季天琴

潘石屹和他的SOHO中國(guó)將那些位居核心地段、設(shè)計(jì)時(shí)尚的寫(xiě)字樓和商鋪，分拆賣(mài)給國(guó)內(nèi)層出不窮的中小企業(yè)家，在投資渠道匱乏的中國(guó)，這一做法讓SOHO成為最賺錢(qián)的房地產(chǎn)公司之一。

9月25日下午，在上海大劇院八樓的宴會(huì)大廳，當(dāng)那個(gè)圓頭圓腦、戴著黑框眼鏡的男人出現(xiàn)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)還是產(chǎn)生了小小的騷動(dòng)。

潘石屹來(lái)了。一臉的招牌笑容，謙和中帶著點(diǎn)狡黠。

他氣質(zhì)中的獨(dú)特之處在于，沒(méi)有架子，但你覺(jué)得他就是個(gè)名人。當(dāng)他和一堆人同時(shí)走進(jìn)來(lái)時(shí)，你能輕易地辨別誰(shuí)才是主角。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹當(dāng)天出席“上海靜安南京路商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”，還是一貫的裝扮——短寸頭、黑套裝、灰領(lǐng)帶，攝影師請(qǐng)他擺起POSE，他熟諳照做。

擺個(gè)打高爾夫的POSE吧——面對(duì)攝影師的建議，他有點(diǎn)無(wú)所適從。旁邊的助手笑起來(lái)：他從來(lái)不打高爾夫的。

此前一個(gè)月，SOHO以24.5億元從大摩手中買(mǎi)下上海南京西路的東海廣場(chǎng)一期，近乎完美的地段，加上優(yōu)惠的價(jià)格，這筆危機(jī)中的收購(gòu)還是讓他看起來(lái)心情不錯(cuò)。

在接受本刊采訪時(shí)，潘石屹建議把座位拉近一點(diǎn)，因?yàn)椤半x太遠(yuǎn)會(huì)使我看起來(lái)生疏”?，F(xiàn)場(chǎng)的人一一和他合影，他也含笑配合。

老潘將這種待人接物的謙恭，歸結(jié)為自己的苦孩子出身——甘肅天水出生，從小就是受歧視的底層。他總是很勤勉，每天都在博客上吭哧吭哧寫(xiě)文章，對(duì)待質(zhì)疑似乎也很透明。

在土地資源完全掌控在政府手中的制度環(huán)境下，潘石屹?gòu)膩?lái)都否認(rèn)自己有深厚的官家背景。無(wú)論別人怎么懷疑，他的確沒(méi)有在行賄受賄方面曝出丑聞。

對(duì)于能拿到東海廣場(chǎng)，他的解釋是那座大樓“空置著也是靜安區(qū)的負(fù)擔(dān)”。當(dāng)時(shí)靜安區(qū)派了幾個(gè)人去北京跟他們談，說(shuō)靜安區(qū)10多座寫(xiě)字樓每年貢獻(xiàn)的稅收都是1億以上。“吃了頓烤鴨。就跟我們說(shuō)要2億了?！彼_(kāi)玩笑地說(shuō)。

你不得不暗暗佩服他的精明。和地產(chǎn)界的深水隱鱷相比，潘石屹不能算得上有背景的人，但他卻是一個(gè)最能利用社會(huì)資源的人。之前有媒體報(bào)道東海廣場(chǎng)項(xiàng)目偷稅漏稅6個(gè)億，但是只用了一個(gè)晚上，一些英文媒體的標(biāo)題便成了“潘石屹涉嫌偷稅漏稅6億元”，雖然這跟潘石屹并沒(méi)什么關(guān)系。

這是個(gè)能抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行另類(lèi)出擊的人。作為一位民營(yíng)企業(yè)家，他在資本及政策的夾縫中展現(xiàn)了聰明和智慧，開(kāi)辟了生存和發(fā)展的獨(dú)特路徑，以至于有人說(shuō)，在不完全具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件的房地產(chǎn)行業(yè)，潘石屹是最有市場(chǎng)意味的一個(gè)人。

10年來(lái)，潘石屹和他的SOHO中國(guó)將那些位居核心地段、設(shè)計(jì)時(shí)尚的寫(xiě)字樓和商鋪，分拆賣(mài)給國(guó)內(nèi)層出不窮的中小企業(yè)家，在投資渠道匱乏的中國(guó)，這一做法讓SOHO成為最賺錢(qián)的房地產(chǎn)公司之一。

