寧　瀟　姜明圣

外貿(mào)出口受到制約，港口物流及外貿(mào)企業(yè)的庫存積壓問題凸顯，導(dǎo)致倉庫仍供不應(yīng)求。（重點(diǎn)）

2009年的三月初，上海陰雨連綿，陰郁的天氣似乎也在映襯這場席卷全球的金融危機(jī)難以云開霧散。面對(duì)歐美經(jīng)濟(jì)的大蕭條，仲量聯(lián)行中國區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施部的總監(jiān)認(rèn)為中國國內(nèi)物流地產(chǎn)市場并未受到這股寒流的太大沖擊。

高端稀缺 低端過剩

“2008年年底，上海地區(qū)可租賃/使用倉儲(chǔ)面積為1300萬平米，然而真正具有投資級(jí)別的‘Grade A標(biāo)準(zhǔn)倉庫只有300萬平米。余下的1000萬平方米倉庫普遍通用性差、物業(yè)維護(hù)不好、權(quán)屬關(guān)系不清晰、消防等安全措施不到位。相比較，法國巴黎的標(biāo)準(zhǔn)型倉庫為3800萬平米；美國洛杉磯的標(biāo)準(zhǔn)型倉庫總面積為5000萬平米?！?王成志表示，目前的中國物流地產(chǎn)市場與國外發(fā)達(dá)地區(qū)仍有較大差距?！爸袊奈锪鞯禺a(chǎn)，是以2004年普洛斯進(jìn)入中國為起點(diǎn)，目前也不過短短的5年時(shí)間，市場發(fā)展之迅速已十分驚人”。

根據(jù)仲量聯(lián)行的研究，中國目前物流業(yè)發(fā)展76.7%的驅(qū)動(dòng)力來自零售業(yè)，其中許多第三方物流企業(yè)的最終客戶也都是零售企業(yè)。中國作為全球第二大消費(fèi)國，憑借14億人口，對(duì)零售市場的需求能力不容小覷。此外，生產(chǎn)制造企業(yè)中原材料的供應(yīng)鏈管理、成品分銷，也都需要物流倉儲(chǔ)。由此可見，中國物流地產(chǎn)市場的容量還有待進(jìn)一步的挖掘。

盡管如此，中國目前的物流地產(chǎn)市場也并非只見太陽不見烏云。王成志指出，對(duì)于中國物流地產(chǎn)市場的“供大于求”我們有必要重新理解，在這里如何界定倉庫是關(guān)鍵。比方一個(gè)缺乏消防噴淋等安全措施的廠房儲(chǔ)存著一批貨物，當(dāng)突發(fā)火災(zāi)后，由于不是保險(xiǎn)公司所認(rèn)同的倉庫，最終無法得到索賠而蒙受損失，這時(shí)候我們才恍然大悟這原來不是倉庫。這件事也的的確確發(fā)生在幾個(gè)月前上?！拔鞅蔽锪鲌@區(qū)”。從我們上面提到的上海1300萬平方米的倉庫中，能符合我們倉庫要求的也就是那300萬平方米。

他認(rèn)為目前國內(nèi)的倉儲(chǔ)市場是高端稀缺，低端過剩。低端市場如同一顆定時(shí)炸彈，隨時(shí)會(huì)帶來不確定性的損失，此外也造成土地等資源的不合理配置。但隨著企業(yè)相關(guān)意識(shí)的逐漸增強(qiáng)，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求肯定是越來越強(qiáng)的。這種狀況對(duì)于主營高端市場的仲量聯(lián)行來說，無疑將是一塊大奶酪。

零售業(yè)的帶動(dòng)

全球經(jīng)濟(jì)的“重感冒”，使得一直以出口外向型經(jīng)濟(jì)為發(fā)展動(dòng)力的中國也難免“噴嚏”，也就在這個(gè)時(shí)候，普洛斯宣布出售其在中國和日本的資產(chǎn)。王成志對(duì)此表示，首先不論其對(duì)普洛斯本身的全球戰(zhàn)略有何影響，就中國市場而言，其更多發(fā)出的是一種積極的信號(hào)。

