劉忠凱

摘要：上海是我國經濟發(fā)展中心，房地產業(yè)在20 多年的發(fā)展歷程中，有過緩慢變化和高速發(fā)展階段，也有過調整回落階段。文章通過對房地產業(yè)的發(fā)展狀況及價格形成的因素分析，找出了上海房地產價格的上漲及回落原因，并進一步對我國房價的未來走勢進行了分析。

關鍵詞：房地產；發(fā)展狀況；價格分析

一、我國房地產業(yè)發(fā)展狀況

作為國家支柱性產業(yè)之一，房地產行業(yè)在近幾年經歷了一輪快速的發(fā)展。全國平均房價漲幅是14.4%，其中商品住宅漲幅為15.2%，房價的持續(xù)高漲引起了全社會的關注。為此國家出臺了諸如取消房貸優(yōu)惠利率、提高首付比例等一系列政策，還包括在各地尤其是一些熱點地區(qū)單獨制訂一系列調控措施，其目的就是要切實解決市場發(fā)展中存在的突出問題，消除影響市場發(fā)展的不健康因素，實現“三個基本”，即供求基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定，以促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。

目前我國房地產市場的主要特點及走勢：1.調控效果有所顯現。2.房地產開發(fā)投資增速逐月回落。3.房價漲幅穩(wěn)步回落。4.商品房空置面積增速加快，面臨住房過剩風險。

二、上海房地產業(yè)發(fā)展狀況分析

（一）上海房地產市場近幾年總體運行狀況

1.房地產開放投資增幅回落。2007年上海市社會固定資產投資總量繼續(xù)保持穩(wěn)步增加的態(tài)勢，投資3542.55億元，比上年增加了14.8%。房地產開發(fā)投資增幅回落，全年投資1246.86億元，比上年增加6.1%，低于全社會投資的8.7%。

上海市房地產投資從2001年到2006年都在增長，從2001年的603.7億元增長到2003年的901.2億元，直至2005年的1175.5億元、2006年的1246.84億元，增長速度之快，可見一斑。雖然房地產投資最近幾年都在增長，但是其增長幅度卻又隨著市場需求和國家宏觀政策的調控情況而變化。2001年比上一年增長11.4%，隨著市場活力的激發(fā)，2003年增長率達到20.3%，2004年達到了30.4%；但是隨著國家宏觀調控政策的出臺，市場影響巨大，導致房地產開放投資增長回落，2005年的增幅猛降到6.1%，對促進房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展起到了積極作用。

2.商品房銷售面積下降。從2006年第二季度開始，上海市房地產市場明顯受到宏觀調控政策的影響，商品房銷售的火爆形勢迅速趨緩，雖然下半年政策性配套商品房銷售量增加較快，但上海市商品房銷售量仍有所下降。2006年上海市商品房銷售面積3158.87萬平方米，比上年下降9.5%；其中商品住宅2845.7萬平方米，下降12%。

3.商品房平均銷售價格漲幅回落。2006年上海市商品房平均銷售價格為每平方米6842元，比上年上漲5.4%，與04年26.7%的增幅相比下降了21.3個百分點。其中商品住宅平均銷售價格為每平方米6698元，上漲4.9%，與04年27.9%的增幅相比下降了23個百分點。

4.上海房價2008年初特點。國家統計局數據顯示，2008年一季度房地產業(yè)指數為133，比上季度127.6提高了5.4個點。同時調查顯示，2008年2月份全國70個大中城市房屋銷售價格繼續(xù)上漲，同比上漲5.5%，漲幅與上月持平。2008年1月上海市住宅面積成交量呈現出下降的態(tài)勢，1月份上海一手住宅成交量為14843套，約154.3萬平方米，與2007年12月份相比有較大的下降。

