金小明

中圖分類號(hào)：F213.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：筆者以平衡工農(nóng)利益、抑制城鄉(xiāng)差距為切入點(diǎn)，研究發(fā)現(xiàn)投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4]。文章認(rèn)為CIP的發(fā)現(xiàn)證明房屋均價(jià)等于社會(huì)月平均工資三倍的經(jīng)驗(yàn)值是正確的，由CIP建立的樓價(jià)調(diào)控公式揭示了近年樓價(jià)飆升同GDP十多年的高速增長(zhǎng)及累積相關(guān)。文章為政府從樓價(jià)入手調(diào)控整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)提出了原理依據(jù)和測(cè)算技術(shù)。

關(guān)鍵詞：平衡城鄉(xiāng)工農(nóng)利益 投資置業(yè)系數(shù)（CIP） 樓價(jià)調(diào)控公式與趨勢(shì)測(cè)算

筆者在《試建立樓價(jià)調(diào)控公式》一文中提出“投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4]”。該文章指出房地產(chǎn)除成本價(jià)外，同時(shí)提出購(gòu)買力牽引而成的與工資掛靠的均價(jià)，因而樓價(jià)調(diào)控公式是指房地產(chǎn)均價(jià)等于投資置業(yè)系數(shù)乘以全社會(huì)居民月均工資。這個(gè)公式揭示了房地產(chǎn)均價(jià)與居民月均收入二者間的比例關(guān)系，稱之為投資置業(yè)系數(shù)CIP。在2008年前的經(jīng)濟(jì)狀況和政策條件下，投資置業(yè)系數(shù)最大為4，最小自然不得低于0。CIP在房地產(chǎn)、價(jià)格理論、宏觀調(diào)控等方面創(chuàng)新了財(cái)經(jīng)理論，不僅有助于解決樓價(jià)及其規(guī)律理論問(wèn)題，更為重要的是揭示了土地（以農(nóng)民為代表）與崗位（以工人為代表）之間的自然利益平衡關(guān)系集中體現(xiàn)在CIP上的事實(shí)，也揭示了宏調(diào)的本質(zhì)是平衡工農(nóng)利益、抑制城鄉(xiāng)差距。

投資置業(yè)系數(shù)CIP=（0，4]的證明

據(jù)樓價(jià)調(diào)控公式，CIP=24y÷A÷ζ，樓價(jià)BP= CIP×Wa，式中CIP－投資置業(yè)系數(shù)，y－工作年限，A－房屋交易面積，ζ－房貸首付成數(shù)，Wa－人均月收入。由此二式得購(gòu)買一套建設(shè)部規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)套房（90平方）總投資為：A×BP=90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元）

2008年前，銀行按揭貸款購(gòu)房首付最低為所購(gòu)房款的30%，即90CIPWa×30%=27CIPWa （元）

設(shè)人生平均工作年限不少于30年，則工作早者可用5年支付房款首期，而多數(shù)人由家族墊支或私募相當(dāng)于5年的收入支付房款首期，余下30年恰是按揭還貸最長(zhǎng)期。則 5（年）×12（月）×Wa=60Wa（元），聯(lián)立后二式得27CIPWa=60Wa，所以CIP=60÷27=20÷9=2.222……

據(jù)男女分工差異，不妨設(shè)妻收入為夫的0.8倍，則夫妻就業(yè)的投資置業(yè)系數(shù)為CIP=20÷9×(1.0+0.8)=20÷9×1.8=36÷9=4。生存困難者為消除衣食不保的狀況，從未停止過(guò)謀求現(xiàn)狀的改變，那就會(huì)有力所能及的投資，故CIP下限不為0。

綜上得，CIP=（0，4]。

同時(shí)，樓價(jià)的精算公式與速算公式可以為：據(jù)樓價(jià)調(diào)控公式，BP=24yWa×(1-R)÷A÷ζ，式中R為恩格爾系數(shù)。設(shè)商業(yè)銀行貸款月利率r，房屋租金B(yǎng)r，則每平方米房屋月租Br=BP×r。CIP和人均月收入是理論測(cè)算樓價(jià)的二個(gè)因素，房租水平是反映房地產(chǎn)供求狀況的市價(jià)因素。不妨取CIP=3，則BP=3×Wa。