對(duì)于一個(gè)起點(diǎn)低、財(cái)務(wù)保守的公司而言，這種以資金高速周轉(zhuǎn)為核心的商業(yè)模式是SOHO發(fā)家的基因之一。如今，他是北京最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

喜讀經(jīng)書(shū)、經(jīng)常現(xiàn)身子各種道教佛教大會(huì)的老潘，更愛(ài)談他的建筑哲學(xué)和文化，他追求開(kāi)放的街區(qū)，強(qiáng)調(diào)多功能的融合，在那些充滿(mǎn)了現(xiàn)代主義符號(hào)的建筑群里，他追求的是自然、混雜的集市效果。

在談到生意時(shí)，擅長(zhǎng)講故事的潘石屹并不會(huì)務(wù)虛，他總能讓你聽(tīng)到金錢(qián)的美妙聲音：“跟著我們的業(yè)主現(xiàn)在有7000多個(gè)，全賺錢(qián)了，包括物業(yè)的升值、房租，我們統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理?！?/p>

盡管目前上海的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀并不樂(lè)觀，但潘石屹不會(huì)接受現(xiàn)有的游戲規(guī)則。他在多個(gè)場(chǎng)合講述了林肯的故事——男人腿要多長(zhǎng)?能夠著地就好?！熬o緊踩在地上”的定位，意味著SOHO中國(guó)在闖進(jìn)上海灘之后，仍然堅(jiān)持其緊貼市場(chǎng)、為本土創(chuàng)業(yè)者服務(wù)的理念。

“我們面向的公司不是世界500強(qiáng)，而是江浙500強(qiáng)?！迸耸傩χf(shuō)。

憑借著實(shí)用主義和經(jīng)驗(yàn)主義，善走精巧路線的潘石屹正向另一個(gè)方法論邁進(jìn)了一小步——SOHO東海廣場(chǎng)不會(huì)復(fù)制北京的散售模式，暫時(shí)出租，租金也要隨行就市?！安荒茏屴k公樓空著，最大的浪費(fèi)，就是端著架子租不出去。他說(shuō)。

論壇結(jié)束后，圍繞著馮侖、SOHO的成功經(jīng)驗(yàn)和它的上海攻略，我們進(jìn)行了頗有趣味的訪談。

攻略一：我們對(duì)東海廣場(chǎng)的定位，就是要像男人的腿一樣，結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)踩在地上。

《新民周刊》：我們看到，SOHO中國(guó)一直不看重土地儲(chǔ)備，而把自己定位成一個(gè)商務(wù)物業(yè)開(kāi)發(fā)商，散售的模式是如何確立的?

潘石屹：政府有關(guān)方面三令五申，說(shuō)兩年不開(kāi)發(fā)土地就收回，盡管沒(méi)怎么執(zhí)行，可是我們就認(rèn)定這個(gè)原則，萬(wàn)一哪天強(qiáng)制執(zhí)行了呢?國(guó)土資源部老喊著“狼來(lái)了”，有一天“狼”可能就真的來(lái)了。不搞土地儲(chǔ)備，跟我們的紀(jì)律性有很大關(guān)系。

散售的商業(yè)模式，使我們?cè)谶^(guò)去10年里從一個(gè)小公司發(fā)展成一個(gè)特別大的公司，因?yàn)橘Y金回籠快。我如果拿著一個(gè)樓房，二三十億放在那兒，哪來(lái)的錢(qián)再蓋樓呀?這些年來(lái)，幾乎每個(gè)城市都造了很多不太好看的、惡俗的建筑，SOHO中國(guó)又喜歡建房子，所以我們要抓住更多的機(jī)會(huì)。

《新民周刊》：比較一下你和馮侖在商業(yè)地產(chǎn)上的模式吧。業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，SOHO中國(guó)的散售方式是批發(fā)商。馮侖則更像個(gè)包租公。

潘石屹：這些都是想象出來(lái)的，馮侖還想建世貿(mào)大廈呢。一個(gè)商業(yè)模式是否成功，是要經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)的——我們賺到錢(qián)了，得到發(fā)展了，我們交的稅比別的房地產(chǎn)商交的稅還高，地方政府高興得不得了。

其實(shí)這10年來(lái)，我們的業(yè)主賺的錢(qián)更多。他們賺的錢(qián)加起來(lái)，比我們的項(xiàng)目銷(xiāo)售額還多好幾倍，大家一起分享嘛。

《新民周刊》：你自己也說(shuō)過(guò)，建外SOHO如果不賣(mài)的話(huà)，現(xiàn)在僅地價(jià)都比當(dāng)年的項(xiàng)目銷(xiāo)售額要高。有人說(shuō)你在大勢(shì)的判斷上不如馮侖，這話(huà)你服么?

