擇了一組特征價格變量，構(gòu)建了北京市住宅特征價格模型，定量研究了影響北京市住宅價格的特征因素，揭示了不同特征因素對北京市住宅價格的影響，突破了我國研究房地產(chǎn)的傳統(tǒng)方法，定量研究彌補(bǔ)了針對我國住宅市場缺少實(shí)證性研究的缺陷。本文的結(jié)果表明，北京市住宅的開發(fā)商和物業(yè)管理方的商譽(yù)和服務(wù)水平以及房屋的地理位置對房價有著顯著的影響，同時，房屋自身裝修程度，周邊配套設(shè)施等也是決定房價高低的重要因素。

關(guān)鍵詞：住宅價格；價格模型

特征價格模型理論發(fā)展

傳統(tǒng)模型

總體而言，國內(nèi)關(guān)于住宅價格的理論研究大部分從住宅市場供需關(guān)系、住宅價格構(gòu)成、住宅定價策略等角度出發(fā)進(jìn)行定性研究，理論依據(jù)主要是成本理論、供求理論和區(qū)位理論。成本理論主要是研究住宅價格構(gòu)成的合理性，從而分析價格是否有下降的空間。成本理論雖然能夠較為直接地為政府部門提供政策建議，但是無法揭示住宅市場中消費(fèi)者的心理偏好和行為特征。同時，進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)體制后，用成本理論來解釋住宅價格的影響因素也顯得力不從心，因?yàn)槟壳暗淖≌瑑r格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本價格，說明供求關(guān)系起著重要的作用。從供求理論出發(fā)，彌補(bǔ)了上述缺點(diǎn)，但是國內(nèi)學(xué)者大多偏重于宏觀住宅市場分析，諸如從供給與需求雙方研究房地產(chǎn)市場是否投資過熱、是否存在泡沫等等，而以住宅價格為研究對象的實(shí)證研究非常少。相比而言，國內(nèi)學(xué)者多以區(qū)位理論為基礎(chǔ)，研究城市住宅價格的分布規(guī)律，然后分析影響住宅價格的因素。以此為理論基礎(chǔ)的研究對住宅價格的空間分布模式進(jìn)行了較為詳細(xì)的研究，并采取了等值線圖、空間分布線圖等表達(dá)手段，但是對住宅價格的影響因素和價格空間差異形成的原因則考慮的較少或者僅作了一些定性分析，沒有采用系統(tǒng)的定量化的數(shù)學(xué)模型來進(jìn)行分析，因而無法揭示影響住宅價格的深層次原因。

學(xué)者在運(yùn)用上述傳統(tǒng)的定價理論來研究住宅價格時，由于住宅這種特殊商品存在著異質(zhì)性的問題，從而使得這些傳統(tǒng)方法在分析住宅市場時遇到了極大的挑戰(zhàn)。比如，在美國，在同等面積的情況下，市區(qū)的住宅價格普遍低于郊區(qū)住宅，而在我國情況則完全相反，市區(qū)的住宅普遍高于郊區(qū)，是什么造成了兩國的差異？不同消費(fèi)者在消費(fèi)不同的房屋時的心理滿足程度是否不同？人們對住宅不同的選擇行為，是因?yàn)槭杖牒推貌煌?，還是因?yàn)榉课菥哂胁煌膶傩院吞攸c(diǎn)？從這種意義上講，以人們主觀感受進(jìn)行評價的特征價格模型能夠有效的解決這些問題，為商品住宅價格研究提供了一條很好的途徑。此外，孫鴿（2006）選取房商品房平均銷售銷售價格作為被解釋變量,家庭人均年可支配收入、住宅消費(fèi)支出、居民年末儲蓄余額作為解釋變量,另引入了代表全國三大部分(東、中、西)的不同省份地區(qū)差異的兩個虛擬變量,經(jīng)過多次分別的回歸分析,得出房價主要受住宅消費(fèi)支出影響并帶有明顯地區(qū)差異的結(jié)論。吳紅華（2001）根據(jù)LA Zadeh《模糊集合》的思想分析了區(qū)域因素，個別因素和一般因素，包括社會、經(jīng)濟(jì)和行政因素對房地產(chǎn)價格的影響，認(rèn)為交通因素對房地產(chǎn)價格的影響是確定的，但是影響程度是有隨機(jī)性和模糊性的。

