摘要本文以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示效力為例，試從登記本身的性質(zhì)出發(fā)，區(qū)分在不同性質(zhì)條件下登記的效力如何，并就我國物權(quán)法登記制度中的個(gè)別問題進(jìn)行分析和探討。

關(guān)鍵詞不動(dòng)產(chǎn) 登記 事實(shí)狀態(tài) 事實(shí)行為

中圖分類號(hào):DF521文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

在我國，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方式是登記，《物權(quán)法》第6條對(duì)此進(jìn)行一般性規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！标P(guān)于物權(quán)登記的效力，學(xué)界有不同的看法。有的學(xué)者將登記的效力界定為“登記這一法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所施加的實(shí)際作用”，并概括出物權(quán)公示效力、物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)效力、權(quán)利正確性的推定效力、善意保護(hù)效力、風(fēng)險(xiǎn)警示效力和監(jiān)管效力六項(xiàng)具體效力①。有的學(xué)者認(rèn)為登記效力包括確定力和公信力②。而在德國法上，登記的效力只有一個(gè):公信力，其它具體的效力均源于此。具體來說，又有推定正確的效力和權(quán)利的善意取得效力③，以及轉(zhuǎn)讓效力、推定效力和善意取得效力④。日本法則認(rèn)為登記效力包括公信力和推定力⑤。筆者認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力的探討，首先需要將本文探討的效力范圍限定為物權(quán)上的效力而非其他效力，因此諸如風(fēng)險(xiǎn)警示效力、監(jiān)管效力等不作為本文探討的對(duì)象。其次需要明確的是，登記究竟屬于事實(shí)狀態(tài)還是事實(shí)行為，兩者情況下登記的效力如何，這將在下文中詳細(xì)展開。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記之靜態(tài)效力——作為事實(shí)狀態(tài)

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為一種事實(shí)狀態(tài)，即一切登記手續(xù)均已完成，登記事項(xiàng)記載于登記簿后，其達(dá)到了公示的效果，而公示的效力在于公信力，具體來說分為兩個(gè)方面，對(duì)登記權(quán)利人的推定效力以及對(duì)不確定交易第三人的善意取得效力。

(一)推定效力。

針對(duì)推定效力，鑒于登記程序必須遵循嚴(yán)格的條件，這在一定程度上保障了登記簿能夠正確地反映物權(quán)狀況?！段餀?quán)法》第16條:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！币约暗?7條:“在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載不一致時(shí)，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！边@兩個(gè)條文表明了登記是物權(quán)狀態(tài)的根據(jù)，在權(quán)利狀態(tài)不明時(shí)，以登記簿為依據(jù)推定權(quán)利的歸屬及內(nèi)容。由于登記的法律狀態(tài)在多數(shù)情形下是正確的，所以第三人基于對(duì)登記的信賴而與登記權(quán)利人進(jìn)行交易。

(二)善意取得效力。

如果登記的權(quán)利與實(shí)際狀態(tài)不符，善意第三人因此不能取得相應(yīng)的物權(quán)的話，對(duì)善意第三人是不公平的。故登記公信力的另一效力表現(xiàn)為善意取得，體現(xiàn)在我國《物權(quán)法》第106條:“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！?該條旨在保護(hù)信任登記正確的善意交易者。作為一種事實(shí)狀態(tài)，登記并不直接發(fā)生善意取得的效力，對(duì)一物權(quán)的登記，只有在其發(fā)生變動(dòng)時(shí)才有適用善意取得的可能。所以登記的善意取得效力就是給予善意第三人一種取得物權(quán)的期待和保證。而這種期待為善意第三人通過滿足善意取得其他構(gòu)成要件而取得物權(quán)提供渠道和可能，保證則為善意第三人取得物權(quán)提供合法性解釋。而這種保證在物權(quán)變動(dòng)后的登記中成為現(xiàn)實(shí)，取得物權(quán)已成為事實(shí)，這種保證為該物權(quán)變動(dòng)原因繼續(xù)提供解釋，以保障物權(quán)變動(dòng)這一結(jié)果不受質(zhì)疑。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記之動(dòng)態(tài)效力——作為事實(shí)行為