普洛斯出售其中國資產(chǎn)和日本的產(chǎn)業(yè)基金權(quán)益及相應(yīng)的預(yù)估債務(wù)給新加坡產(chǎn)業(yè)投資有限公司(GIC RE)，同時(shí)，原普洛斯中國的高管團(tuán)隊(duì)和GIC RE將合資成立SMG基金管理有限公司。在這場收購案中，需要注意幾點(diǎn)：首先，這次收購屬于主權(quán)基金收購。所謂主權(quán)基金即資金的來源是新加坡國民的工資保險(xiǎn)，包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、公積金、醫(yī)療保險(xiǎn)等。其次，為什么投資者是看中普洛斯中國，而并非其他地區(qū)？早在2008年6月迪拜世界旗下EZW收購蓋世理，而蓋世理本身已在中國有了廣闊的布局和發(fā)展規(guī)劃，且一直服務(wù)于全球最大的零售商沃爾瑪。從這一系列事件很清晰的看到外商投資者對(duì)中國今后的發(fā)展是充滿信心的，盡管目前正在經(jīng)歷一場金融海嘯。

國家4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，以及最近國務(wù)院審議并原則通過的物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃等相關(guān)政策的出臺(tái)如同筑巢引鳳，其帶來的蝴蝶效應(yīng)將能撬動(dòng)全國上下更多的投資。中國物流業(yè)發(fā)展76.7%的驅(qū)動(dòng)力來自零售業(yè)，以及中國是全球第二大消費(fèi)國。

此外，由于外貿(mào)出口受到制約，港口物流及外貿(mào)企業(yè)的庫存積壓問題凸顯，然而也就有因?yàn)檫@些，企業(yè)才更需要足夠的倉庫。據(jù)了解，目前上海外高橋地區(qū)的倉庫已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

外資 民營 國營三分天下

目前我國的物流地產(chǎn)市場可謂三分天下，外資、民營、國營物流地產(chǎn)商形成“三足鼎立”之勢(shì)。由于背景、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)營服務(wù)水平的不同，在市場的劃分上還是有相當(dāng)大的差距?！耙詷?biāo)準(zhǔn)倉庫的開發(fā)量為基礎(chǔ)，外資物流地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，占據(jù)中國近60%的市場；民營企業(yè)占25%；剩余的15%為國營物流地產(chǎn)商享有?！蓖醭芍菊f到。

跨國物流地產(chǎn)商憑借先進(jìn)的管理經(jīng)營理念，無論是在開發(fā)管理、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理上更趨于成熟，由此取得了中國大陸市場的絕大多數(shù)份額。

而就民營企業(yè)來說，最大的優(yōu)勢(shì)就在于靈活性，特別是在非商務(wù)條款談判中。美國、歐洲物流地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，標(biāo)準(zhǔn)化程度已經(jīng)很高，盡管這樣做有一定的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)了企業(yè)的自我保護(hù)能力，但在目前的中國市場這種略顯呆板的方式反而會(huì)出現(xiàn)水土不服的現(xiàn)象。

就其前景來說，王總表示非常看好民營物流地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。從近幾年，甚至是這次金融危機(jī)中來看，民營和外資同樣受到信心、資金困難的影響，但從目前市場情況、租賃情況、需求情況，民營企業(yè)表現(xiàn)并不差。由于更了解中國，民營企業(yè)通過自有資金或者銀行借貸，在運(yùn)作、合作伙伴、處置資產(chǎn)等方面處于優(yōu)勢(shì)。雖然國際物流地產(chǎn)商也采取了大量的本土化策略，但由于高層主管多是外國人，在管理層溝通、互相理解上還是存在文化或理解上的差異。而民營物流地產(chǎn)商對(duì)于節(jié)約成本、土地選址等更能了如指掌，如此以來能更快速和客戶達(dá)成合作意向。