潘石屹：我們6個(gè)人(注：當(dāng)年的“萬(wàn)通六君子”：馮侖、王功權(quán)、潘石屹、易小迪、王啟富、劉軍)關(guān)系很親密。馮侖是個(gè)特別聰明、特別好學(xué)習(xí)的人，那些網(wǎng)絡(luò)上的名詞，二十歲小年輕說(shuō)的話(huà)，他全知道。

他原來(lái)的愛(ài)好是“三小”——坐小車(chē)、聽(tīng)小曲、看小報(bào)，當(dāng)年的流行歌他都會(huì)，孟庭葦?shù)摹抖镜脚_(tái)北來(lái)看雨》，歌詞他都能背出來(lái)。他接受的信息量特別大，那時(shí)候沒(méi)互聯(lián)網(wǎng)，他每到一個(gè)地方都要買(mǎi)一堆小報(bào)。我到賓館的時(shí)候，最怕電視機(jī)，但馮侖必須把電視機(jī)打開(kāi)，哪怕是只有兩個(gè)人在說(shuō)話(huà)。

馮侖說(shuō)過(guò)，有三個(gè)人對(duì)我影響最大——鄧小平、我老婆，還有一個(gè)是他自己。他比我大4歲，那時(shí)我20剛出頭，經(jīng)常跟著一個(gè)比我大4歲的人的屁股后頭跑，他認(rèn)為我一個(gè)甘肅天水過(guò)來(lái)的，能有今天這模樣，都是跟著他成長(zhǎng)起來(lái)的。

《新民周刊》：東海廣場(chǎng)被你拿下來(lái)了，但目前上海整體的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境似乎并不太令人樂(lè)觀啊。

潘石屹：在高端地產(chǎn)和人口分布上，北京和上海都差不多。盡管過(guò)去幾年中國(guó)的房地產(chǎn)起起伏伏，但上海地產(chǎn)占中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的1／10沒(méi)變，北京占有的1／10

也沒(méi)變，所以這兩個(gè)城市從地產(chǎn)總量上來(lái)看，應(yīng)該差不多。

從輻射區(qū)域來(lái)看，中國(guó)的北方地區(qū)都向往北京，但長(zhǎng)三角地區(qū)則向往上海，因?yàn)榇蠹蚁嘈旁谏虾Ｄ軌蚋晒Α?/p>

《新民周刊》：既然這樣，東海廣場(chǎng)是否會(huì)復(fù)制SOHO在北京做得很成功的散售模式?目前來(lái)看，上海的商業(yè)地產(chǎn)空置率據(jù)說(shuō)是去年的3倍。

潘石屹：目前我們還是計(jì)劃先出租。不能空置，空置就是浪費(fèi)。美國(guó)總統(tǒng)林肯參加競(jìng)選時(shí)，因?yàn)殚L(zhǎng)相特別丑，一個(gè)女選民就問(wèn)他，一個(gè)男人的腿長(zhǎng)多長(zhǎng)的時(shí)候好看?林肯說(shuō)，只要夠著地的都好看。也就是說(shuō)，所有男人的腿都好看，只要能夠著地就行。我們對(duì)東海廣場(chǎng)的定位，就是要像男人的腿一樣，結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)踩在地上。

目前東海廣場(chǎng)的出租率只有30％左右，租客都是跨國(guó)大公司。我們會(huì)對(duì)項(xiàng)目的定位做一些調(diào)整，使其主要面向國(guó)內(nèi)的本土企業(yè)。類(lèi)型絕對(duì)不能單一，單一的全失敗了，南京路就有個(gè)很好的融合。

如果說(shuō)有個(gè)對(duì)立面的話(huà)，那就是陸家嘴，據(jù)說(shuō)空置率現(xiàn)在已經(jīng)是30％了。陸家嘴和華爾街，都是一種類(lèi)型，成片的寫(xiě)字樓漂亮得不得了，但就是缺乏活力。

目前上海商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模約有4700萬(wàn)平方米，總量上已經(jīng)很過(guò)剩了，跟上海1700萬(wàn)人口一對(duì)比，很多人就覺(jué)得上海的商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)法做了。但是房地產(chǎn)畢竟是不動(dòng)產(chǎn)，越是在過(guò)剩的情況下，繁華地段的生意可能會(huì)越好。

《新民周刊》：這意味著你們要調(diào)整之前比較擅長(zhǎng)的散售模式?