特征價格模型

特征價格模型被廣泛地運(yùn)用在城市住宅商品房價格研究中。在一項(xiàng)房地產(chǎn)價值的研究中，哈里森和魯賓費(fèi)爾德采用波士頓市 506 份調(diào)查表，研究各區(qū)域的生活質(zhì)量和房地產(chǎn)價值之間的關(guān)系。線性回歸模型將房主居住住房中間價值的對數(shù)與若干變量相聯(lián)系，這些變量反映了該區(qū)域住房的質(zhì)量，該區(qū)域到附近工作中心的便利程度，以及該區(qū)域的生活質(zhì)量。他們的研究表明：高收入的居民愿意和能夠?yàn)榻档脱趸臐舛然ǜ嗟腻X。高曉路等運(yùn)用特征價格法，采用東京獨(dú)戶住宅的數(shù)據(jù)樣本，就居住環(huán)境因素對房地產(chǎn)價格的影響(外部性效果)進(jìn)行了實(shí)證研究。他們的研究表明：日照時間、鄰近公園、土地利用混合強(qiáng)度等區(qū)域性的環(huán)境屬性具有穩(wěn)定的外部性效果，并且這些外部性效果受到土地規(guī)模的影響。John R.Ottensmann, Seth Payton, Joyce Man (2006)運(yùn)用特征價格模型得出住宅離CBD的距離并不是影響其價格的重要因素，而交通條件的便利才是影響價格差異的顯著因素之一。ZHOU De-min , XU Jian-chun , GONG Hui-li（2006）利用Hedonic模型和Gravity模型分析了房地產(chǎn)自身特征，社會環(huán)境，犯罪率和周邊就業(yè)率等因素對房地產(chǎn)價格的影響，并得出房地產(chǎn)價格與其周圍交通干道的數(shù)量呈現(xiàn)非線性關(guān)系的結(jié)論。溫海珍 , 賈生華（2004）根據(jù)Lancaster偏好理論和Rosen的產(chǎn)品特征市場供需均衡模型，通過收集杭州市西湖區(qū)278套住宅交易資料,選擇15個因素作為住宅特征,建立了住宅特征價格模型.路豐同（2007）運(yùn)用了特征價格理論來研究沈陽市商品住宅價格。首先，建立了以整個沈陽市為研究對象的單一市場特征價格模型。而后，以單位面積價格為市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，將沈陽市住宅商品房市場細(xì)分為低端市場與高端市場，并分別建立了各細(xì)分市場的特征價格模型。在此基礎(chǔ)之上，確定了影響住宅價格的重要因素。馬思新，李昂（2003）借鑒了現(xiàn)有關(guān)于Hedonic定價的理論方法和研究經(jīng)驗(yàn),嘗試構(gòu)建了北京市商品住宅價格的Hedonic模型.并以“天朗房網(wǎng)”提供的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對模型進(jìn)行了擬和分析,得出了可供實(shí)際應(yīng)用的計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型。

但是，由于近年來北京城市發(fā)展的速度很快，基于長期以來的數(shù)據(jù)采集等原因，對北京市住宅商品市場的研究并不全面。本文正是基于這樣的背景情況之下，將特征價格理論方法引入北京市住宅商品房市場，來探討城市住宅價格的影響因素以及影響機(jī)制。

模型

一般而言，國內(nèi)外的學(xué)者偏好線性形式、對數(shù)形式和對數(shù)線性形式。由于在對數(shù)形式中，自變量不能取，而在構(gòu)建的特征價格模型中有不少變量中采用了虛擬變量的形式，所以在此文中我們不考慮對數(shù)形式，而采用線性模式。

考慮數(shù)據(jù)時間上的集中程度比較大，宏觀經(jīng)濟(jì)因素一般認(rèn)為在短時間內(nèi)變化不大或沒有變化，因此，在模型的參數(shù)選擇上，則重點(diǎn)選取微觀因素，重在橫向的比較，由于數(shù)據(jù)獲得的有限性，本文因素的選擇為：

p=f(loc,r,fee,t,,green,deco,ele,sub,road,edu1,edu2)

P: 樓盤價格

loc：樓盤離市中心的距離，此處市中心是指"天安門廣場"

r：容積率

fee: 物業(yè)管理費(fèi)

t：開盤時間

green：綠化率

deco：是否是精裝，是則值為1，否則值為0

ele：是否有電梯，有電梯時值為1，否則值為0

sub：離地鐵口的距離

road：離主干道距離

edu1：附近2km內(nèi)小學(xué)的數(shù)目

edu2：附近2km內(nèi)中學(xué)的數(shù)目

數(shù)據(jù)來源及統(tǒng)計性描述

取得的樣本數(shù)據(jù)中，數(shù)據(jù)異常值主要集中在"容積率"這個因素上。房屋的“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。

容積率=總建筑面積÷總用地面積

通常，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3。但是，由于本文討論的是普通住宅的價格問題，因此，總用地面積比總建筑面積大的高檔住宅不在考慮范圍之內(nèi)，這樣，將容積率小于1的樣本剔除。

由于數(shù)據(jù)“離地鐵口距離”，“離高速公路出口距離”等存在缺失，將存在數(shù)據(jù)異常和數(shù)據(jù)缺失的情況全部剔除之后，剩余了176項(xiàng)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)在各區(qū)域間的來源分布的情況是：

在無數(shù)據(jù)缺失的176個樣本中，有92個來自海淀區(qū)，33個來自通州區(qū)，22個來自崇文區(qū)，剩余的部分中13個來自東城區(qū)，9個來自宣武區(qū)，還有7個來自大興區(qū)；分別占到樣本總量的52%，19%，13%，7%，5%，4%。

