李　楠

[摘 要]本文通過一則夫妻房產(chǎn)案例，分析、論述和探討了在司法實(shí)踐中善意判斷所涉及的諸多問題。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn) 司法解釋 善意判斷

作者簡介：李楠，女，中國人民大學(xué) 06級(jí)本科三班，學(xué)生。

某夫妻結(jié)婚以后購買一棟房子，登記在男方名下。按照婚姻法規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間購置的房產(chǎn)屬于夫妻共同所有，但男方未經(jīng)女方同意，擅自將房子賣給了第三人。第三人與男方簽訂了合同，并且按合同約定交付了房款。在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，第三人開始裝修房子，此時(shí)女方才了解到情況，并跑來與第三人理論，最后直接住進(jìn)該房。第三人放棄了裝修，每個(gè)幾天便跑來與女方商量關(guān)于房屋買賣的事項(xiàng)，但實(shí)際上是在安撫女方，等待房屋過戶手續(xù)辦妥。當(dāng)?shù)谌四玫搅朔慨a(chǎn)證，立刻向法院起訴女方，要求女方搬出該房。

問題：第三人究竟能否取得該房產(chǎn)？

近一步引伸問題：我國物權(quán)法規(guī)定在無權(quán)處分的場(chǎng)合下保護(hù)善意第三人，但判斷善意的時(shí)間應(yīng)為何時(shí)？

關(guān)于這兩個(gè)問題的解答，首先應(yīng)明確，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此丈夫在妻子不知情情況下擅自出賣房產(chǎn)應(yīng)屬于無權(quán)處分行為。

在物權(quán)法施行前，與此案例中無權(quán)處分行為有關(guān)的有兩條司法解釋：首先，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見（修改稿）》規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)或者非所有權(quán)人擅自處分所占有的財(cái)產(chǎn)，如果第三人是善意、有償、依法定手續(xù)取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的，第三人不負(fù)返還義務(wù)，由擅自處分財(cái)產(chǎn)的人對(duì)所有權(quán)人予以賠償。法律另有規(guī)定的除外。其次，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

可以看到，這兩條司法解釋的規(guī)定都不夠具體，并未涉及有關(guān)“善意”的應(yīng)如何判斷的問題。如果依照這兩條司法解釋，案例中的第三人很可能就順利取得房產(chǎn)，侵害到妻子的合法利益。而《物權(quán)法》出臺(tái)后，其第106條的規(guī)定具體列舉的善意取得的三個(gè)要件，彌補(bǔ)了前司法解釋的空白，其具體規(guī)定如下：

無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

筆者認(rèn)為，首先，善意的判斷時(shí)間取決于物權(quán)行為，而非債權(quán)行為。

《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之問訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”該條文肯定了物權(quán)行為和債權(quán)行為相區(qū)分的原則。第106條第一項(xiàng)的“受讓該不動(dòng)產(chǎn)”直接以不動(dòng)產(chǎn)為謂語，不動(dòng)產(chǎn)是物，因此受讓的行為應(yīng)為物權(quán)行為。再結(jié)合物權(quán)法第6條與第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！薄安粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！笨芍?，物權(quán)法明確規(guī)定物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件，因此善意的判斷時(shí)間應(yīng)以登記為標(biāo)準(zhǔn)，即使是如案例中所述，雙方訂立合同，第三人支付了價(jià)金，也不能就此得到第三人為善意的結(jié)論。

