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        房地產(chǎn)需要十年以上的大規(guī)劃

        2009-05-30 21:22:19
        新民周刊 2009年9期
        關(guān)鍵詞:高房價住房規(guī)劃

        葉 檀

        房地產(chǎn)業(yè)需要正本清源、提綱挈領(lǐng)的發(fā)展綱要,需要著眼于十年以上的大規(guī)劃,而無需什么振興計劃。

        房地產(chǎn)業(yè)的敏感度,從圍繞房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的傳聞就可見一斑。1月初,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生率先透露,將于1月10日前后提出房地產(chǎn)振興報告;12日,有發(fā)改委人士爆料,房地產(chǎn)占據(jù)最后名額;2月9日,媒體披露建設(shè)部上報規(guī)劃,只待國務(wù)院批準(zhǔn);2月10日,建設(shè)部出面否認(rèn),接著有官員表示“可能性不大”,但有國家能源局人士聲稱,能源業(yè)振興規(guī)劃已被房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)規(guī)劃取代;而原全國人大常委會副委員長成思危2月21日稱,第十大確定為房地產(chǎn),這為甚囂塵上的爭論火上澆油。僅過兩天,成又出來辟謠說是“媒體誤讀”。最終塵埃落定,房地產(chǎn)在十大之外,但2月27日,國家發(fā)展改革委副主任劉鐵男解讀房地產(chǎn)業(yè)未進(jìn)“十大”的原因時稱,“房地產(chǎn)行業(yè)是中國重要支柱產(chǎn)業(yè),現(xiàn)在是,未來也是。中央、地方政府均出臺相關(guān)措施促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展,目前來看已經(jīng)顯現(xiàn)一定的效果”。還房地產(chǎn)以支柱地位。

        牽扯了太多神經(jīng)的房地產(chǎn)業(yè),亟需從源頭進(jìn)行制度性改革。

        有幾個重要議題必須明確,第一,政府建設(shè)保障型住房,滿足低收入階層的住房所需;第二,其他階層進(jìn)入商品房市場,中國發(fā)展了十多年的商品房市場不能倒塌,回歸政府分房的計劃經(jīng)濟(jì)范圍;第三,房地產(chǎn)業(yè)必須真正市場化,從一級土地市場開始整頓,重整繁雜的稅費(fèi)結(jié)構(gòu),按照市場規(guī)律進(jìn)行房貸、稅費(fèi)、土地招拍掛、規(guī)劃審批等各方面改革。

        只要高價土地不改,只要地方財政沒有新增穩(wěn)定稅源,只要房地產(chǎn)公司一張圖紙在政府部門審批動輒幾十萬甚至上百萬元,中國高房價的基礎(chǔ)就沒有打破。以上幾個具體方面其實牽涉到重大改革,土地牽涉到資源壟斷和集約用地的大課題,地方財政牽涉到中國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和公共財政的建設(shè)問題,政府部門的審批費(fèi)用則牽涉到行政機(jī)構(gòu)的改革問題——從房地產(chǎn)任何一個細(xì)節(jié)出發(fā),我們都能上溯到市場改革的核心難題。

        在大是大非面前不能游移,政府堅持保障住房和市場住房平衡不應(yīng)改變。有人認(rèn)為高房價是市場化弊端,因此應(yīng)該退回政府統(tǒng)一分房時代,這種逃跑主義的想法將使中國市場改革成果毀于一旦;其他一些人認(rèn)為政府應(yīng)該高課稅,深入微觀市場解決住房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾,這種做法將使中國房地產(chǎn)市場非驢非馬,加深先天畸形。

        伴隨著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的非理性態(tài)度越來越強(qiáng),演變成民粹主義與精英主義的強(qiáng)烈對抗,缺乏調(diào)和的尖銳利益博弈必然是玉石俱焚。政府在經(jīng)濟(jì)全面結(jié)構(gòu)性調(diào)整之機(jī),充分傾聽各方意見,而后通過一定的程序使房地產(chǎn)發(fā)展綱要反映各利益群體的聲音,將是房地產(chǎn)市場改革的關(guān)鍵。任何一種正義,首先都是程序的正義,是各方利益平衡的產(chǎn)物。只保中低收入階層或者只保房地產(chǎn)開發(fā)商,都會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的傾斜,最后損失的是社會的整體效率。

        讓人擔(dān)心的是,理論上認(rèn)識不清,實踐上機(jī)會主義思路抬頭,為了促進(jìn)成交量,一些地方推出優(yōu)惠政策,這種一事一議的做法對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展無益。

        并且,一些對金融或者房地產(chǎn)業(yè)并無建樹的專家正在提出形形色色的議案,已經(jīng)或者準(zhǔn)備向上建言。比如,有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出房地產(chǎn)必須一次降價到位,至于降多少、會形成多大沖擊波,心中無底,全是信口而言。貌似技術(shù)派實則完全背離科學(xué)。又如有專家準(zhǔn)備提兩會議案,認(rèn)為解決目前存量房過多的最好辦法是實施房屋空置稅,只有這樣,高房價低交易的問題才會迎刃而解。如果這樣的話,那么房屋投資市場將徹底垮臺。任何一種投資品,只要把稅收提高到覆蓋收益的程度,就會使所有的投資者望而卻步,大家都很清楚,爭不過那只無形之手。這樣高房價的問題是解決了,交易量也就所剩無幾了。

        理論上的利益平衡論、實踐上的務(wù)實論、技術(shù)上的細(xì)致分析,才能使房地產(chǎn)市場避免重蹈機(jī)會主義、單兵突進(jìn)、民意反彈的覆轍?!?/p>

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