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為一種事實(shí)行為時(shí)，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為完成時(shí)，其效力主要體現(xiàn)在物權(quán)變動(dòng)中，即具有物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)效力。物權(quán)變動(dòng)的基本模式，有意思主義變動(dòng)模式和表示主義變動(dòng)模式兩種，而表示主義變動(dòng)模式又分“物權(quán)合同加公示”變動(dòng)模式和“債權(quán)合同加公示”變動(dòng)模式。從《物權(quán)法》的規(guī)定來看，我國既有意思主義變動(dòng)模式，又有表示主義變動(dòng)模式，以后者為常態(tài)。當(dāng)然，我國沒有承認(rèn)物權(quán)行為理論，因此采用的是“債權(quán)合同加公示”的變動(dòng)模式。如果把登記置于這兩種物權(quán)變動(dòng)模式中，我們可以看出，在意思主義變動(dòng)模式中，登記一般產(chǎn)生對(duì)抗效力;而在“債權(quán)合同加公示”變動(dòng)模式中，登記是物權(quán)變動(dòng)的生效要件之一。

基于我國《物權(quán)法》中規(guī)定了不同的物權(quán)變動(dòng)模式，所以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記也相應(yīng)的，產(chǎn)生不同的效力。

(一)登記生效。

在此種情形下，僅僅達(dá)成物權(quán)轉(zhuǎn)讓合意并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，只有完成了物權(quán)的登記，權(quán)利才發(fā)生變動(dòng)。故此時(shí)登記效力在于使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利發(fā)生變動(dòng)，至于變動(dòng)后登記的效力則屬于事實(shí)狀態(tài)下登記所產(chǎn)生的效力。我國無動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本原則采用登記生效，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)的得喪變更。具體體現(xiàn)在《物權(quán)法》第139、145、150條建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、消滅等，第187條不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，以及第28條(因法律文書、征收決定等原因?qū)е挛餀?quán)變動(dòng))、第29條(因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán))和第30條(因事實(shí)行為取得物權(quán))等處分非因法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)。有人認(rèn)為非因法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的例外。雖然上述條文所列情形下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)無需登記，但并不構(gòu)成例外。原因在于，所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效這個(gè)原則針對(duì)的是法律行為所引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。依事實(shí)行為、法律文書等原因而引起的物權(quán)變動(dòng)并不適用這個(gè)原則，當(dāng)然也就不能屬于例外了。至于處分因上述原因取得的物權(quán)是一種法律行為，需要適用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則。

(二)登記對(duì)抗。

《物權(quán)法》第9條確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般原則，同時(shí)也存在一些例外規(guī)定。其中第129條土地承包經(jīng)營權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓，第158、169條地役權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，第155條宅基地使用權(quán)變更均是在債權(quán)合意之時(shí)成立，登記僅使其產(chǎn)生對(duì)世效力。即登記并不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，但是此時(shí)物權(quán)變動(dòng)的效力僅限于當(dāng)事人內(nèi)部，不能對(duì)抗善意第三人。而登記使得該變動(dòng)效力擴(kuò)至任意第三人，而在效力擴(kuò)展后登記所產(chǎn)生的效力則又是登記作為事實(shí)狀態(tài)時(shí)所產(chǎn)生的效力。

還有一種特殊情形是第20條規(guī)定的預(yù)告登記。預(yù)告登記是在物權(quán)變動(dòng)條件尚未滿足時(shí)，買受人僅享有請(qǐng)求物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。預(yù)告登記一般適用于不動(dòng)產(chǎn)的遠(yuǎn)期買賣中。由于達(dá)成債權(quán)合意與物權(quán)變更登記之間相隔時(shí)間太長，出賣人有可能一物二賣損害買受人利益。買受人申請(qǐng)預(yù)告登記可以使債權(quán)形成對(duì)第三人的對(duì)抗效力，即一種物權(quán)對(duì)抗效力。這無疑是登記規(guī)則中的特殊規(guī)定。