所有可能自變量的樣本數(shù)量，平均值，標(biāo)準(zhǔn)差和最大最小值在下表中列示：

由于多重共線性對回歸結(jié)果會產(chǎn)生很大影響，并導(dǎo)致回歸參數(shù)的有偏性，因此在回歸之前，有必要對自變量進(jìn)行相關(guān)性的皮爾森檢驗(yàn)：

結(jié)果顯示，“離市中心距離”，“離地鐵口距離”和“離高速公路出口距離”三個因素之間存在顯著的高度相關(guān)性。“離市中心距離”與“離地鐵口距離”和“離高速公路出口距離”呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，尤其與后者呈現(xiàn)高度相關(guān)性，因此，這種相關(guān)性在回歸時給回歸結(jié)果造成的影響應(yīng)該在回歸時進(jìn)行考慮。而其他變量之間，則不呈相關(guān)性或高度相關(guān)性，高度相關(guān)并沒有一個固定的標(biāo)準(zhǔn)，在本文中，高度相關(guān)性一般是指統(tǒng)計顯著的情況下，兩個因素的相關(guān)性參數(shù)的絕對值在0.25以上。

在變量之間進(jìn)行相關(guān)性的皮爾森檢驗(yàn)，得到結(jié)果：

“離市中心距離”和“離地鐵口距離”之間存在高度相關(guān)性，“小學(xué)數(shù)目”、“市級中學(xué)數(shù)目”、“區(qū)級中學(xué)數(shù)目”和“幼兒園數(shù)目”兩兩之間存在高度相關(guān)性，并且“小學(xué)數(shù)目”與“離市中心距離”和“離地鐵口距離”都呈現(xiàn)高度相關(guān)性。

初步計量結(jié)果

由于“離市中心距離”，“離地鐵口距離”和“離高速公路出口距離”三個自變量之間存在高度相關(guān)性，因此分別取其一，以房屋價格P為因變量分別進(jìn)行回歸，得到下列三種結(jié)果：

（1）

R2=0.6481Adj-R2=0.6184

回歸結(jié)果顯示，“物業(yè)管理費(fèi)”、“年份”和“離市中心距離”三個因素對房屋價格有顯著影響，“物業(yè)管理費(fèi)”越高，房屋價格也越高；開盤時間越晚，房屋價格越高；而“離市中心距離”越遠(yuǎn)，房屋價格越低。

（2）

R2=0.6162Adj-R2=0.5772

回歸結(jié)果顯示，“物業(yè)管理費(fèi)”、“年份”和“是否有電梯”三個因素對房屋價格有顯著影響，“物業(yè)管理費(fèi)”越高，房屋價格也越高；開盤時間越晚，房屋價格越高；而“有電梯的住宅”價格較高。

（3）

R2=0.6326 Adj-R2=0.6015

回歸結(jié)果顯示，“物業(yè)管理費(fèi)”、“年份”和“離高速公路出口距離”三個因素對房屋價格有顯著影響，“物業(yè)管理費(fèi)”越高，房屋價格也越高；開盤時間越晚，房屋價格越高；而“離高速公路出口距離”越遠(yuǎn)，房屋價格越高。

綜上所述，在眾多影響北京市住宅價格的因素中，“物業(yè)管理費(fèi)”和房屋的地理位置對于價格的影響無論在大樣本或小樣本的情況下都顯現(xiàn)出來?！拔飿I(yè)管理費(fèi)”的高低程度本身內(nèi)含開發(fā)商和物業(yè)管理方的商譽(yù)和服務(wù)水平，“物業(yè)管理費(fèi)”越高，房屋價格也相應(yīng)處于比較高的水平上。而房屋的地理位置也是影響北京房屋價格的重要影響因素，房屋的地理位置分為絕對位置和相對位置，絕對位置是指房屋離市中心的距離，越偏遠(yuǎn)的地方，傾向于有比較便宜的房價。相對位置是指研究房地產(chǎn)價格中通常引用的“交通距離或時間距離”的概念，如果交通便利，比如臨靠地鐵站，房屋價格偏高。由于我國政策及規(guī)劃的因素，通常認(rèn)為有高速公路的地方屬于基礎(chǔ)配套設(shè)施比較弱的地區(qū)，由于數(shù)據(jù)的限制，無法擁有銀行、醫(yī)院、購物中心等因素的數(shù)量數(shù)據(jù)，但是，通過高速公路這個因素可以反映出，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，房屋價格偏低，即離高速公路出口距離越小，房屋價格越低。

在樣本較大的情況下，房屋自身的建筑特征也對于房價有影響，主要在裝修程度上顯示出來，精裝的住宅比毛坯的住宅價格要高，鄰里因素的影響也同時表現(xiàn)在市級中學(xué)數(shù)目對房價的正向影響上。

但是，由于數(shù)據(jù)的限制和現(xiàn)在北京市小學(xué)入學(xué)制度等因素，周邊小學(xué)數(shù)目對房屋價格的影響在回歸時呈現(xiàn)出負(fù)的影響。而由于樣本大部分集中在海淀區(qū)，所以造成地鐵對房屋價格的影響在本文的模型中沒有得到顯著的結(jié)果。