潘石屹：我們的模式在不斷調(diào)整之中。如果未來(lái)的市場(chǎng)還像現(xiàn)在這么瘋狂，選擇拿地、拿項(xiàng)目就需要很多錢(qián)，那么我就要拼命加快已有項(xiàng)目的銷(xiāo)售；如果市場(chǎng)情況特別不好，銷(xiāo)售受阻，那么我們拿項(xiàng)目就會(huì)容易一些，目前我們自有現(xiàn)金，加上銀行貸款大概有200多個(gè)億，這就是說(shuō)，我們可以進(jìn)200多億的貨。

現(xiàn)在的SOHO中國(guó)正在進(jìn)行著新的調(diào)整和轉(zhuǎn)型。一是地域上要擴(kuò)大，比如從北京擴(kuò)展到上海；二是未來(lái)要把持有物業(yè)和銷(xiāo)售物業(yè)的數(shù)量調(diào)整到一個(gè)合適的比例，像北京前門(mén)大街5.4萬(wàn)平方米必須留下來(lái)，因?yàn)檫@塊土地寸金寸土，所以必須持有。

攻略二：這個(gè)時(shí)代最重要的精神，是認(rèn)為自己不行，而且要在任何人身上發(fā)現(xiàn)優(yōu)點(diǎn)。

《新民周刊》：這似乎說(shuō)明，不斷跟市場(chǎng)妥協(xié)、機(jī)會(huì)主義和實(shí)用主義的價(jià)值觀是你立足的根本?

潘石屹：機(jī)會(huì)主義不好說(shuō)，但是商業(yè)就是實(shí)用主義，實(shí)用主義和經(jīng)驗(yàn)主義對(duì)商業(yè)來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。毛主席當(dāng)年批判教條主義和經(jīng)驗(yàn)主義，(意思)說(shuō)馬克思列寧怎么說(shuō)的他不管，他就看中國(guó)的實(shí)際情況，這種思想發(fā)展到后來(lái)就是鄧小平說(shuō)的“摸著石頭過(guò)河”。

作為一個(gè)好的商人，一定要面向市場(chǎng)，別整天這個(gè)模式那個(gè)模式的，別人說(shuō)的商業(yè)模式是沒(méi)用的。

首先你在大勢(shì)上得看得遠(yuǎn)，否則你會(huì)很恐慌，就像現(xiàn)在突然來(lái)一個(gè)金融危機(jī)，弄得這個(gè)跳樓那個(gè)臥軌的，你得有信心，現(xiàn)在美國(guó)人民就沒(méi)信心了。為什么中國(guó)現(xiàn)在敢放錢(qián)出來(lái)?我聽(tīng)中國(guó)人民銀行的幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，美國(guó)政府現(xiàn)在往下放錢(qián)就放不下去了。其次在具體操作的時(shí)候，一定注意千萬(wàn)別搞革命的浪漫主義，否則你做生意就得虧本。

《新民周刊》：大家都在喜迎建國(guó)60年。你最近也寫(xiě)了應(yīng)景文章，說(shuō)自己是60年劇變的樣本。

潘石屹：共和國(guó)60年，我一個(gè)40多歲的人沒(méi)法評(píng)價(jià)，挨餓是什么滋味，把上海的知青打發(fā)到荒郊野外是什么滋味，這些我都無(wú)法評(píng)價(jià)，這要讓那些經(jīng)歷過(guò)的人去評(píng)價(jià)，他們的評(píng)價(jià)，比我們看點(diǎn)書(shū)或者道聽(tīng)途說(shuō)的要真實(shí)得多。

