楊少鋒

樓市回暖將以成交量大幅上升為標(biāo)志，房?jī)r(jià)則不會(huì)有太大的上漲空間。

作為資金密集型行業(yè)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間之內(nèi)，房企第一生存準(zhǔn)則就是“現(xiàn)金為王”，保持資金鏈的健康。然而，2007年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則發(fā)生了重大變化，2007年9月，筆者在接受《新民周刊》采訪時(shí)曾揭露上市房企屯地圈錢的游戲規(guī)則：“房?jī)r(jià)上漲——收益預(yù)期增加——股價(jià)上漲——融資大幅增加——瘋狂儲(chǔ)備土地——收益預(yù)期增加——股價(jià)上漲——再融資，至此，上市公司在這一輪樓市和股市中實(shí)現(xiàn)了雙豐收，高價(jià)獲取的土地直接在股市上實(shí)現(xiàn)了套現(xiàn)（而不再是通過未來樓盤的銷售），地產(chǎn)大鱷在不成熟的金融市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)數(shù)百億甚至千億資產(chǎn)的增值，土地儲(chǔ)備只不過是為了股東權(quán)益的套現(xiàn)，至于未來，如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲自然皆大歡喜，如果房?jī)r(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)早就轉(zhuǎn)嫁于股民。地產(chǎn)業(yè)真相大白：房?jī)r(jià)上漲目的是為了推高股價(jià)，股市的融資成為圈地資本，圈地的目的還是為了推高股價(jià)，然后股東在高位套現(xiàn)，留下股市和房市一片狼藉?！庇纱?，上市房企誤以為股市可以提供無限的融資渠道，而非上市房企則成為盲目的跟隨者，所謂的土地儲(chǔ)備成為所有房企擴(kuò)張的唯一準(zhǔn)則，“現(xiàn)金為王”這一鐵律被拋置腦后。

所以，當(dāng)2007年末中央決定執(zhí)行從緊的貨幣政策、加大對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度并提高首付之后，在美國(guó)次貸危機(jī)波及下，中國(guó)迅速?gòu)牧鲃?dòng)性過剩轉(zhuǎn)成流動(dòng)性緊缺，房企融資環(huán)境急劇惡化，唯一回收資金的手段就是降價(jià)售房，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落。平均負(fù)債率達(dá)76%的上市房企，幾乎同時(shí)遇到資金鏈危機(jī)，從而被迫開始全國(guó)范圍的降價(jià)回籠資金。

2009年一季度，降價(jià)銷售、快速回籠現(xiàn)金成為房企共識(shí)，而這一不約而同的行動(dòng)也取得了良好的效果。”

隨著萬科、富力、中海、保利等大牌房企相繼披露一季度業(yè)績(jī)，在一季度的樓市“小陽春”中，這些上市房企資金鏈有了極大的改善。大部分上市房企的銷售額均較去年同期大幅增長(zhǎng)，積壓庫(kù)存得以大規(guī)模消化。

萬科一季報(bào)顯示，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積152.5萬平方米、銷售金額122.2億元，同比分別增長(zhǎng)33.2%和21%，為歷年來一季度銷售的最好成績(jī)。一季度通常是各房企銷售業(yè)績(jī)相對(duì)較差的月份，在2008年全年，萬科的銷售面積也不過557萬平方米，銷售金額為478.7億元。

和萬科一樣，富力地產(chǎn)也締造了歷史最佳的開局。這個(gè)去年底還備受各種高負(fù)債傳聞困擾的房地產(chǎn)開發(fā)商，今年一季度銷售額達(dá)61.5億元，銷售面積達(dá)66.91萬平方米，同比增長(zhǎng)80%。

中國(guó)海外一季度銷售了92.6億港元和100萬平方米的新房，同比增長(zhǎng)分別達(dá)51.2%和88.3%。保利地產(chǎn)增幅更猛，其一季度累計(jì)簽約面積76.3萬平方米，簽約金額64.8億元，同比分別增長(zhǎng)133%和197%。

保利地產(chǎn)一季度銷售額達(dá)到64.9億元，完成銷售面積76.3萬平方米，銷售額同比增長(zhǎng)達(dá)197%，銷售面積同比增長(zhǎng)達(dá)133%。

上海綠地一季度銷售額為25.8億元，完成銷售面積26.5萬平方米，銷售額同比增長(zhǎng)84%，銷售面積同比增長(zhǎng)達(dá)125%。

這些上市房企的季報(bào)，佐證了筆者此前在本專欄中關(guān)于樓市全面回暖的觀點(diǎn)。

由于2008年全年大部分房企銷售任務(wù)完成度極差，樓市新增存量巨大。去年1月1日，北京已經(jīng)取得預(yù)售許可證的期房住宅為6.9萬套，而到12月，達(dá)到最高值時(shí)增長(zhǎng)到11.5萬套，一年時(shí)間存量增長(zhǎng)將近4.7萬套，與此同時(shí)，大量的項(xiàng)目因?yàn)?008年整體樓市環(huán)境惡化，紛紛延遲開盤時(shí)間，將上市時(shí)間推遲到2009年，所以，2009年全國(guó)大部分城市房企銷售壓力依然巨大，因而即使需求復(fù)蘇，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，樓市主旋律將還是以消化存量為主，回籠現(xiàn)金將是房企的核心任務(wù)，因此，樓市回暖將以成交量大幅上升為標(biāo)志，房?jī)r(jià)則不會(huì)有太大的上漲空間。（作者為聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理）■