涂啟明

中圖分類號：F810.424 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1673-0992（2009）04-084-02

2008年以來，由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機，對我國實體經(jīng)濟的影響來勢之兇、范圍之廣、影響之深、危害之大，出人意料，我國房地產(chǎn)業(yè)更不可能獨善其身，受到了一定程度的影響。金融危機新形勢下，稅務(wù)部門對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的有效監(jiān)管本就相對滯后，如何應(yīng)對危機，通過有效監(jiān)管，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展與依法納稅是一個必須著力破解的重大課題。

一、金融危機新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)偷逃所得稅“面面觀”

（一）隱瞞銷售收入，偷逃所得稅

目前，全國經(jīng)濟形勢持續(xù)低迷，各房地產(chǎn)企業(yè)均異口同聲地表示，企業(yè)受到了金融危機的重創(chuàng)，不僅銷售量大幅下調(diào)，而且銷售價格銳降，導(dǎo)致銷售收入大減。借此名義，偷逃所得稅手段各異，信心更足。具體表現(xiàn)在：（1）以關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。成立仍屬于自己的房地產(chǎn)銷售公司，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入或推遲作收入，轉(zhuǎn)移收入利潤，少繳或推遲繳稅。（2）價外收取代收費用。將不符合代收代繳規(guī)定的費用，另用自制憑證收取而不入賬或掛往來賬上，代收款項不計收入偷逃企業(yè)所得稅。（3）銀行撥付按揭款不及時入賬。特意開設(shè)賬外收入或掛在“短期借款”科目。（4）整體轉(zhuǎn)讓“樓花”，不做收入，偷逃稅款。（5）部分享受所得稅期間減免的房地產(chǎn)企業(yè)將減免期到期后取得的收入通過各種手段記入減免期內(nèi)，違規(guī)享受減免，偷逃稅款。

（二）隱瞞預(yù)售收入，偷逃所得稅

一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自制憑證收取預(yù)收房款或定金，存入非基本賬戶或其他銀行卡上，故意打埋伏。

（三）混淆應(yīng)稅收入，偷逃所得稅

將“視同銷售收入”不作為應(yīng)稅收入，從而不主動向稅務(wù)部門申報，被稅務(wù)部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)；有的以完工房產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項如借款、工程款、租金、廣告支出、獎勵支出等；有的則以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)等等，不作或少記當(dāng)期收入，瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。

（四）違規(guī)核算成本，偷逃所得稅

主要有三種情形：一是拆遷補償費的問題。房地產(chǎn)企業(yè)組織拆遷工作一般有兩種方式：一是委托有關(guān)單位拆遷，二是自行拆遷。第一種情況支付拆遷補償費后可以由受托方開具發(fā)票。第二種情況下由于拆遷戶很大部分是自然人，因此不能提供拆遷補償費的發(fā)票，只能根據(jù)拆遷協(xié)議和收條入帳，導(dǎo)致此部分成本費用難以核實，成為少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)節(jié)成本利潤侵吞企業(yè)所得稅的黑洞。二是加大先期開發(fā)成本費用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項目開發(fā)，單個的開發(fā)項目雖不大，但多數(shù)是分期滾動開發(fā)，這就使企業(yè)人為加大先期開發(fā)費用有機可乘。企業(yè)在整個開發(fā)項目完工前按土地出讓合同付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計費等前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，企業(yè)全部計入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項目分配計算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計稅成本從而減少當(dāng)期應(yīng)納稅額。三是按工程的預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計算開發(fā)成本，有的企業(yè)工程尚未完工，即用以已向用戶開具正式發(fā)票為由，采用確認(rèn)銷售和配比成本的方法計算申報當(dāng)期應(yīng)稅所得。由于工程尚未完工，其總成本無法確定，則干脆按工程預(yù)算計算開發(fā)成本。由此帶來的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅監(jiān)管運行中存在的主要問題

（一）征管一線精細(xì)化管理力量不濟，難以滿足監(jiān)管業(yè)務(wù)需要

1994年實行“分稅制”以來，國稅機關(guān)以管理增值稅、消費稅等流轉(zhuǎn)稅為主，對企業(yè)所得稅及房地產(chǎn)業(yè)等特殊行業(yè)的稅收政策相對陌生，缺乏管理經(jīng)驗，使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)量得不到充分的保障。同時，對有限的一線征管力量而言，對照精細(xì)化管理要求，存在有明顯的“力不從心”問題。

（二）現(xiàn)行國家稅收征管體制不順，難以形成綜合監(jiān)管合力

房地產(chǎn)銷售收入由地稅部門負(fù)責(zé)征收營業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的發(fā)票和開發(fā)成本列支中取得的建筑安裝工程發(fā)票由地稅部門負(fù)責(zé)管理，地稅部門在建筑業(yè)、房地產(chǎn)營業(yè)稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。城建、房管、銀行等與房地產(chǎn)比較密切的部門掌握著大量的信息，但往往各自為政，不能有效實現(xiàn)資源共享和信息互換，對房地產(chǎn)業(yè)社會化綜合協(xié)調(diào)管理的水平尚處于較低層次。

（三）“征”、“管”、“查”互動機制運行低效，難以適應(yīng)監(jiān)管工作形勢發(fā)展新變化

目前，就監(jiān)管方而言，客觀上，由于一線征管人力有限，均沒有全面、深入地對金融危機給各房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響進行扎實有效的調(diào)查摸底，對企業(yè)影響的幅度、力度、深度、廣度等，都處在待定狀態(tài)；主觀上，受地方保護主義影響，存在有調(diào)查不主動，力度不夠大等問題。由于管理和稽查部門缺少對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅進行深入調(diào)查和檢查，調(diào)查、檢查以后也沒有進行比較深入的剖析，造成“人云亦云”，不能及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管中存在的問題。

