閆旭紅

一、回顧2008年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)特征

(一)房屋價(jià)格漲幅回落

各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落，2008年8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。2008年，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.47％，漲幅比2006年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07％和6.2％。從環(huán)比來看，2008年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格下降0.3％，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7％和0.2％，90平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌1.2％。

(二)商品房交易量持續(xù)下降

2008年，商品房銷售面積持續(xù)下降。下降幅度逐月增加。1-11月，商品房銷售面積49148.38萬平方米，同比減少18.3％，增幅減少48.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為13716.96萬平方米，同比減少19.4％；期房銷售面積為35431.42萬平方米，同比減少17.9％。商品房銷售面積降幅逐月增加，由1-2月份的4.2％降為1-11月份的18.3％。40個(gè)重點(diǎn)城市中，有1／4的城市商品房銷售面積同比下降40％以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)商投資規(guī)?？s減

受需求市場(chǎng)低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降，從2008年2季度就開始顯現(xiàn)。4月份起商品房屋新開工面積和土地購(gòu)置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意原的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長(zhǎng)，2008年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為29596.42萬平方米，同比減少5.6％，增幅比去年同期減少22.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積19343.91萬平方米，同比減少2.5％。

二、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

(一)上半年緩降、調(diào)整

1消化空置商品房，開發(fā)商只有降價(jià)促銷。2006和2007年商品房屋新開工面積都保持了將近20％的較大增幅，按照建設(shè)周期推算，2009年商品房屋竣工面積增幅將會(huì)有較大幅度增加。由于2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近20％，決定了2009年進(jìn)入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加。空置房屋直接形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)期供給，在空置房屋沒有被很好消化以前，商品房屋新開工意愿將會(huì)下降。以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期供給，促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡。

在央行連續(xù)降息、二手房交易營(yíng)業(yè)稅降低、二套房貸政策的松綁以及四大銀行集體“放行”存量房貸7折優(yōu)惠等等一系列政策出臺(tái)后，購(gòu)房者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)的確較之前大幅減輕。但真正有效地刺激觀望的人們出手購(gòu)房，則有賴于人們消費(fèi)信心的逐漸恢復(fù)，有賴于開發(fā)商實(shí)實(shí)在在的降價(jià)促銷。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身調(diào)整，異購(gòu)或重組以適應(yīng)市場(chǎng)。2008年，受開發(fā)信貸增長(zhǎng)下降和需求市場(chǎng)衰退的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)60％的資金供給源(國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款)都為負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會(huì)面臨資金困境。未來企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加。

(二)下半年房?jī)r(jià)趨向穩(wěn)定

短期來看，已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對(duì)開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，2009年上半年在“保增長(zhǎng)”的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會(huì)有處于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的政策出臺(tái)。從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期因素看，第三次“嬰兒潮”出生的大量80后年輕人的結(jié)婚需求，將會(huì)有利于近幾年住房剛性需求的增加，過去5年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)形成的居民財(cái)富積累的基礎(chǔ)，都會(huì)對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。

當(dāng)前形勢(shì)下，形成房?jī)r(jià)下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟(jì)的下行、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大帶來的增加市場(chǎng)供給預(yù)期、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革帶來的土地供給層面的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響等等。

在一系列擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的政策作用下，預(yù)計(jì)2009年3季度宏觀經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)回暖，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限，上述促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定因素的影響將會(huì)大于房?jī)r(jià)下行因素的影響，預(yù)計(jì)2009年下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。