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        預(yù)售制度是樓市萎縮的重要根源

        2009-05-27 06:16:46易憲容
        市場瞭望·投資者 2009年9期
        關(guān)鍵詞:制度

        易憲容

        在兩會上,有代表提出議案,要求取消住房預(yù)售制度。在該議案看來,住房預(yù)售制度是一種特殊時期的產(chǎn)物。由于這種制度的時代性及沒有修改與完善,因此目前這種住房預(yù)售制度不僅對房地產(chǎn)市場發(fā)展不能夠起到正向的作用,反之成了房地產(chǎn)金融風(fēng)險聚積的根源。因此,為了保證中國金融體系的安全。政府要完全取消目前的住房預(yù)售制度。對此,我十分贊成。

        早在2005年,央行在《中國房地產(chǎn)金融報告》中就提出,當(dāng)時中國的住房預(yù)售制度是一種不合理、不健全、不完善的制度,是一種導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險的制度,因此,該央行報告建議政府相關(guān)的職能部門要重新審查該制度并在適當(dāng)?shù)臅r候取消它。但是,該建議一提出就受到房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)政府職能部門激烈的反對。

        我的關(guān)于住房預(yù)售制度的報告表明,中國的住房預(yù)售制度完全是一種單邊的風(fēng)險承擔(dān)機制。它與發(fā)達市場體系下的住房預(yù)售制度有很大差別。因為。作為任何一種制度設(shè)計與安排都是當(dāng)事人風(fēng)險與利益共同承擔(dān)的。但是,中國的住房預(yù)售制度安排更多的是考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的利益、防范的是房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險,而更少考慮購買住房居民及商業(yè)銀行的風(fēng)險,從而使得這種制度安排的金融風(fēng)險或是讓住房購買者來承擔(dān)或是由商業(yè)銀行來承擔(dān)。

        這種住房預(yù)期制度的問題還表現(xiàn)為它僅根據(jù)計劃經(jīng)濟下的1994年制定的《城市管理法》而設(shè)立的一種房地產(chǎn)金融政策。在當(dāng)時,中國房地產(chǎn)市場還沒有真正出現(xiàn),制訂法律者根本無法知道1998年后特別2008年后中國的房地產(chǎn)市場的情況。但是,就是這樣一種帶有明顯計劃經(jīng)濟烙印的制度安排,經(jīng)過15年中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的翻天覆地的變化,竟然不修改,也不完善,央行提出要修改則遭遇到房地產(chǎn)開發(fā)商激烈的反對。從這些現(xiàn)象中我們也應(yīng)該看到當(dāng)前住房預(yù)售制度有多少不合理,對房地產(chǎn)開發(fā)商又是多么有利。

        更為重要的,住房預(yù)期制度作為一種購買者的預(yù)售安排,它在房價上升時期,這種制度不僅可以為房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”創(chuàng)造條件,也可以為購買住房者提供一種可見的利益。即購買住房者購買期房時的價格可能會低購買現(xiàn)房的價格。從1998年以來,由于中國房地產(chǎn)市場一直處于價格上升的通道,也沒有出現(xiàn)過周期性調(diào)整,因此,住房預(yù)售制度弊病及風(fēng)險也就無法全部顯示出來。但是,從2008年開始,不僅全球經(jīng)濟及房地產(chǎn)出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整,早幾年房地產(chǎn)市場價格只漲不跌的神話完全打破,而且中國經(jīng)濟開始出現(xiàn)周期性調(diào)整。

        當(dāng)住房的價格全面回歸理性,或當(dāng)房地產(chǎn)'市場出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整時,由于投資者是否進入房地產(chǎn)市場是由他對房價的預(yù)期決定的。當(dāng)房地產(chǎn)的價格進入下降的通道時,而購買的期房價格是向下行的,因此,在住房預(yù)售制度下,投資者的住房需求為零,即沒有投資者會進入這個市場;如果購買住房者是消費者,由于他們看到預(yù)期購買的期房價格在向下行,購買者拿到現(xiàn)房時。其住房價格早就下跌了。因此,購買住房者一定會想,與其現(xiàn)在購買,還不如等住房建筑好時購買。這樣做。不僅降低購買住房者購買期房的風(fēng)險與成本,也減少購買住房的機會成本等。在這種情況下,房地產(chǎn)銷售萎縮也就會越來越嚴重。這是就是為什么房地產(chǎn)市場二手房市場交易開始好起來,而一手房市場銷售萎縮越來越嚴重。

        因此,在全國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期調(diào)整時,住房預(yù)售制度成了房地產(chǎn)銷售嚴重萎縮的重要根源,目前該是取消中國的住房預(yù)期制度的時候了。

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