三、對策建議

（一）在解放思想中統(tǒng)一思想，進一步提高對加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅監(jiān)管工作的思想認(rèn)識

當(dāng)前，金融危機正在肆虐著我國實體經(jīng)濟。溫家寶總理說，應(yīng)對金融危機，“信心比黃金更重要”。誠然，有“?！北囟ㄓ小皺C”。如果一味地放大金融危機對我國實體經(jīng)濟的影響，而放松對企業(yè)所得稅的監(jiān)管是大錯而特錯的。越是強調(diào)共同應(yīng)對金融危機，越應(yīng)加強所得稅監(jiān)管工作，越要維護稅法的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，越要創(chuàng)優(yōu)企業(yè)公平競爭的社會環(huán)境。筆者認(rèn)為，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其所受影響比之于出口創(chuàng)匯企業(yè)要小得多，原因在于居房內(nèi)需客觀上并無太大影響，主要是中國人消費觀念不同于西方，甚至部分人認(rèn)為當(dāng)前正是投資房產(chǎn)的最佳時機，加之我國政府相繼推出了鼓勵投資房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的一系新政，積極的正面效應(yīng)正在形成。因此，我們應(yīng)正確審視當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大勢，不可談危機而色變，更不可因當(dāng)前經(jīng)濟形勢不好而放松對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的監(jiān)管，力求開啟房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征繳工作新征程。

（二）建立由政府牽頭建立聯(lián)席會議制度，形成涉稅信息傳遞的協(xié)作機制

每個月，應(yīng)在規(guī)定的時間通過互聯(lián)網(wǎng)郵箱互相傳遞固定格式的規(guī)定內(nèi)容，通報情況，反饋信息。每季度應(yīng)召開一次有招商、國土、房管、建委、規(guī)劃、財政、國稅、地稅等部門參加的聯(lián)席會議以研究對策，點評各部門信息傳遞工作的情況。搭建一個“分線管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的房地產(chǎn)企業(yè)的綜合信息交流平臺。

（三）健全規(guī)范統(tǒng)一的監(jiān)管長效機制

利用征收管理臺賬來加強管理的要點在于：一是針對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等設(shè)計專門的表格，由企業(yè)每個月報國稅部門備查。二在各部門傳遞的信息和企業(yè)報送資料的基礎(chǔ)上通過臺賬盡可能全面和及時反映企業(yè)的情況，加強所得稅的征管。

（四）切實加強一線征管人員隊伍建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅已成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，急需既有精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又能熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)專職稅務(wù)人員來管理。有針對性地開展好房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策及相關(guān)財務(wù)核算知識的專項學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，是實施精細(xì)化管理的基礎(chǔ)。

（五）進一步加大相關(guān)稅法政策執(zhí)行力度

一是進行數(shù)據(jù)指標(biāo)分析，強化專項納稅評估。要迅速組織力量，對金融危機形勢下的各房地產(chǎn)企業(yè)進行普查，并充分利用納稅人的各種納稅申報資料、財務(wù)會計報表，結(jié)合日常管理中掌握的納稅人納稅信用度，按季度依照納稅評估的操作規(guī)程，利用數(shù)據(jù)指標(biāo)和科學(xué)方法，從收入、成本費用等方面評估、分析、判斷開發(fā)企業(yè)履行納稅義務(wù)的程度。特別要對主營業(yè)務(wù)收入、預(yù)收賬款、工程成本等進行重點評估，及時捕捉疑點、發(fā)現(xiàn)問題、消除隱患、堵塞漏洞，從而達(dá)到深化管理、堵塞漏洞、降低征管的風(fēng)險和保護干部的根本目的。二是加大稽查力度，規(guī)范稅收秩序。要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的專項檢查，特別是加強對虧損、微利、低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項、以低價銷售給內(nèi)部職工等作為重點檢查對象，對查實偷稅的，要嚴(yán)格按規(guī)定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關(guān)處理。對不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收，對企業(yè)的核定征收應(yīng)從項目開始到銷售終結(jié)執(zhí)行到底。三是規(guī)范企業(yè)所得稅稅前扣除，加強成本費用的管理。在日常征管過程中，稅務(wù)機關(guān)要明確開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象，以防止企業(yè)隨意在各成本核算對象間進行調(diào)節(jié)；要加強對企業(yè)實際發(fā)生的成本、費用的核算，按照財務(wù)會計制度和稅收政策的規(guī)定，嚴(yán)格區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。特別是對于因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本以及為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的共同成本，要按各個成本對象占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配，分別計入相應(yīng)的成本對象。按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)成本，要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上，再按不同開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價格比分配計算不同類型開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，使利潤在不同價位開發(fā)產(chǎn)品之間分布均衡。

（六）加強對銀行賬戶和關(guān)聯(lián)方信息監(jiān)控

規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)只能設(shè)立唯一的預(yù)收房款和銷售收入的銀行賬號，爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的收入賬戶進行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調(diào)查和賬務(wù)檢查等方式，及時掌握投資方、銷售公司和其他關(guān)聯(lián)方的相關(guān)情況，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，看其收入、費用的劃分是否合理合法，保證預(yù)收房款和銷售信息真實準(zhǔn)確，確保稅款及時入庫。