但是我看到了30年來(lái)中國(guó)的前所未有的變化。咱就拿建房來(lái)說(shuō)，20多年前建的房子多慘啊，30多年前的房子更是沒(méi)法看。一個(gè)經(jīng)濟(jì)體能起這么大的變化，確實(shí)是個(gè)奇跡。在這30年的變化中，如果要找個(gè)樣板的話(huà)，那就是我了。那時(shí)我們天天吃救濟(jì)糧，救濟(jì)糧是什么——紅薯片，你或許不相信，我現(xiàn)在一看到紅薯片，肚子里還直冒酸水。那時(shí)候真的吃不上飯，我的兩個(gè)妹妹都送給別人了。有人問(wèn)我小時(shí)候記憶最深刻的是什么東西，我說(shuō)記憶最深刻的就是吃上了細(xì)糧_那時(shí)候能吃飽飯就行了，別的什么都不重視，包括學(xué)習(xí)成績(jī)。

改革開(kāi)放30年，我就是一個(gè)脫貧榜樣。那時(shí)村里人跟我爸媽說(shuō)，你們家都窮成這樣了，還讓孩子上什么學(xué)，回來(lái)干活吧，但我爸媽堅(jiān)持讓我上學(xué)。當(dāng)年我們家是最窮的，現(xiàn)在成了村上、包括縣里最富的了。

《新民周刊》：你1987年去深圳，1989年又去海南創(chuàng)業(yè)，經(jīng)過(guò)這么多年的大浪淘沙，是何以走到今天的?

潘石屹：我覺(jué)得時(shí)代是最重要的因素。有兩點(diǎn)也至關(guān)重要，第一就是要看得遠(yuǎn)，相信中國(guó)的未來(lái)，相信未來(lái)是個(gè)公平法治的社會(huì)。我跟公司的財(cái)務(wù)人員開(kāi)會(huì)，唯一嘮叨的就兩點(diǎn)原則——絕不做一分錢(qián)的假賬，絕不偷稅漏稅。你想我們每年上百億的銷(xiāo)售金額，稍微偷點(diǎn)漏點(diǎn)算什么?但是我們一分錢(qián)沒(méi)漏過(guò)。這些年我親眼看到一批批企業(yè)相繼垮掉，基本上是5年一批，很多不是因?yàn)橥顿Y失敗，而是倒在了偷稅漏稅和行賄受賄上。

第二，如果我可能有點(diǎn)才能的話(huà)，那就是相信自己什么都做不好，讓別人去做，團(tuán)隊(duì)精神比個(gè)人能力有用得多。我看過(guò)去的那些同學(xué)，那時(shí)候在考試中第一第二的，現(xiàn)在狀況都特別不好。如果別人都不如你，那也就不會(huì)幫你了——所以這個(gè)時(shí)代最重要的精神，是認(rèn)為自己不行，而且要在任何人身上發(fā)現(xiàn)優(yōu)點(diǎn)。

《新民周刊》：在你看來(lái)，這些年活下來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)都有哪些共性?

潘石屹：萬(wàn)科算是一個(gè)標(biāo)本吧，現(xiàn)在萬(wàn)科的規(guī)模最大，全中國(guó)第一，也是全世界第一，他們開(kāi)發(fā)的建筑面積是第二名的兩倍，所以很多人研究萬(wàn)科，覺(jué)得他們這個(gè)對(duì)那個(gè)也對(duì)。

我跟王石很熟，他老愛(ài)搞技術(shù)，一開(kāi)始號(hào)召全公司學(xué)PowerPoint，要做幻燈片；一會(huì)又要在上海搞什么構(gòu)建式房屋，其實(shí)這些都不是他的強(qiáng)項(xiàng)。雖然他自認(rèn)為身處第一線，其實(shí)他對(duì)先進(jìn)技術(shù)的認(rèn)識(shí)是很麻木的。你想他天天在喜馬拉雅山上，這個(gè)行業(yè)真正進(jìn)步到哪一步了，他真是不知道——結(jié)果他就愛(ài)做這方面的嘗試。

但王石是個(gè)正派的人，他就是不偷稅漏稅、不行賄受賄，所以盡管他犯了好多錯(cuò)誤，最終一步步還是發(fā)展起來(lái)了。以我對(duì)萬(wàn)科及王石的了解來(lái)看，萬(wàn)科的企業(yè)文化就是正派的企業(yè)文化。你要是不正派，出去談個(gè)項(xiàng)目就給人一點(diǎn)回扣，但是萬(wàn)科上上下下不會(huì)出現(xiàn)這種情況。