總體上看，上海房地產市場供應大于需求矛盾短期內仍無法解決，而且房價的漲幅已經回落并且開始下跌，樓市發(fā)展仍然不容樂觀。

（二）上海市房地產市場存在的問題

1.市場結構問題，供需錯位現象嚴重。（1）商業(yè)用房投資大大高于住宅投資；（2）高檔住宅供應過多，而中低價位住宅供應量大幅下降，造成中低價位供應量不足的原因是多方面的，包括地價上漲和拆遷成本的增加等。

2.空置房的問題比較突出。2006年底上海的空置量為395萬平方米，加上2007新增的空置量600萬平方米，接近1998-2000年的水平。當時上海的空置房面積居高不下，維持在1200萬平方米以上，這說明市場供應大于需求。

3.房價居高不下，偏離了價值規(guī)律。房屋本應“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品房為主”，但是上海的房價卻過高，與官方統計數據相比，民間認同的真實樓價還要高得多。最近幾年上海房價持續(xù)走高，同樣上海家庭的平均可支配收入也在增加，但是增加的幅度不如房價的增長幅度大。房價收入比不僅沒有減少，反而在加大，但無論如何變化，上海的房價收入比都是偏高的，這是問題的根源。

三、房地產價格的影響因素及形成┗制

房地產市場價格水平，既受到成本與費用構成的影響，同時也是其它眾多因素相互作用的結果，房地產的具體市場價格是由眾多因素相互作用形成的。

（一）房地產價格的影響因素

1.供求狀況。一般地，房地產價格由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。房地產商品由于生產周期長、資金規(guī)模大，往往會在短時期和特定區(qū)域形成相對性過量或短缺，這就同時形成房地產行業(yè)極具產業(yè)特色的價格波動。

2.經濟因素。經濟因素是宏觀影響因素，它制約著整個房地產經濟的發(fā)展和房地產價格水平。影響房地產的經濟因素主要指宏觀經濟發(fā)展狀況、居民收入與支出、儲蓄、利率、投資水平以及金融狀況等。

3.人口因素。房地產的需求主體是人，人口數量和人口素質以及家庭規(guī)模等對房地產價格有著很大的影響。

4.社會因素。影響房地產價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安程度、房地產投資和城市化進程。

5.行政因素。包括稅收政策和行政隸屬變更影響。

6.環(huán)境因素。環(huán)境因素是指房地產所在地段的自然條件和各種配套設施條件等因素。

7.心理因素。心理因素是指人們對房地產市場價格變化的心理承受能力，或是對價格的心理評估。心理因素對房地產價格的影響，是指房地產交易者對未來政局和經濟前景的信心施加到房地產行市的心理作用，對房地產價格造成的影響。

（二）房地產價格的形成機制

房地產價格的形成是一個非常復雜的博弈機制，地方政府、購買者、開發(fā)商、商業(yè)銀行、中央銀行是市場中主要的博弈參與者。這幾股力量在市場中交匯在一起，互相博弈，使房地產價格即使被高估，在短期內也幾乎不可能大幅度下跌，可以認為目前的房價是市場博弈各方達成妥協的一個結果。

四、上海房地產高價及回落原因

（一）上海房產高價形成原因

1.政府支持支柱產業(yè)作用明顯。房地產業(yè)對上海經濟有顯著的拉動作用。房地產業(yè)增長率出現一個百分點的波動，將會拉動GDP增長率出現0.15個百分點的波動，且兩者變動方向一致。上海在“十五”期間首次將房地產業(yè)與信息產業(yè)、商貿產業(yè)、汽車產業(yè)等一起定位為六大支柱產業(yè)，這與房地產對GDP的貢獻突出有關。

1998年至今，上海房地產業(yè)增加值占GDP比重，從5%穩(wěn)步上升到8.33%。2006年和2007年上海房地產增加值占GDP的比重分別達到7.4%和8.36%，按照一般說法，當某一產業(yè)增加值在GDP中的比重占7%以上，即可視為支柱產業(yè)。

