金　姬

預(yù)測(cè)沒有意義,中國樓市受政策影響很大,變數(shù)太多。

旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)兼總裁林中很少接受專訪。這位看起來更像學(xué)者的房地產(chǎn)企業(yè)家,更喜歡腳踏實(shí)地地做事。2009年,在連續(xù)4年成為全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的同時(shí),旭輝集團(tuán)在上海50強(qiáng)的排行榜上由原先的43位上升至15位。無論是2008年的過冬抑或是2009年的過熱,旭輝已做好面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的一切準(zhǔn)備。2010年會(huì)怎樣,林中并不擔(dān)心。

《新民周刊》:2009年誕生了很多地王,以國有地產(chǎn)公司居多。而旭輝集團(tuán)2009年通過競(jìng)價(jià)或項(xiàng)目收購方式取得北京、上海、蘇州三地的8個(gè)項(xiàng)目。作為一家民營地產(chǎn)公司,旭輝如何能拿到這么多地?

林中:我們這8個(gè)項(xiàng)目中,4個(gè)在上海,2個(gè)在北京,2個(gè)在蘇州。旭輝是一家完全市場(chǎng)化的公司,完全通過市場(chǎng)化拿地,這樣才能持續(xù)經(jīng)營。

雖然旭輝今年拿下8個(gè)項(xiàng)目,看似很多,其實(shí)我們2009年參加了無數(shù)場(chǎng)土地拍賣會(huì)。我們是積極參與,適價(jià)競(jìng)拍。例如北京的地是6月拿的,那時(shí)市場(chǎng)剛回暖,價(jià)格相對(duì)便宜。旭輝看重的是土地質(zhì)量、開發(fā)和盈利前景,不會(huì)因市場(chǎng)低迷而放棄拿地開發(fā),也不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)過熱而盲目當(dāng)?shù)赝酢?/p>

《新民周刊》:這樣大規(guī)模拿地對(duì)于旭輝而言是否存在資金鏈斷裂的隱患?旭輝對(duì)這些地塊有了規(guī)劃考慮嗎?

林中:旭輝是一家中型企業(yè),拿下8個(gè)地塊都是遵循旭輝的投資策略和財(cái)務(wù)安全底線要求的。旭輝已經(jīng)和很多銀行談好了未來項(xiàng)目的貸款,因此資金有了一定保證。

旭輝2010年還有大量樓盤預(yù)售,保證了旭輝的后續(xù)資金流。因?yàn)?008年底2009年初過冬,大家對(duì)未來市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確,開源節(jié)流。再加上2009年開發(fā)回籠的資金,對(duì)于最近新增加的投入,旭輝還是很有信心的。

我們?cè)谕恋厣蠄?jiān)持有限儲(chǔ)備,滾動(dòng)開發(fā)。旭輝不會(huì)儲(chǔ)備三五年后開發(fā)的土地,所以2009年買的地基本上2010年全部開工,保證企業(yè)長(zhǎng)期處于持續(xù)滾動(dòng)開發(fā)過程中。我們堅(jiān)持“穩(wěn)健中求發(fā)展,發(fā)展中求穩(wěn)健”。不論企業(yè)如何強(qiáng)調(diào)快速發(fā)展,我們都不會(huì)突破財(cái)務(wù)底線。當(dāng)然,每個(gè)企業(yè)恪守的財(cái)務(wù)安全底線也各不相同。此外,在地產(chǎn)界這么多年,我們一向堅(jiān)持不囤地、不捂盤。

《新民周刊》:您如何看待2009年過熱的樓市?

林中:誰都沒想到。我認(rèn)為2009年1-3月樓市偏冷;3-9月相對(duì)正常,房?jī)r(jià)上漲相對(duì)理性;而2009年9月以后就過熱了,這讓開發(fā)商也很擔(dān)憂。房地產(chǎn)供給是剛性的,一旦有需求,周期要一兩年,因?yàn)閺恼鞯氐揭?guī)劃到推向市場(chǎng),供給余量不大。中國需要增加一些普通住宅,滿足消費(fèi)者自住需求。

