茗　仁

“支持購(gòu)房”的房貸新政還未落實(shí)，各地一手住房簽約量已出現(xiàn)暴升局面，購(gòu)房者果真迫不及待？業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，這不過(guò)是開(kāi)發(fā)商自買(mǎi)自賣(mài)的把戲。假按揭再次成為人們關(guān)注的話題。

銀行無(wú)奈成“假按揭”原告

2008年11月29日，有“斷供第一案 ”之稱(chēng)的漾日灣畔斷供案，在深圳市中級(jí)人民法院開(kāi)庭。該案成為虛假按揭的典型范例。

原告招商銀行蛇口支行及被告漾日灣畔業(yè)主潘先生的代理律師，圍繞被告從深圳國(guó)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司處接過(guò)的房屋按揭是否為假按揭展開(kāi)舌戰(zhàn)。

原告代理律師認(rèn)為，由于購(gòu)房合同和按揭合同都有被告親手簽名確認(rèn)，說(shuō)明按揭合同有效，被告未履行借款合同的義務(wù)，存在違約責(zé)任，請(qǐng)求判令業(yè)主潘先生償還剩余貸款88.42萬(wàn)元。

被告代理律師在答辯狀中稱(chēng)，2003年11月，由國(guó)基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的漾日灣畔開(kāi)盤(pán)。因銷(xiāo)售不佳，國(guó)基地產(chǎn)工作人員求被告幫忙在一份空白買(mǎi)賣(mài)合同及一份招行個(gè)人購(gòu)房借款合同上簽字，并約定購(gòu)房首期款及按揭供樓款均無(wú)需被告承擔(dān)。應(yīng)國(guó)基地產(chǎn)要求，被告還在“深圳市預(yù)售商品房注銷(xiāo)合同備案登記申請(qǐng)書(shū)”、“解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)”及兩份“聲明”上簽名。其中一份“聲明”要求被告向國(guó)基地產(chǎn)聲明自己未實(shí)際繳付涉案房產(chǎn)首期款和供樓款，不承擔(dān)購(gòu)樓和按揭的責(zé)任和義務(wù)，并應(yīng)隨時(shí)配合國(guó)基地產(chǎn)辦理退樓或回購(gòu)手續(xù)；另一份“聲明”則為被告向招行聲明，同意將抵押的涉案房產(chǎn)交由國(guó)基地產(chǎn)回購(gòu)，回購(gòu)款用于償還按揭本息。2005年3月，國(guó)基地產(chǎn)資金鏈斷裂，無(wú)法如期繼續(xù)按月支付本息，其向貸款銀行出具一份蓋有國(guó)基地產(chǎn)公章的“確認(rèn)已交房款聲明”，稱(chēng)房屋購(gòu)買(mǎi)人已向國(guó)基地產(chǎn)支付全部首期款并通過(guò)按揭方式支付其余房款，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主。原告招商銀行蛇口支行工作人員口頭告知被告，房產(chǎn)已抵押給銀行，產(chǎn)權(quán)清晰，只要繼續(xù)供樓，不再追究房屋首期款及前期供樓款，并可很快辦好房產(chǎn)證，被告隨即接過(guò)國(guó)基地產(chǎn)供樓的接力棒。

國(guó)基地產(chǎn)在2006年6月宣告破產(chǎn)，法院指定的清算小組因在賬目上查不到被告的首期房款繳納記錄，該房產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理，在這種情況下，自2008年1月起，被告停止供樓。

被告代理律師認(rèn)為銀行參與了假按揭。理由是涉案房產(chǎn)價(jià)格比同期同地點(diǎn)房產(chǎn)價(jià)格高出許多。此外，銀行放貸時(shí)未向被告作任何通知和確認(rèn)。國(guó)基破產(chǎn)前，已斷供達(dá)9個(gè)月，在這9個(gè)月的時(shí)間里銀行并未追究被告責(zé)任，銀行明顯存在與國(guó)基地產(chǎn)合伙欺騙被告的嫌疑。

原告代理律師則表示，貸款審批時(shí)，國(guó)基地產(chǎn)向其出具帶有雙方簽字確認(rèn)的購(gòu)房合同、按揭合同及付清首期款的收據(jù)，銀行無(wú)法查實(shí)被告是否向國(guó)基地產(chǎn)支付首期款。至于國(guó)基地產(chǎn)與被告是否改變貸款用途，銀行無(wú)法得知，也不存在違規(guī)放貸的事實(shí)。而購(gòu)房合同中約定的購(gòu)房?jī)r(jià)格屬商業(yè)行為，地點(diǎn)、樓層、戶型和朝向不同，價(jià)格均存在差異，銀行無(wú)法干預(yù)。

