楊少鋒

樓市回暖將以成交量大幅上升為標志，房價則不會有太大的上漲空間。

作為資金密集型行業(yè)，在相當長的時間之內，房企第一生存準則就是“現(xiàn)金為王”，保持資金鏈的健康。然而，2007年中國房地產行業(yè)的游戲規(guī)則發(fā)生了重大變化，2007年9月，筆者在接受《新民周刊》采訪時曾揭露上市房企屯地圈錢的游戲規(guī)則：“房價上漲——收益預期增加——股價上漲——融資大幅增加——瘋狂儲備土地——收益預期增加——股價上漲——再融資，至此，上市公司在這一輪樓市和股市中實現(xiàn)了雙豐收，高價獲取的土地直接在股市上實現(xiàn)了套現(xiàn)（而不再是通過未來樓盤的銷售），地產大鱷在不成熟的金融市場上實現(xiàn)數(shù)百億甚至千億資產的增值，土地儲備只不過是為了股東權益的套現(xiàn)，至于未來，如果房價持續(xù)上漲自然皆大歡喜，如果房價下跌，風險早就轉嫁于股民。地產業(yè)真相大白：房價上漲目的是為了推高股價，股市的融資成為圈地資本，圈地的目的還是為了推高股價，然后股東在高位套現(xiàn)，留下股市和房市一片狼藉?！庇纱?，上市房企誤以為股市可以提供無限的融資渠道，而非上市房企則成為盲目的跟隨者，所謂的土地儲備成為所有房企擴張的唯一準則，“現(xiàn)金為王”這一鐵律被拋置腦后。

所以，當2007年末中央決定執(zhí)行從緊的貨幣政策、加大對房地產的調控力度并提高首付之后，在美國次貸危機波及下，中國迅速從流動性過剩轉成流動性緊缺，房企融資環(huán)境急劇惡化，唯一回收資金的手段就是降價售房，房價應聲而落。平均負債率達76%的上市房企，幾乎同時遇到資金鏈危機，從而被迫開始全國范圍的降價回籠資金。

2009年一季度，降價銷售、快速回籠現(xiàn)金成為房企共識，而這一不約而同的行動也取得了良好的效果?！?/p>

隨著萬科、富力、中海、保利等大牌房企相繼披露一季度業(yè)績，在一季度的樓市“小陽春”中，這些上市房企資金鏈有了極大的改善。大部分上市房企的銷售額均較去年同期大幅增長，積壓庫存得以大規(guī)模消化。

萬科一季報顯示，公司累計實現(xiàn)銷售面積152.5萬平方米、銷售金額122.2億元，同比分別增長33.2%和21%，為歷年來一季度銷售的最好成績。一季度通常是各房企銷售業(yè)績相對較差的月份，在2008年全年，萬科的銷售面積也不過557萬平方米，銷售金額為478.7億元。

和萬科一樣，富力地產也締造了歷史最佳的開局。這個去年底還備受各種高負債傳聞困擾的房地產開發(fā)商，今年一季度銷售額達61.5億元，銷售面積達66.91萬平方米，同比增長80%。

中國海外一季度銷售了92.6億港元和100萬平方米的新房，同比增長分別達51.2%和88.3%。保利地產增幅更猛，其一季度累計簽約面積76.3萬平方米，簽約金額64.8億元，同比分別增長133%和197%。

保利地產一季度銷售額達到64.9億元，完成銷售面積76.3萬平方米，銷售額同比增長達197%，銷售面積同比增長達133%。

上海綠地一季度銷售額為25.8億元，完成銷售面積26.5萬平方米，銷售額同比增長84%，銷售面積同比增長達125%。

這些上市房企的季報，佐證了筆者此前在本專欄中關于樓市全面回暖的觀點。

由于2008年全年大部分房企銷售任務完成度極差，樓市新增存量巨大。去年1月1日，北京已經取得預售許可證的期房住宅為6.9萬套，而到12月，達到最高值時增長到11.5萬套，一年時間存量增長將近4.7萬套，與此同時，大量的項目因為2008年整體樓市環(huán)境惡化，紛紛延遲開盤時間，將上市時間推遲到2009年，所以，2009年全國大部分城市房企銷售壓力依然巨大，因而即使需求復蘇，由于競爭激烈，樓市主旋律將還是以消化存量為主，回籠現(xiàn)金將是房企的核心任務，因此，樓市回暖將以成交量大幅上升為標志，房價則不會有太大的上漲空間。（作者為聯(lián)大四方房地產經紀公司董事總經理）■