其次，善意的判斷時(shí)間應(yīng)持續(xù)至登記結(jié)束，而非申請(qǐng)登記。

《物權(quán)法》第14條明確規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！币虼宋覈诓粍?dòng)產(chǎn)變動(dòng)生效的問題上是以“記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)”為時(shí)間判斷標(biāo)準(zhǔn)的，而并沒有溯及到遞交變動(dòng)申請(qǐng)時(shí)。雖然國外一些國家在這個(gè)問題上有不同的規(guī)定，如《德國民法典》第892條規(guī)定：“為取得權(quán)利而有必要進(jìn)行登記的，對(duì)于取得人的知情，以提出申請(qǐng)的時(shí)間為準(zhǔn)，或在依873條有必要成立的合同嗣后才成立時(shí)，以合意的時(shí)間為準(zhǔn)”。再考慮到我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置還不夠規(guī)范，并且工作方面普遍缺乏效率，因此將判斷善意的時(shí)間定于提出申請(qǐng)時(shí)更有助于保護(hù)受讓人的權(quán)益，存在一定合理性。但這僅是理論上的觀點(diǎn)，在我國法律和司法解釋沒有明確規(guī)定的情況下，還應(yīng)當(dāng)以“記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)”作為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓生效的惟一判斷標(biāo)準(zhǔn)。

就善意的判斷停于登記的什么時(shí)間，以遞交申請(qǐng)為限還是以登記結(jié)束為限，筆者有一些自己的理解：

首先，無權(quán)處分行為無效（或效力待定）是常態(tài)，善意取得是例外，從《物權(quán)法》106條的描述邏輯上也可以體現(xiàn)出這一點(diǎn)，即只有滿足了若干條件才可成就善意取得。因此善意取得制度在設(shè)計(jì)和解釋時(shí)應(yīng)遵循歉抑的原則。

其次，考量設(shè)立善意取得制度的目的。該制度最明顯的作用就是保護(hù)善意第三人的利益，但這種作用通過賠償損失的手段也可以達(dá)到，無非是如何確定賠償范圍或具體賠償多少的問題。因此我認(rèn)為設(shè)立善意取得制度，尤其是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，重在維護(hù)交易安全。交易的次數(shù)越多，即圍繞一處不動(dòng)產(chǎn)的交易鏈越長，這種交易安全就更需保護(hù)。因此不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度會(huì)尤其重視在這一次有爭議的交易后可能存在的再次交易，如第三人又將房產(chǎn)賣與了他人。只有當(dāng)?shù)谌诵彰涊d于登記簿時(shí)，此次物權(quán)變動(dòng)才真正有可能對(duì)下一次交易產(chǎn)生影響，即有“公示”才有“公信”。依照前述歉抑原則，沒有必要也不應(yīng)該將善意的判斷時(shí)間提前到申請(qǐng)登記時(shí)，否則可能導(dǎo)致公信先于公示而產(chǎn)生。

再次，登記機(jī)關(guān)從當(dāng)事人申請(qǐng)登記到登記完成這短時(shí)間里，有一個(gè)審查的義務(wù)（至少理論上如此），以防止產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛。這也恰巧說明了在此過程中，登記的效力還處于待定狀態(tài)，第三人尚不能完全產(chǎn)生信賴?yán)?。這也就更削弱了善意取得制度保護(hù)該過程的必要性。

最后，結(jié)合本案，還可以引用民法通則的誠實(shí)信用原則：“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。”在本案例中，第三人“明修棧道，暗度陳倉”在妻子明確反對(duì)處分房產(chǎn)行為的情況下，一邊以談判等手段安撫女方，一邊不動(dòng)聲色地繼續(xù)完成了登記。這種帶有欺騙性質(zhì)的行為違反了民法的誠實(shí)信用原則。女方因此喪失掉了在登記結(jié)束前提起異議登記并及時(shí)起訴的機(jī)會(huì)，從某種角度講這也算是一種合法的信賴?yán)?，?yīng)得到保護(hù)。

綜上所述，筆者認(rèn)為案例中的原告在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)并非善意，不符合善意第三人的構(gòu)成要件，被告有權(quán)利追回房產(chǎn)。因此，法院應(yīng)駁回原告要求被告搬離住所的訴訟請(qǐng)求。被告可提起反訴要求確認(rèn)房屋買賣無效，法院應(yīng)支持其請(qǐng)求，而本案原告可以向不動(dòng)產(chǎn)出讓人即男方提起訴訟，要求其退回房款并賠償因裝修等產(chǎn)生的費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)

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