基于樓價(jià)調(diào)控城鎮(zhèn)居民與鄉(xiāng)村農(nóng)民間關(guān)系原理

樓價(jià)調(diào)控公式的重要功能是平衡城鎮(zhèn)居民崗位工資與鄉(xiāng)村農(nóng)民土地收益間關(guān)系。這里，工資分為最低工資、崗位工資和技術(shù)工資。其中崗位工資是就業(yè)時(shí)發(fā)生的社會(huì)分工工資。政府作為土地所有權(quán)人，可按全社會(huì)居民年均收入調(diào)控房地產(chǎn)均價(jià)。隨著GDP增長(zhǎng)，工資必然增長(zhǎng)，工資增長(zhǎng)基于崗位工資與土地價(jià)格平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)。調(diào)高地價(jià)可牽引工資增長(zhǎng)，這主要調(diào)CIP。CIP公式中交易面積A表明，土地及其建筑面積是CIP的主變量。

另外，CIP基理是購(gòu)買力價(jià)。市場(chǎng)價(jià)是以造價(jià)為基礎(chǔ)的銷售價(jià)。成交價(jià)通常屬市場(chǎng)價(jià)，上限由富有群體購(gòu)買力決定而下限由價(jià)值支持。房產(chǎn)之成本價(jià)由土地增值和造價(jià)構(gòu)成；均價(jià)與全社會(huì)居民月均工資相關(guān)，因土地增值保值而始終為工資3倍左右，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)均價(jià)由全社會(huì)平均購(gòu)買力決定。均價(jià)與造價(jià)之差等于土地增值。所以，均價(jià)、成本價(jià)和成交價(jià)因政府調(diào)控土地增值費(fèi)往往高于房屋造價(jià)，從而不能以房屋造價(jià)分析樓市價(jià)格的高低。樓價(jià)調(diào)控公式的本質(zhì)在于房屋均價(jià)依據(jù)購(gòu)買力確定而高于房屋造價(jià)，進(jìn)而有平衡崗位工資與土地價(jià)格關(guān)系的空間。將土地增值加入建房成本而形成的均價(jià)仍然符合市場(chǎng)價(jià)隨成本價(jià)波動(dòng)的規(guī)律。依照這個(gè)公式政府就可對(duì)樓價(jià)作出數(shù)量化調(diào)控和趨勢(shì)測(cè)算。

宏觀調(diào)控可從調(diào)控樓價(jià)出發(fā)

房地產(chǎn)問(wèn)題是全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，樓價(jià)趨勢(shì)是牽涉小康目標(biāo)和GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)的關(guān)鍵，更是平衡城鄉(xiāng)工農(nóng)利益的切入點(diǎn)，因而宏觀調(diào)控一定意義上是調(diào)控房地產(chǎn)均價(jià)。樓價(jià)調(diào)控公式包涵著宏觀調(diào)控的各方面，目標(biāo)是刺激消費(fèi)實(shí)現(xiàn)高超消費(fèi)。

綜上，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的本質(zhì)是資金鏈斷裂。直接斷裂是指?jìng)鶛?quán)債務(wù)不能依法按約及時(shí)兌現(xiàn)的金融危機(jī)，由經(jīng)貿(mào)交換不公平引發(fā)。間接斷裂是指分配不公造成的貧富懸殊、基于凱恩斯理論的宏調(diào)內(nèi)生累積產(chǎn)消結(jié)構(gòu)失衡二方面形成的生產(chǎn)過(guò)剩、產(chǎn)品積壓，致資金難以回?cái)n。公平因素包括實(shí)物不公平分配和經(jīng)貿(mào)不公平交易，是引發(fā)資金鏈斷裂，演化出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根源。為消除實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，本文從CIP入手調(diào)整城鄉(xiāng)工農(nóng)差距和貧富差距以解決不公平分配問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)危機(jī)往往從金融危機(jī)開(kāi)始，而我們可從土地切入調(diào)動(dòng)資金運(yùn)作。