目前中國房地產(chǎn)需求分為五類:首次置業(yè)(動(dòng)拆遷、畢業(yè)生、新房);首次改善;再次改善;投資(長(zhǎng)期持有,5年以上);投機(jī)(短期持有)。前三類需求是可預(yù)測(cè)的。上海目前的存量房只能賣6個(gè)月,需求如此火爆是因?yàn)橥顿Y客和投機(jī)客的參與。增加供給是無法滿足這部分人的需求的,所以政府要抑制投機(jī),控制投資。對(duì)于開發(fā)商而言,我們最不喜歡炒房團(tuán)。

《新民周刊》:針對(duì)目前很多中國老百姓抱怨房?jī)r(jià)過高,有人笑稱“發(fā)展中國家”是“發(fā)展商國家”,很多人覺得房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該是中國的支柱產(chǎn)業(yè)。林總有何看法?

林中:中國從發(fā)展中國家到發(fā)達(dá)國家的進(jìn)程中,城市化進(jìn)程的趨勢(shì)和地少人多的現(xiàn)狀,注定房地產(chǎn)業(yè)在中國發(fā)展中的重要性。在中國,買房和買股票差不多,老百姓看漲不看跌,2009年年初的買房人九成是自住,現(xiàn)在投資比例占到兩成以上。中國的房子如果主要是自住性質(zhì),相信價(jià)格會(huì)穩(wěn)定下來。把所有板子都打在開發(fā)商身上,這樣不太公平。

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)的確過高,但主要集中體現(xiàn)在一線城市,2009年所謂中國樓市過熱主要是北京、廣州、上海等地,中小城市并沒有多少泡沫。這也讓中央很為難,因?yàn)檎咄且坏肚械?收效如何還很難說。當(dāng)然,2009年的調(diào)控應(yīng)該比2007年更有效,畢竟有之前的經(jīng)驗(yàn)。

《新民周刊》:面對(duì)目前這樣的大環(huán)境,買房是否合適?

林中:很多人問我是否現(xiàn)在買房,我讓他想清楚:是自住還是投資?如果是自住,只要存夠錢就可以買,畢竟看中一套讓自己滿意的房子不容易,不要考慮踏波段。如果是投資,要看他的風(fēng)險(xiǎn)偏好和回報(bào)率要求。如果投資住宅,則注重房?jī)r(jià)增幅,因?yàn)橹袊≌壳暗淖饨鸹貓?bào)率很低;如果投資辦公樓,則追求中長(zhǎng)期租金回報(bào),當(dāng)然不會(huì)像住宅那樣可能短期大量獲利。

《新民周刊》:您對(duì)2010年的中國樓市是唱空還是唱多呢?

林中:我不做預(yù)測(cè),我相信2008年底很多人說中國樓市要過冬,2009年的表現(xiàn)讓人大跌眼鏡。預(yù)測(cè)沒有意義,中國樓市受政策影響很大,變數(shù)太多。旭輝在做2010-2014年的預(yù)算時(shí),唯一可以確定的是中間會(huì)有一輪調(diào)控,準(zhǔn)備好面對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)。企業(yè)在做預(yù)測(cè)時(shí),要加強(qiáng)應(yīng)變能力。

我相信大部分開發(fā)商不喜歡房?jī)r(jià)暴漲暴跌,2010年樓市肯定不會(huì)像今年這樣熱。具體如何走,要看未來3個(gè)月:如果太熱,中央肯定要調(diào)控;如果平穩(wěn)發(fā)展,中央就不會(huì)調(diào)控。中央現(xiàn)在已經(jīng)出政策了,在喊話了,如果及時(shí)傳遞到樓市并適當(dāng)降溫,那還可以;如果樓市沒有降溫,那最后一根稻草就會(huì)出現(xiàn),中央一系列政策的疊加效應(yīng)也許會(huì)讓2010年的樓市一下子壓下來,屆時(shí)2009年9月后上漲的那部分利潤都要吐出來,也許還會(huì)更多。政府的調(diào)控是靈活的,大家都希望房地產(chǎn)平穩(wěn)地增長(zhǎng)。

我認(rèn)為,政府如果要調(diào)控,不妨從“增加供給、調(diào)減需求、增長(zhǎng)收入和管理預(yù)期”等方面著重展開。