于　勇

摘要：近年來商品房非法預(yù)售成為一種較為普遍的現(xiàn)象，有關(guān)管理部門監(jiān)管不利，購房者的權(quán)益受到損害后維權(quán)很難，購房者與開發(fā)商糾紛不斷，廣大群眾對開發(fā)商產(chǎn)生了嚴(yán)重的信任危機，造成了社會不穩(wěn)定因素。本文簡單分析了開發(fā)商非法預(yù)售的目的、原因，對解決開發(fā)商的非法預(yù)售問題途徑提出了幾點建議。

關(guān)鍵詞：非法預(yù)售 目的 原因 解決途徑

近幾年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，商品房非法預(yù)售成為一種較為普遍的現(xiàn)象，購房者的權(quán)益得不到保障，有的購房人交付購房款后房屋遲遲不能竣工,辦不了入住手續(xù),甚至所購買的房屋變成爛尾樓，還有的非法預(yù)售的房屋又被開發(fā)商抵押或轉(zhuǎn)賣，甚至被轉(zhuǎn)賣多次，而開發(fā)商卻不見了蹤影，購房者相對開發(fā)商而言屬弱勢群體，很難維護自己的權(quán)益，進而開發(fā)商與購房者糾紛不斷矛盾激化，甚至引發(fā)群體性上訪事件，廣大消費者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了嚴(yán)重的信任危機，極大地干擾和破壞了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，危害社會穩(wěn)定，引起了政府和社會各界的高度關(guān)注和重視，已到了必須徹底進行根治的地步了。

開發(fā)商的非法預(yù)售行為，其目的包括：先期了解市場，為未來商品房的銷售定價提供參考，部分開發(fā)商收取一定數(shù)量首付款或定金后，以預(yù)售情況來預(yù)測其開盤價格。最主要的原因是以這種方式獲得一筆無息借款，緩解了開發(fā)建設(shè)階段資金緊缺的壓力，節(jié)省了融資成本。這對一些資金實力不足的中小開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。正是由于資金緊張，個別開發(fā)商在還未取得預(yù)售許可證前，以總價打折、優(yōu)先選房等好處誘使購房者提前繳納全部房款或首付款，以彌補其資金的不足。

開發(fā)商的非法預(yù)售行為，其原因包括以下幾個方面：開發(fā)商缺乏應(yīng)有的職業(yè)道德素養(yǎng)和長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，急功近利只顧眼前利益，不顧后果地非法預(yù)售；相關(guān)管理部門監(jiān)查管理力度不夠，對于開發(fā)商的非法預(yù)售行為，處罰力度不夠，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第67條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第39條的規(guī)定，對擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門依法追究其行政法律責(zé)任，而根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第67條規(guī)定，采取行政處罰的種類只有責(zé)令停止預(yù)售活動、沒收違法所得和罰款，而沒收違法所得，也僅指在非法預(yù)售商品房過程中所獲得的收入全部，而罰款的數(shù)額僅限定為已收取預(yù)付款1%以下，并且行政處罰只能在法定幅度內(nèi)決定罰款數(shù)額，開發(fā)商即使被罰1%，也獲利豐厚；另一方面由于近幾年房價快速飆升，普通消費者又有“買漲不買跌”的心理，消費者擔(dān)心房價進一步上漲，而開發(fā)商的這種非法預(yù)售又常常有一定的價格折扣等優(yōu)惠，所以消費者不得不便冒著很大風(fēng)險，與強勢開發(fā)商簽訂非法的內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書，在一定程度上又助漲了開發(fā)商的非法預(yù)售行為。

解決開發(fā)商的非法預(yù)售問題的途徑包括以下幾個方面：

相關(guān)的管理部門加大政策法規(guī)宣傳力度。消費者之所以去購買開發(fā)商非法預(yù)售的房屋，是因為他們對相關(guān)的政策法規(guī)及認(rèn)購非法預(yù)售房屋可能產(chǎn)生的后果損失不了解，因此房地產(chǎn)管理部門應(yīng)通過電視、報紙等媒體加強這方面的宣傳，引導(dǎo)消費者購買手續(xù)齊全的房屋，使開發(fā)商的非法預(yù)售行為沒有生存土壤。

嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售許可證制度，查處違法預(yù)售行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明；而《城市商品房預(yù)售管理辦法》第6條規(guī)定：“商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。”，第三季度條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》，售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號?！狈康禺a(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加大檢查、監(jiān)督和處罰力度，對非法預(yù)售行為進行嚴(yán)厲處罰。

加強預(yù)售資金監(jiān)管，防止“爛尾”現(xiàn)象發(fā)生?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第11條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。”房地產(chǎn)管理部門可設(shè)立專門的商品房預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)，商品房預(yù)售資金實行專戶存儲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按工程進度需使用預(yù)售資金的，提出申請后經(jīng)商品房預(yù)售監(jiān)管機構(gòu)審核批準(zhǔn)后，從商品房預(yù)售資金專戶劃轉(zhuǎn)。防止開發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金挪作他用，影響工程進度及“爛尾”現(xiàn)象的發(fā)生。

實行網(wǎng)上合同備案制度，使房屋信息公開透明?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案?！本W(wǎng)上合同備案解決房地產(chǎn)市場交易信息不透明、市場信息不對稱的狀態(tài)，購房者在買房前上網(wǎng)查看其預(yù)售許可證號、各商品房房號、戶型、面積、是否售出及購買人姓名、有無按揭等信息。網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)使房地產(chǎn)市場信息更加公開、透明，保證了交易安全，抑制人為囤積、炒房和哄抬房價等行為，起到穩(wěn)定住房價格、促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的作用。

購房人為保障自己的權(quán)利可以申請預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)特權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！倍?008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》也對預(yù)告登記的具體內(nèi)容做了具體操作做出了規(guī)定，預(yù)告登記制度對保障購房人未來的權(quán)利起到重要作用。

取消商品房預(yù)售制度，一律實行現(xiàn)房現(xiàn)售。目前我國房地產(chǎn)市場仍未發(fā)育成熟，相關(guān)市場主體只顧眼前利益缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展眼光，經(jīng)營行為極不規(guī)范。加之我國的法律制度還不夠完善，對房地產(chǎn)市場主體的行為還不能進行嚴(yán)格有效的監(jiān)督約束，對違法行為的懲處力度還不夠。如果取消商品房預(yù)售制度，就會提高房地產(chǎn)開發(fā)市場的準(zhǔn)入門檻，只有那些規(guī)模大、實力強、信譽好、有誠信的企業(yè)才能生存和發(fā)展下去，而這些企業(yè)在經(jīng)營管理方面會很規(guī)范，不會出現(xiàn)非法預(yù)售欺騙購房者的現(xiàn)象發(fā)生?！?/p>

參考文獻:

1.梁慧星主編.民商法論叢(4)[M].法律出版社，2008

2.房紹坤主編.房地產(chǎn)法[M].北京大學(xué)出版社，2008

作者單位：吉林市房地產(chǎn)交易中心