2.人們的需求強勁。在人均居住面積未達到一定水平時，人們對住房的需求總是存在的，故這一指標能基本反映出市場對房屋的長期需求情況。

1978年以前，在長期計劃經濟條件下，住房嚴重短缺，人均住房面積只有4.5平方米，2006年底達到了14.8平方米，但是與世界許多發(fā)達國家相比仍有很大的差距，需求還有待滿足。隨著上海人均收入的逐步提高，對改善住房的要求越來越強烈，人均居住面積的持續(xù)增長空間預示著上海房地產業(yè)會有很大的增長空間。

3.需求持續(xù)大于供給。需求持續(xù)大于供給的狀態(tài)是促進房價過快上漲的市場動因。目前房價調節(jié)供求的功能并未充分發(fā)揮，其深層次原因就在于土地供應壟斷，制約著商品房供給隨需求上升和價格提高而及時增加，以致供給持續(xù)落后于需求的增幅；同時，房地產開發(fā)的周期長，當需求和價格上升時，不能立即增加供給，要滯后二三年才能反應過來，延長了供不應求的時間，在這一時間段內，必然引起房價持續(xù)上漲，持續(xù)的供求關系的不足導致房價的持續(xù)高位。

4.金融工具的強力支持。無論是房地產開發(fā)商還是購房者都離不開金融工具、金融產品，金融工具是推動上海房地產市場發(fā)展至關重要的的因素。

首先，正是有了住房公積金的強力支持和保障，使得上海許多市民有了足夠的能力購買房產，從而擴大了需求。上海近些年來由公積金支持的每年購房數都在10萬戶以上。其次，正是房地產貸款的出現，增加了許多人買房的底氣。有了需求和相對較高的收入尚不足以支撐購買房屋的能力，因為動輒幾十萬甚至上百萬的房屋，大多數人難以承受。但是隨著1996年上海房貸的出現，房地產市場的潛在需求變成了客觀事實，上海的每年住房按揭貸款在逐年增加，2005年新增了622億元，2006新增了728億元。

5.投資性購房比例加大。人們購房的動機，一種是自用，一種是投資。在上海樓市中，隨著市場的進一步深化和發(fā)展，在絕大多數人的居住條件得到改善的同時，投資性購房的比例也在逐年增大。

（二）近期上海房地產價格增幅回落的原因

從長遠的競爭力角度分析，一路上漲的房價將最終損害上海的經濟發(fā)展。因為，低廉的人工成本和土地價格吸引國際資本流入上海，而龐大的人口、沉重的就業(yè)壓力和立志于成為國際金融中心的上海離不開國際資本的流入。如果房價還是一路上漲，人力和土地資本都上去后，必然使上海背上沉重的負擔，直接影響其產業(yè)競爭力，到那時資本會選擇離開?，F在上海已經初步嘗到了高價的苦果：高房價嚇跑了一些外來人才；商務成本急速上漲、部分企業(yè)撤離；中小企業(yè)度日艱難、跨國公司投向外圍區(qū)域。

針對日益嚴重的問題，上海市政府希望通過宏觀調控來抑制房地產經濟過熱，實現軟著陸，因而采取了一系列的措施，再加上市場規(guī)律的作用，目前上海房價在多方的作用下開始回落。

1.房產新政的內容與作用。國家先后出臺了一系列政策，上海市政府也相應提出了具體的政策調控措施。其核心是平抑房價，主要從兩方面入手：一是規(guī)范當前缺乏秩序的房地產市場；二是調整住宅市場結構，生產更多的中低檔住宅以滿足大多數中低收入民眾的住房需求。新的政策很明顯地起到了應有的作用。

2.穩(wěn)定了房價，打擊了投機行為。新政策有效地打擊了在部分城市中存在的非常嚴重的投機行為。導致投機者信心大跌，投機者的恐慌帶來了大量拋售，使得價格下跌或保持平穩(wěn)。

3.社會對于房價的高度關注，促使政府加強對房價的監(jiān)控。住房問題不僅僅是經濟問題，也是社會問題。政府以一系列強力行政措施為標志開始了房產新政，進一步引發(fā)了全社會對于房價的高度關注。