對(duì)于國營企業(yè)，王成志也表示出樂觀的態(tài)度。盡管目前的市場份額中不大，但本身其在政府溝通上處于優(yōu)勢(shì)，資信背景也比較清晰。一定的變通能力和決策效率是其目前缺乏的。王成志建議，國有企業(yè)如果能考慮多元化經(jīng)營發(fā)展，通過出讓部分資產(chǎn)，與民營、外商建立合資關(guān)系，通過學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，提升團(tuán)隊(duì)凝聚力和決策力，其未來的發(fā)展前景也是值得期待的。

綠色倉儲(chǔ)：未來的方向

2008年6月仲量聯(lián)行攜手普洛斯，發(fā)表《中國物流基礎(chǔ)設(shè)施手冊(cè)》，對(duì)專業(yè)物流基礎(chǔ)設(shè)施的術(shù)語做了統(tǒng)一的闡釋，希望借此幫助規(guī)范中國目前的行業(yè)規(guī)范。也正是通過這一手冊(cè)的全頁環(huán)保紙印刷，我們看到的是一個(gè)企業(yè)的理念，即仲量聯(lián)行所倡導(dǎo)的企業(yè)社會(huì)責(zé)任：“為客戶和我們自己，我們要致力成為環(huán)境可持續(xù)性和能源管理方面的房地產(chǎn)業(yè)界領(lǐng)袖。 我們的能力給我們機(jī)會(huì)把商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響減少到最小?！?/p>

由于成功開發(fā)沃爾瑪天津配送中心，全球領(lǐng)先的綠色倉儲(chǔ)服務(wù)提供商蓋世理，榮獲中國“2008 Green Supply Chain Award”殊榮。該配送中心占地43000平方米，日處理333000 箱。作為蓋世理定制給沃爾瑪?shù)膫}儲(chǔ)項(xiàng)目其正式啟動(dòng)是在2006年，仲量聯(lián)行也參與其中。該項(xiàng)目分為兩期，一期是蓋世理與沃爾瑪?shù)闹苯佣ㄖ?，其中前期拿地、土地評(píng)估（市場調(diào)研、土地價(jià)格、交通經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)估等）則是由仲量聯(lián)行實(shí)施；二期仲量聯(lián)行也在負(fù)責(zé)代理招商活動(dòng)。

據(jù)王成志介紹，該配送中心擁有一整套的環(huán)境解決方案，以降低二氧化碳排放量和用水消耗量。倉庫的建造應(yīng)用可再生材料，在使得倉庫本身更符合“環(huán)境友好”的同時(shí)，營運(yùn)成本也大大削減。

不單單是沃爾瑪和蓋世理，就在3個(gè)月前，總面積達(dá)12萬平方米的耐克中國物流中心，奠基儀式在江蘇太倉舉行。仲量聯(lián)行也參與了前期的選址,，在這一項(xiàng)目中耐克也將投入巨額資金在工程的環(huán)保設(shè)施構(gòu)建上。

令人遺憾的是，我們發(fā)現(xiàn)目前對(duì)于綠色供應(yīng)鏈這一概念在中國的推廣幾乎都是外資企業(yè)，同時(shí)客戶也基本面向外商。中國本土的物流地產(chǎn)商或客戶并沒有過多的重視環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展。人們往往認(rèn)為前期的大投資是實(shí)施上的一個(gè)障礙，然而從沃爾瑪天津配送中心的例子看到，其運(yùn)營后所帶來節(jié)能效益是十分可觀的。此外，這通常也代表了一個(gè)企業(yè)的社會(huì)形象，隨著國民環(huán)保意識(shí)的逐漸提高，“綠色”無疑將是一個(gè)市場差異化的有利法寶。