原告代理律師還認(rèn)為被告有參與零首付與假按揭的嫌疑。他稱(chēng)，被告有可能為規(guī)避首期款，而與開(kāi)發(fā)商合謀拔高房?jī)r(jià)，以達(dá)到零首付目的。

國(guó)基地產(chǎn)破產(chǎn)清算小組作為庭審第二被告作陳述。其代理律師表示，國(guó)基地產(chǎn)在銷(xiāo)售過(guò)程中的確存在通過(guò)假按揭從銀行套現(xiàn)的情況。

業(yè)主因“假按揭”欲哭無(wú)淚

在西安安東街居住的胡先生說(shuō)，他們所居住的項(xiàng)目是2002年交的房，但房產(chǎn)證一直沒(méi)辦下來(lái)。去年6月，銀行過(guò)來(lái)要收他們十幾戶的房，原來(lái)房屋被開(kāi)發(fā)商以假按揭的形式抵押給了銀行?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商承認(rèn)是一房?jī)少u(mài)，但又說(shuō)資金困難，業(yè)主們要想繼續(xù)住房，就需要?dú)w還開(kāi)發(fā)商所欠銀行的按揭款。

2008年4月6日，某銀行起訴李方和金地公司。起訴狀稱(chēng)，合同履行一段時(shí)間后，“第一被告李方開(kāi)始拒不履行按期還款義務(wù)”，截至2008年3月21日，“李方已累計(jì)多期未供款。銀行多次向兩被告催收欠款，被告至今未清償欠款，也未作出繼續(xù)履行合同的意思表示”。4月23日，李方收到法院的《民事裁定書(shū)》，才想起3年前的那些簽字，才知道自己得馬上歸還銀行近27萬(wàn)元。他在答辯狀中寫(xiě)道，遭此橫禍，他欲哭無(wú)淚。金地公司早就成了沒(méi)有錢(qián)的“空殼公司”，假按揭的房子也早已斷供多時(shí)。于是，當(dāng)初幫助金地公司完成假按揭手續(xù)的那些人，隨時(shí)可能成為銀行方面的被告人。張麗是購(gòu)買(mǎi)李方名下房子的人,她購(gòu)買(mǎi)的房子原本就已經(jīng)抵押給了銀行，她與發(fā)展商之間的買(mǎi)賣(mài)合同因此無(wú)效，她和其他購(gòu)買(mǎi)了虛假按揭房子的小業(yè)主們，很可能要從已經(jīng)住了兩年多的房子中被掃地出門(mén)。同時(shí)，由于金地房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人已經(jīng)逃匿無(wú)蹤，即使小業(yè)主們的官司勝訴，他們也不可能從發(fā)展商那里討回房款。

張麗夫婦也睡不著覺(jué)，因?yàn)椤叭绻ㄔ阂慌?，我們就沒(méi)地方住了”。假按揭就像一根繩子，把他們與素不相識(shí)的李方套在了一起。

諸如此類(lèi)的事件在各地不斷上演，各方當(dāng)事人都稱(chēng)自己是受害者，誰(shuí)才是真的受害人？

假按揭操作秘籍：

左手賣(mài)給右手的假按揭其實(shí)不是什么復(fù)雜的金融騙術(shù)，辦理程序一般如下：開(kāi)發(fā)商通過(guò)給身份證持有人一定數(shù)額的報(bào)酬，有償使用對(duì)方身份證，并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，簽字完成，銀行即根據(jù)合同向開(kāi)發(fā)商放款。開(kāi)發(fā)商和身份證持有人之間還會(huì)有一個(gè)協(xié)議，包含開(kāi)發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。通常是開(kāi)發(fā)商聯(lián)合一些沒(méi)有提供首付款的關(guān)聯(lián)人向銀行提交已付首付款的收據(jù)，進(jìn)而銀行向其關(guān)聯(lián)人提供按揭貸款。在房?jī)r(jià)處于上升趨勢(shì)時(shí)，這種虛假按揭對(duì)各方都有利，作為抵押品的房屋名義上的增值掩蓋了一切風(fēng)險(xiǎn)。但若處于下降趨勢(shì)，則銀行風(fēng)險(xiǎn)劇增。多年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲助長(zhǎng)了這種行為，銀行也在利益均沾下睜只眼閉只眼，但當(dāng)房?jī)r(jià)處于下行階段時(shí)，其危害性就暴露無(wú)疑。

“假按揭”行為的表現(xiàn)特征是:

1.無(wú)購(gòu)房事實(shí)按揭,即開(kāi)發(fā)商通過(guò)其內(nèi)部員工，關(guān)聯(lián)企業(yè)員工或甚至偽造假身份證，虛構(gòu)購(gòu)房事實(shí)，在銀行辦理按揭貸款，再用貸來(lái)的款項(xiàng)歸還開(kāi)發(fā)商的其他債務(wù)或挪作他用，造成銀行資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.返租按揭,即開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者相互串通，以高出同地段房產(chǎn)成倍的價(jià)格進(jìn)行購(gòu)房交易，通過(guò)購(gòu)房者向銀行就高價(jià)部分進(jìn)行按揭，為開(kāi)發(fā)商套取現(xiàn)金，此后開(kāi)發(fā)商分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購(gòu)房者的融資方式。返租按揭目前在沿海已經(jīng)出現(xiàn)，因其行為的隱蔽性，在業(yè)務(wù)經(jīng)辦中較難防范。

房地產(chǎn)商10萬(wàn)元的房子20萬(wàn)元賣(mài)給自己，七成按揭從銀行拿到14萬(wàn)，套利4萬(wàn)。這種交易不需要買(mǎi)方，只要能通過(guò)銀行的評(píng)估就能觸發(fā)交易。關(guān)鍵在于怎樣通過(guò)銀行的抵押評(píng)估，把10萬(wàn)元的房子以20萬(wàn)元的價(jià)格抵押給銀行。按常理說(shuō)這種簡(jiǎn)單的把戲應(yīng)難以得到銀行的認(rèn)同，但現(xiàn)實(shí)中銀行卻樂(lè)見(jiàn)這種欺騙，銀行毫不在意那個(gè)房子值不值20萬(wàn)元錢(qián)，而在意怎樣把錢(qián)貸出去變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。一套假按揭虛高的交易價(jià)成了另一套未售房子的參照物，眾多的泡沫價(jià)形成參照體系的一部分，幾圈下來(lái)，這個(gè)區(qū)域的房屋均價(jià)也就水漲船高。

專(zhuān)家呼吁應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)制

為什么銀行如此錢(qián)多人傻？為什么被借用身份證者毫無(wú)防范，為什么政府喜歡充滿泡沫的數(shù)據(jù)？

美國(guó)次貸危機(jī)的實(shí)質(zhì)，就是金融機(jī)構(gòu)將巨額資金貸給根本不具償貸能力者與投機(jī)炒房人。由于美國(guó)金融機(jī)構(gòu)還將債權(quán)再做成債券，賣(mài)給國(guó)外金融機(jī)構(gòu)，致使這場(chǎng)金融風(fēng)暴席卷全球。簡(jiǎn)單說(shuō)就是，美國(guó)的地產(chǎn)泡沫把全世界的經(jīng)濟(jì)拉下了水。國(guó)內(nèi)樓市經(jīng)過(guò)數(shù)年暴漲，無(wú)論是出于主動(dòng)還是被動(dòng)，國(guó)內(nèi)的銀行已然卷入高價(jià)房漩渦。銀行唯恐樓價(jià)暴跌，銀行不愿也無(wú)力承受大批貸款人“斷供”。所以，銀行似乎只有繼續(xù)力挺樓價(jià)，促成“踴躍購(gòu)買(mǎi)”這一條路。問(wèn)題在于，只要是泡沫終歸會(huì)破裂，市場(chǎng)甚至不相信世界的眼淚，“超級(jí)大國(guó)”美利堅(jiān)尚且對(duì)樓市暴跌、金融風(fēng)暴徒呼奈何，何況是國(guó)內(nèi)的銀行？識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰，可還是有人裝傻充愣。

對(duì)“假按揭”是否構(gòu)成犯罪在法律上界定不清，涉及“假按揭”時(shí)，銀行一般走民事訴訟，這讓“假按揭”愈演愈烈。根據(jù)我國(guó)《民法通則》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，銀行一旦發(fā)現(xiàn)“假按揭”，有權(quán)停止發(fā)放貸款，提前行使擔(dān)保權(quán)利，并要求借款人和開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人惡意串通，以非法占有銀行資金為目的，虛構(gòu)購(gòu)房事實(shí)，或抬高房?jī)r(jià)，騙取銀行貸款，無(wú)意歸還，則構(gòu)成貸款詐騙罪。根據(jù)我國(guó)《刑法》及相關(guān)規(guī)定以貸款詐騙罪處罰。

專(zhuān)家呼吁，銀監(jiān)會(huì)、建委以及司法部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目信息披露的透明度，杜絕“假按揭”。司法部門(mén)完善法律條款，房地產(chǎn)主管部門(mén)完善房地產(chǎn)交易過(guò)程中的公示管理，金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)自律、完善貸款審核制度。(編輯/零度)