4.消費者持幣觀望，心理預期起作用。價格預期可以影響購買行為；同樣，心理預期也可以影響市場。如果消費者預期房地產價格下跌，都持幣觀望的話，開發(fā)商將由于資金的壓力不得不降價銷售；以期獲得市場平衡。

政府層面頻出的調控政策、市面上新盤明顯減少，不少購房者都在這種氣氛下放慢了腳步，持幣觀望，期待房價可以下跌。迫于生存和資金的周轉，開發(fā)商被迫轉向價格競爭，從而導致價格的回落。

五、我國房價的未來走勢分析

（一）中國房地產未來發(fā)展趨勢

1.繼續(xù)控制投資，改變融資渠道。當房價出現快速上升或快速下跌時，政府就會出手，采取加息或降息等措施進行調控。原有融資渠道的限制，迫使房地產企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產融資將走向多元化。

2.市場化進程將進一步加快。國家和各地方陸續(xù)推出系列鼓勵和發(fā)展二手房市場的政策和措施，如簡化手續(xù)等。隨著這些措施的貫徹和落實，會有更多的房子投放市場，需求也會持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，對抑制房價、穩(wěn)定房地產市場將發(fā)揮重要作用。

3.穩(wěn)定抑制房價仍是主軸。房地產行業(yè)未來政策的主要目標仍是穩(wěn)定房價，抑

制部分地區(qū)房價過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段，保持房價的基本穩(wěn)定和房地產行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

（二）上海房價的總體走向

從上海的實際情況來看，2006、2007年上海房地產市場存在的主要問題是價格上漲過快的問題。上海房地產市場的絕對價格太高，壓縮了今后房地產價格的上漲空間，但是上海地產發(fā)展的動力依然存在，只是在減弱。首先，經濟發(fā)展的勢頭強勁；其次，上海居民人均可支配收入有望繼續(xù)保持增長，上海城鄉(xiāng)居民儲蓄繼續(xù)增加。與此同時，上海動拆規(guī)模仍然不小，“十一五”期間的上海將改造400萬平方米的舊區(qū)危房。從長遠看，作為人口多、治安好的大都市，沒有理由懷疑上海房地產業(yè)發(fā)展的長遠前景；支撐上海房價的原因是多方面的，它并沒有完全消退，只是力度減弱；上海的房地產價格仍有可能向下調整。

（三）對上海房地產業(yè)的建議

1.調整供應結構，完善供應政策。要增加以配套商品房為主的中低價普通商品住房供應，提高其在市場供應中的比例，土地供應要優(yōu)先確保中低價普通商品房的建設。

2.以普通商品房為主要調控目標。調控的原則是“以居住為主，以市民消費為主，以普通商品住房為主”，綜合運用財稅、金融、法律、行政等多種手段，增加面向工薪家庭的中低普通商品住房的供應，滿足消費，完善保障。

3.加強對市場的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產市場秩序。首先是合理規(guī)范投資行為，堅決抑制投機行為；其次是繼續(xù)完善新建商品房網上備案制度，加強房地產開發(fā)企業(yè)和中介結構的誠信體系建設，嚴厲查處網上虛擬交易、哄抬物價的行為，進一步規(guī)范市場秩序；再次就是完善存量房市場的監(jiān)管；最后是繼續(xù)加強市場信息工作，通過全面、及時、準確的信息披露，進一步提高市場透明度。

上海房地產業(yè)的發(fā)展有區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢等得天獨厚的優(yōu)勢。盡管上海的房價現在有所回落，但不會影響上海作為中國地產業(yè)領航者的角色。宏觀環(huán)境因素的影響，市場需求還是會有所保留和釋放。再加上政府的穩(wěn)定政策，上海房價不會大幅下跌，更不會崩盤。目前的市場調整是政策調控及經濟下滑所致，而且也是市場供求關系的客觀反映。

參考文獻：

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［5］《房地產經濟學》 王全民，王來福，劉秋雁著 東北財經大學出版社

［6］ 房地產相關網站

（作者單位：上海財經大學統計學系）