馬紅漫

“到美國買房去”已經(jīng)不再是一句口號。繼國內(nèi)幾批看房團奔赴美國后，一場名為“美中房地產(chǎn)展示交易會”的活動日前也落下了帷幕。為期三天的交易會，最終以簽署了500份的意向合同風(fēng)光收場。

美國“老大”深陷金融危機，房地產(chǎn)在危機中更是首當(dāng)其沖。以美國房產(chǎn)交易會現(xiàn)場的廣告看，其噱頭的誘惑力甚至要遠超國內(nèi)。此次參展的項目最低單套總價僅為10萬美元。西雅圖一家公司開出了3.7折的優(yōu)惠條件，其中被稱為“與比爾?蓋茨同湖而居”的一處郊外別墅，原價1280萬美元，現(xiàn)價為479.9萬美元。除此之外，姚明的大幅畫像也被擺到現(xiàn)場，因為某處房產(chǎn)距離姚明在休斯敦打球的豐田中心步行僅需10分鐘。而比房價更誘惑的是，房產(chǎn)商宣稱購房滿400萬美元就能夠申辦美國綠卡。

這些誘人的廣告宣傳，確實讓許多有意到美國抄底房產(chǎn)的中國富人動心。然而，事情真的如此簡單嗎？且慢激動，還是讓我們好好思量一番。

按照投資學(xué)的經(jīng)典理論，確定一項交易是否可行，首先要考慮交易的最終目的。如果在美購房是為自住，那么購房者不僅首先難以逾越簽證困難之障礙，而且一味選擇低價房就很難規(guī)避其中隱藏的弊病。親赴美國考察的購房團有個經(jīng)典故事，購房團成員們一度為遠郊房產(chǎn)的低價所動心，然而正在興奮，空氣中突然飄來的濃重牛糞味道讓他們清醒過來。原來旁邊是一個規(guī)模巨大、牛羊成群的農(nóng)場。盡管理論上的田園風(fēng)光好似天堂，但在現(xiàn)實生活中能否習(xí)慣田園獨有的氣息，絕對是一個現(xiàn)實問題。

當(dāng)然，對于絕大多數(shù)國人而言，看重美國房產(chǎn)并非真的是要長期居住，而是為了投資或者“落戶”（拿到綠卡）。如果以此目標(biāo)來衡量，購房者同樣需要面對一道無解難題，那就是本輪經(jīng)濟衰退周期究竟何時才能結(jié)束。截至目前，這個問題尚無人能給出答案。因此，如果期望借危機抄底美國房產(chǎn)，就必須做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。在這一漫長過程中，還有一系列連鎖問題：盡管房價近些年出現(xiàn)大跌，但是美國總體房價長期的漲跌幅并不大，因此預(yù)期升值收益是否會令人滿意？在長期等待升值的過程中，固化到房產(chǎn)上的投資資金是否會遇到一時急需？在美聯(lián)儲濫發(fā)貨幣救市之后，美元資產(chǎn)貶值速度將會抵消升值收入，預(yù)期收益是否會因此而大打折扣？

此外，在美國借購房拿綠卡遠不如國內(nèi)的藍印戶口那樣簡單。交易會上，有機構(gòu)自稱購房款超過400萬美元就可以得到綠卡，但是稍微懂行的律師都會告訴你其中的風(fēng)險之大。實際上，要想在美國實現(xiàn)投資移民需要經(jīng)過嚴(yán)密的法律申請程序，相關(guān)法律審核的關(guān)鍵是資金投資于實業(yè)且創(chuàng)造出實際工作機會。而一般的房屋買賣只是屬于自住，無論投資價值多高，都不可能申辦到綠卡。一些美國房產(chǎn)代理機構(gòu)“忽悠”說，奧巴馬上臺后一直倡導(dǎo)外國人投資移民，因此政策有所放松。這實際上是對美國政治體制完全錯誤的說法。美國的行政權(quán)和司法權(quán)分離，行政部門給出的所謂“倡導(dǎo)”根本起不到任何法律擔(dān)保作用，即便是在一些高失業(yè)地區(qū)、偏遠地區(qū)投資移民，都不可能出現(xiàn)類似國內(nèi)的“政策優(yōu)惠”，都需要經(jīng)過相同的法律程序，行政部門不會也沒有權(quán)力介入其中。

其實現(xiàn)實中的問題還遠不止這些。即便你擁有充足的資金、完全的風(fēng)險承受能力，甚至也不奢望借買房去“落戶”，那么去美國買房也還需要面臨很多問題。比如，上百萬的美元資金如何換匯并匯出海外？須知道，國家外匯管理局目前允許個人每年可以購匯的額度只有5萬美元。如果要透過“灰色渠道”來解決這一問題，就意味著更大的風(fēng)險和更多的手續(xù)費開支。再比如，美國房產(chǎn)的保有成本要遠高于國內(nèi)，除了物業(yè)費外還有許多保有稅，比如物業(yè)稅、綠化稅等等，每個月的開支都將在數(shù)千美元之多，而且其繳納額還會隨著未來房產(chǎn)的升值而不斷提高，實為沒完沒了的資金付出，直接沖抵了升值收益……鑒于以上這些因素，筆者建議，想要與比爾?蓋茨分享湖景，還是先好好思量再說吧。■