陳基強(qiáng)

從各國(guó)歷屆世博會(huì)舉辦地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,世博會(huì)的后發(fā)效應(yīng)是對(duì)整個(gè)世博效應(yīng)的一個(gè)升華。

2010年的上海世博會(huì)有如一場(chǎng)及時(shí)雨,澆融了冰雪厚積的金融寒冬,也灌溉了正在萌芽的投資信心。從2002年12月上海贏得世博會(huì)主辦權(quán)到現(xiàn)在,上海已經(jīng)進(jìn)行了整整7年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),令整個(gè)大上海的城市形象改頭換面。基礎(chǔ)建設(shè)的改善和城市面貌的提升有效地推動(dòng)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,2002年全年,上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額為748.89億元,到2008年開發(fā)投資總額達(dá)1366.87億元,增長(zhǎng)了82.5%。

2010年世博會(huì)舉辦期間,預(yù)計(jì)7000萬(wàn)名游客中5%-10%為境外人流,這將大大提升上海的知名度,把上海國(guó)際化的一面展示給全世界,并帶動(dòng)上海的餐飲、酒店住宿、零售百貨等商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展,預(yù)計(jì)展會(huì)將帶來(lái)796億元至1096億元的直接消費(fèi)收入。

總建筑面積80萬(wàn)平方米的世博展館中,保留建筑約占園區(qū)總面積的20%到25%,再開發(fā)用地約占35%到40%。世博會(huì)閉幕后,也許會(huì)有人擔(dān)心投資和消費(fèi)需求的回落,然而從各國(guó)歷屆世博會(huì)舉辦地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,世博會(huì)的后發(fā)效應(yīng)是對(duì)整個(gè)世博效應(yīng)的一個(gè)升華:如1970年日本大阪世博會(huì)后,改善基建,打造生態(tài)宜居住宅區(qū),大大推動(dòng)了大阪的高檔住宅、商業(yè)設(shè)施、旅游及文化交流場(chǎng)所的建設(shè)。世博會(huì)后原址被改建為一個(gè)大型的世博公園,其便捷的交通和完善的配套帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)的發(fā)展,成為大阪一片幽靜的近郊住宅區(qū)。2000年德國(guó)漢諾威世博會(huì)期間改善投資環(huán)境,挖掘商業(yè)潛力,大大提升的城市知名度,使得2001-2002期間有大量商業(yè)貿(mào)易建筑物在漢諾威拔地而起。

上海世博的先發(fā)效應(yīng)已在全市范圍內(nèi)影響了7年有余,后發(fā)效應(yīng)將主要體現(xiàn)在世博園區(qū)的周邊輻射區(qū)域內(nèi):

1.土地市場(chǎng):世博會(huì)的閉幕對(duì)上海土地市場(chǎng)是幾個(gè)契機(jī),園區(qū)中臨時(shí)建筑拆除后所產(chǎn)生的土地供應(yīng)將會(huì)使上海土地市場(chǎng)激起千層浪。上海近兩年土地市場(chǎng)的供應(yīng)已經(jīng)非常緊張,并且主要以商業(yè)用地為主,住宅用地更加有限,因此地價(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。例如2007年上海中外環(huán)間的新江灣城D3住宅地塊出讓后,時(shí)隔兩年才重新推出住宅用地C6地塊,且起拍樓板價(jià)高達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米(新江灣城在售住宅成交均價(jià)約2.8萬(wàn)元/平方米),卻依然吸引了40余家知名開發(fā)商出現(xiàn)在推介會(huì)上。因此,位于中環(huán)內(nèi)的世博園區(qū)二次開發(fā)區(qū)域?qū)⑹潜姸嚅_發(fā)商眼中的寸土寸金之地,從而極易在不久的將來(lái)引發(fā)新一輪的搶地風(fēng)波。

2.區(qū)域規(guī)劃:為世博而建的軌道交通、道路、綠化等市政配套設(shè)施將會(huì)造福于未來(lái)整個(gè)上海的城市發(fā)展,其中又以對(duì)三林地區(qū)的貢獻(xiàn)作用最為顯著。根據(jù)政府規(guī)劃,以三林世博功能區(qū)為代表的浦東新區(qū)世博周邊區(qū)域?qū)⒃谑啦?huì)閉幕后的10年內(nèi)逐步建成為一座融合高檔生態(tài)居住的“世博新城”。

3.功能升級(jí):世博會(huì)閉幕后,保留的會(huì)館建筑將轉(zhuǎn)型成為一流的會(huì)議中心和文化交流中心,同時(shí),在世博會(huì)期間催生的生物醫(yī)藥、信息技術(shù)、物流服務(wù)等各類新興產(chǎn)業(yè)將留在三林,優(yōu)化現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。新產(chǎn)業(yè)的注入將擴(kuò)大三林地區(qū)對(duì)寫字樓、酒店的需求量。另一方面,根據(jù)規(guī)劃,世博會(huì)相關(guān)地區(qū)將結(jié)合世博園區(qū)場(chǎng)館后續(xù)利用開發(fā),依托城市公共文化活動(dòng)中心規(guī)劃建設(shè)新興都市商業(yè)中心。因而商業(yè)地產(chǎn)的投資也將會(huì)成為一個(gè)熱點(diǎn)。

煥然一新的上海借由世博會(huì)這條通道登上世界的舞臺(tái)之后,必然會(huì)引來(lái)世界級(jí)投資者的青睞,就如同巴黎和紐約的世博會(huì)為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的契機(jī),上海也將在華麗轉(zhuǎn)身之后成為一個(gè)國(guó)際投資家向往的國(guó)際城市。(作者為基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國(guó))有限公司董事總經(jīng)理)