這么多年活下來(lái)的企業(yè)，雖然大家在技術(shù)方面有高有低，但總體來(lái)說(shuō)都是正派的企業(yè)。房子漏水了、構(gòu)建不好，這些都是能彌補(bǔ)的——但如果老總被抓了，這個(gè)企業(yè)就完蛋了，只要走錯(cuò)一步就沒(méi)了。

《新民周刊》：在媒體的報(bào)道中，你的故事都是從1987年“偷渡”去深圳開(kāi)始的，那時(shí)大家還在為理想主義煎熬，你卻走上了實(shí)用主義的道路。

潘石屹：我那時(shí)也是理想主義呀——為中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而理想主義。那時(shí)我在

石油部管道局工作，工資特別高，我最后一次拿工資的時(shí)候，是101塊錢(qián)。那時(shí)我整天坐機(jī)關(guān)，工資里還有24塊錢(qián)的野外津貼，以及1.2元的自行車(chē)費(fèi)等等。

因此，當(dāng)聽(tīng)說(shuō)我要辭職的時(shí)候，我爸說(shuō)我瘋了，我說(shuō)我待不下去了，我得“下?！薄Ｔ谀莻€(gè)機(jī)關(guān)里，我基本上就干兩件事，第一就是搗鼓電腦搞編程，當(dāng)時(shí)我們什么電腦都有；除了電腦，就是一年四季分東西，我分過(guò)雞蛋，分過(guò)草莓，分過(guò)豆腐皮、粉條、大米，都是下屬單位為巴結(jié)我們送的。

攻略三：上海有很多機(jī)會(huì)，我們還是要看價(jià)格是否合適。

《新民周刊》：還是回到你的商業(yè)模式上。散售也會(huì)帶來(lái)一個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)性問(wèn)題。當(dāng)年任志強(qiáng)也曾批評(píng)過(guò)你。說(shuō)這種快速銷(xiāo)售會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目的“斷頓”。

潘石屹：這10年時(shí)間，任志強(qiáng)沒(méi)有一次不來(lái)批評(píng)我們，而且?guī)啄昵?，他還把自己寫(xiě)的批判文章偷偷送給了《北京青年報(bào)》，我說(shuō)你別偷偷送，我們出了一本書(shū)，叫《SOHO現(xiàn)代城批判》，專(zhuān)門(mén)扒自己的皮?，F(xiàn)在你可以問(wèn)任志強(qiáng)服不服氣。他原來(lái)是個(gè)大公司，現(xiàn)在越辦越小，我們呢?則是在現(xiàn)有的商業(yè)模式下越辦越大，規(guī)模已經(jīng)是他的好多倍。

從目前來(lái)看，我們?cè)俪掷m(xù)發(fā)展5年是沒(méi)有問(wèn)題的——在5年內(nèi)，我還有那么多錢(qián)吶，還怕找不著繼續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)?很多人說(shuō)，你才有4年的土地儲(chǔ)備，別的公司土地儲(chǔ)備都30年了，最多的有151年的——實(shí)際上我們是安全的，他們是不安全的，萬(wàn)一國(guó)土資源部真的執(zhí)行“兩年不開(kāi)發(fā)土地就收回”呢。

《新民周刊》：散售的模式會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理混亂，你認(rèn)為呢?

潘石屹：一個(gè)好的商業(yè)模式，總是要慢慢調(diào)整修改，我們現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理還是十分重要的。原來(lái)我們相信社會(huì)化的管理，開(kāi)發(fā)后請(qǐng)最好的物業(yè)公司。我們有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)現(xiàn)代城，一個(gè)建外SO-HO，當(dāng)初選物業(yè)的時(shí)候是非常慎重的，現(xiàn)代城當(dāng)時(shí)選的是中海物業(yè)，但是沒(méi)想到過(guò)了一段時(shí)間，我們選的人被抓起來(lái)了，這下就亂套了。

建外SOHO當(dāng)時(shí)我們找的是賽特物業(yè)，結(jié)果管了一段時(shí)間總公司鬧政變，好像讓人給收購(gòu)了，所以從目前來(lái)看，我們一定要成立自己的物業(yè)公司，這樣質(zhì)量和品質(zhì)才能有保證。

《新民周刊》：未來(lái)你會(huì)更多著眼于上海的商業(yè)地產(chǎn)么?

