劉秀麗

一、引言

隨著市場的發(fā)展變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著來自企業(yè)內(nèi)外部政策法規(guī)、客戶、競爭者等越來越嚴重的經(jīng)營環(huán)境，特別是財務風險突出。眾多資本實力不足的中小開發(fā)商在融資渠道較為單一的前提下，已難以應付高昂的開發(fā)成本和規(guī)避高額的風險。房地產(chǎn)行業(yè)日益成為資本巨人占主導地位的游戲場所。因此，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，必須提高財務管理水平。財務管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。目前，大多房地產(chǎn)企業(yè)財務管理“被動反映型”的現(xiàn)象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白，且資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制的難度。因此，只有通過建立、健全和強化企業(yè)的成本管理、資金管理及財務分析，引進財務管理中先進的、適合行業(yè)特點的操作方法，制定房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃，進行年度預算，才能建設適合自身行業(yè)特點的現(xiàn)代管理型的財務管理體系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理型財務體系的構(gòu)建目的

財務管理體系是企業(yè)管理體系中重要的組成部分，是企業(yè)在一定的戰(zhàn)略目標指導下，對于企業(yè)的經(jīng)營活動和投、融資活動實施有計劃、協(xié)調(diào)運作的各項財務管理活動，通過有明確職責、適當?shù)娘L險控制機制來貫徹落實的價值化管理體系。它包括為制定、實施、實現(xiàn)、評審和保持財務管理方針所需的組織機構(gòu)、規(guī)劃活動、機構(gòu)職責、慣例、程序、過程和資源等。

因此，構(gòu)建并完善房地產(chǎn)企業(yè)管理型財務體系的目的在于幫助企業(yè)實現(xiàn)自身設定的財務表現(xiàn)水平，并不斷地改進財務行為，不斷達到更新更佳的境界，從而促進財務管理水平的提高。具體體現(xiàn)在：促進核算型財務向管理型財務轉(zhuǎn)變，使財務管理成為企業(yè)管理的核心手段之一；為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)，提供了有效戰(zhàn)略實施操作手段；為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個系統(tǒng)性的財務管理體系解決方案，使房地產(chǎn)企業(yè)財務管理系統(tǒng)能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息；強化了房地產(chǎn)企業(yè)風險控制，能夠有效降低企業(yè)運營風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理型財務體系的構(gòu)建原則

財務管理體系的原則是指財務管理在企業(yè)財務實踐中通過不斷的摸索總結(jié)出來的適用于多數(shù)企業(yè)財務管理實際的經(jīng)驗，與財務管理理論并無直接關系，而是與企業(yè)的管理思想、管理模式、管理慣例、制度等相關。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理型財務體系構(gòu)建的原則主要包括：

（1）以事實為依據(jù)原則。正確的決策需要管理者用科學的態(tài)度， 以事實或正確的信息為基礎，通過合乎邏輯的決策理論和決策方法做出的正確決斷。這就要求企業(yè)明確規(guī)定收集信息的種類、渠道和職責，確保財務數(shù)據(jù)和相關的非財務數(shù)據(jù)及信息準確、及時、可靠，決策者利用獲得的這些信息基于事實分析，權衡經(jīng)驗與直覺，做出相關的決策。

（2）系統(tǒng)管理原則。在財務管理中采用系統(tǒng)的方法，就是將財務管理體系視為一個大系統(tǒng)，在理財過程中遵循整體性、層次性、目的性和環(huán)境適應性的思想，對組成財務管理體系的各個子系統(tǒng)加以辨識、理解和管理，以達到實現(xiàn)財務戰(zhàn)略、財務方針和既定的財務目標。

（3）高層管理者重視原則。財務管理體系建立與否、保持實施狀況如何、體系運行效果能否滿足需要，都與企業(yè)的高層管理者密切相關。高層管理者應以身作則，按照財務管理體系運行的要求進行各項財務活動。

四、房地產(chǎn)企業(yè)管理型財務體系的構(gòu)建內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)管理型的財務管理體系應著重于企業(yè)內(nèi)部資源配置的優(yōu)化，是基于資產(chǎn)展開的一種精細化的管理。它基于企業(yè)環(huán)境的要求而產(chǎn)生，該體系和傳統(tǒng)的財務管理體系又有著本質(zhì)的不同，與傳統(tǒng)體系相比，現(xiàn)代管理型財務體系能夠及時對企業(yè)各個方面的資源配置產(chǎn)生指導、評估和預警的作用，而傳統(tǒng)的財務管理更多的是停留在反映方面。具體到房地產(chǎn)企業(yè)管理型財務體系的構(gòu)建中，就應該著重加強業(yè)務授權制度、財務核算體系、管理會計系統(tǒng)、預算管理體系及資金管理系統(tǒng)等方面。

（1）建立和完善業(yè)務授權制度。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè)，控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論，企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等五個要素，房地產(chǎn)企業(yè)應將業(yè)務授權制度的建立與完善作為強化內(nèi)部控制體系的重點，因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監(jiān)控全過程，與業(yè)務流程緊密結(jié)合，直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。

（2）完善財務核算體系。房地產(chǎn)企業(yè)財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點：①根據(jù)管理需求重新設計和調(diào)整會計單據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會計單據(jù)反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應進行重新設計。②科學設置會計一二級科目，并與全面預算管理結(jié)合起來。③統(tǒng)一會計核算程序和規(guī)則。各個會計主體的會計科目、單據(jù)、財務數(shù)據(jù)及程序設置等要保持統(tǒng)一。

（3）建立管理會計系統(tǒng)。建立管理會計系統(tǒng)包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。①責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過責任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責任中心每月、每季度和年度業(yè)務執(zhí)行情況，進而能夠?qū)Ω髫熑沃行牡臉I(yè)績進行客觀評價。②房地產(chǎn)企業(yè)管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發(fā)成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。

（4）建立全面預算管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理的基本內(nèi)容包括:全面預算模式、預算的編制與執(zhí)行、預算的考核與分析。①全面預算模式。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業(yè)年度責任預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經(jīng)營信息向上一級責任中心反饋，以此實現(xiàn)預算執(zhí)行的跟蹤與控制。②預算的編制與執(zhí)行：房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的編制過程，需要上下互動，反復溝通,這樣才能夠有效地控制預算外支出，增強企業(yè)的控制能力。③預算的考核與分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評。

（5）完善資金管理系統(tǒng)完善。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)，首先應將資金管理納入全面預算管理體系，通過與項目預算和責任中心預算相結(jié)合的資金預算，可以實現(xiàn)對資金需求較準確的預測與動態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；通過對資金預算實際執(zhí)行情況的分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進行及時反饋和修正。其次，建立適應于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。大型房地產(chǎn)企業(yè)，二級項目開發(fā)公司眾多，會計主體數(shù)量較大，適應于資金調(diào)度中心模式；中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則可選用資金監(jiān)控模式。

五、結(jié)束語

21世紀是知識經(jīng)濟時代，知識經(jīng)濟時代的到來，對企業(yè)管理提出了集約化、體系化的基本要求，作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理大系統(tǒng)中一個重要組成部門，財會工作面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，必將引起管理科學的革命性創(chuàng)新。今后一段時期，企業(yè)只有加強財務管理，使之有機地融合在整體性管理體系中，以促進建立現(xiàn)代企業(yè)制度，才能跟上當今企業(yè)信息化發(fā)展的潮流。

（作者單位：深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司）