潘石屹：上海有很多機(jī)會(huì)，我們還是要看價(jià)格是否合適。長(zhǎng)寧區(qū)領(lǐng)導(dǎo)曾對(duì)我說(shuō)，以后圍繞虹橋機(jī)場(chǎng)這一交通樞紐，長(zhǎng)寧將跟周?chē)奶K州、無(wú)錫等地建成半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，這讓我很動(dòng)心。如果長(zhǎng)寧區(qū)也能給我類(lèi)似虹橋機(jī)場(chǎng)那么大的地，我一定會(huì)考慮，就像我扎根北京CBD區(qū)域開(kāi)發(fā)了15年一樣。

《新民周刊》：你怎么看目前的“地王”頻現(xiàn)以及央企拿地的情況?

潘石屹：最關(guān)鍵就是央企為什么一下子就起來(lái)了?因?yàn)橹袊?guó)面對(duì)金融危機(jī)一直實(shí)施寬松的貨幣政策，再加上4萬(wàn)億的救市計(jì)劃，這么多錢(qián)讓央企拿了，他們根本不知道怎么花。各個(gè)行業(yè)產(chǎn)品過(guò)剩，他們想象中的房地產(chǎn)是個(gè)暴利行業(yè)。我們?cè)诟?jìng)拍“廣渠路15號(hào)”那塊地的時(shí)候，一共去了11家，除了我們一家，剩下的全是國(guó)企。

有很多人特別悲觀，覺(jué)得中國(guó)多少年來(lái)辛辛苦苦建立的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，到頭來(lái)國(guó)有企業(yè)都把民營(yíng)企業(yè)給擠壓了，但是我也能理解，這個(gè)時(shí)候政府要救市了，政府只能把錢(qián)交給國(guó)企，它怎么可能把錢(qián)交給我呢，交給我就不正常了，是吧?

《新民周刊》：地王頻現(xiàn)，對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)有多大的影響?在你看來(lái)，現(xiàn)在土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定充滿(mǎn)了泡沫吧?

潘石屹：對(duì)房?jī)r(jià)的影響是肯定的，不過(guò)國(guó)土資源部不太承認(rèn)。創(chuàng)造一個(gè)地王，周?chē)綀A兩公里的地價(jià)全漲了，這就是市場(chǎng)的一個(gè)反應(yīng)。周?chē)脗€(gè)地每平方米都2萬(wàn)多了，我的房子憑什么還賣(mài)1.2萬(wàn)?

我覺(jué)得上海的住宅市場(chǎng)一定要警惕。今年9月份開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，有13個(gè)樓盤(pán)的單價(jià)都超過(guò)10萬(wàn)元(每平方米)了，這在全世界都是最高的。中國(guó)的收入水平、發(fā)展速度，能不能支撐這個(gè)價(jià)格?

攻略四：如果每天看自己的財(cái)務(wù)報(bào)表，再跟其他上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表一對(duì)比，然后樂(lè)半天，那就要出問(wèn)題了。

《新民周刊》：任志強(qiáng)說(shuō)你把西紅柿賣(mài)成了水果的價(jià)格，他說(shuō)北京的房?jī)r(jià)就是被潘石屹炒起來(lái)的。在公眾的印象中，你是把概念引入地產(chǎn)，從而把房子賣(mài)出了好價(jià)錢(qián)，你同意這種說(shuō)法么?

潘石屹：這實(shí)際上還是跟任志強(qiáng)有關(guān)系。你想我小時(shí)候，爺爺是國(guó)民黨軍官，在我出生之前就去世了，爸爸是右派，家庭又是地主成分，是受歧視的。但任志強(qiáng)他爸是建國(guó)時(shí)期商務(wù)部的常務(wù)副部長(zhǎng)，以后是常委——他是高干子弟，所以我們倆對(duì)人的態(tài)度不一樣，他窮橫窮橫的，對(duì)誰(shuí)的態(tài)度都不好，包括對(duì)他爸。對(duì)建設(shè)部部長(zhǎng)，還有曾任北京市市長(zhǎng)的王岐山，他見(jiàn)面就訓(xùn)人家，把人家氣得不得了。

上次我和任志強(qiáng)參加曹景行的一個(gè)節(jié)目，每人談自己的童年，曹景行是上海長(zhǎng)大的，我講的事情他們都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，他們講的我也不能想象——任志強(qiáng)說(shuō)他小時(shí)候，家里的警衛(wèi)員老欺負(fù)他，人家是高于，家里有警衛(wèi)員，我也想象不到。