在這里，筆者欲對(duì)登記的對(duì)抗效力是否具有合理性進(jìn)行簡單的討論。以地役權(quán)為例，A為遠(yuǎn)眺與B簽訂地役權(quán)合同，A每年支付給B一萬元，B不建高層建筑，A的地役權(quán)并未登記。隨后B將地轉(zhuǎn)讓給C，C建高樓進(jìn)而產(chǎn)生糾紛。依我國法律，地役權(quán)須經(jīng)登記方可產(chǎn)生對(duì)抗效力，即未登記雖成立物權(quán)，但不具對(duì)抗第三人的效力。故A在B轉(zhuǎn)讓土地給C后，不得以地役權(quán)對(duì)抗C。地役權(quán)合同為物權(quán)合同，但由于其本身具有合同這樣一種形式，所以雖然為物權(quán)合同，但也不應(yīng)否認(rèn)其債權(quán)性。故在其合同目的不能達(dá)到時(shí)，得通過解除合同予以救濟(jì)，所以A只能找B解除地役權(quán)合同，要求賠償損失，此為債權(quán)救濟(jì)方式。承認(rèn)地役權(quán)的物權(quán)性，其意義主要在于可以對(duì)抗第三人，而并非像債權(quán)那樣僅能對(duì)抗合同相對(duì)人。但是地役權(quán)的設(shè)立變更，在進(jìn)行設(shè)立變更登記之前，雖然已經(jīng)成立物權(quán)，但是該物權(quán)并不具有對(duì)抗第三人的效力，如果遭到侵害，也不能向第三人進(jìn)行求償，只能依合同目的不能要求合同相對(duì)人承擔(dān)債上的責(zé)任。故從結(jié)果上看，與將地役權(quán)合同視為債權(quán)合同與其視為物權(quán)合同沒有太大區(qū)別。如果視其為債權(quán)合同，同樣可以通過登記使債權(quán)形成對(duì)第三人的對(duì)抗效力，即一種物權(quán)對(duì)抗效力，正如預(yù)告登記制度那樣。由此可以看出，區(qū)分物權(quán)與債權(quán)，其突出表現(xiàn)在是否可以對(duì)抗第三人，即具有對(duì)抗性。所以，不對(duì)抗第三人的物權(quán)與債權(quán)從效果上沒什么區(qū)別，那么登記對(duì)抗僅是貼上物權(quán)的標(biāo)簽而無實(shí)際效果，其意義何在呢?所以只有全面建立物權(quán)登記生效，即登記權(quán)利人為物權(quán)人時(shí)方有對(duì)抗效力，物權(quán)登記制度才有其真正意義。

另外，只有土地私有才有可能存在土地所有權(quán)的讓渡。在我國，因?yàn)橥恋厮袡?quán)不能通過交易進(jìn)行讓渡，故在土地上設(shè)置土地承包經(jīng)營權(quán)這一用益物權(quán)，未經(jīng)登記不能對(duì)抗所有人，所以僅能對(duì)抗相對(duì)人，此與債權(quán)的保護(hù)效果沒有區(qū)別。故設(shè)置土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán)，在土地公有的條件下，其保護(hù)效果債權(quán)就可以達(dá)到，所以無需設(shè)置其為用益物權(quán)。所以，在土地公有的情況下，我國用益物權(quán)制度與傳統(tǒng)民法中的用益物權(quán)制度是有一定區(qū)別的。

物權(quán)法構(gòu)建了物權(quán)登記制度的基本框架，確認(rèn)了物權(quán)登記的推定效力以及善意取得效力，并用大量條文規(guī)定了登記在物權(quán)變動(dòng)中的作用，使我國物權(quán)登記制度基本確立。通過上述分析可以看出，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力，隨著其處于不同的狀態(tài)而截然不同。故可在此基礎(chǔ)上對(duì)物權(quán)法中關(guān)于登記制度的相關(guān)規(guī)定進(jìn)一步梳理分析，不斷完善物權(quán)登記制度，發(fā)揮其最大作用。

(作者:中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院08級(jí)研究生)

注釋:

①孫憲忠.論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記.中國法學(xué).1996年第5期.

②李鳳章.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的效力及其限度.甘肅政法學(xué)院學(xué)報(bào).2007年9月.

③[德]曼弗雷德·沃爾夫著，吳越、李大雪譯.物權(quán)法.法律出版社.2002年第18版

④[德]鮑爾·斯蒂爾納著，張雙根譯.德國物權(quán)法.法律出版社2004年版.

⑤[日]田山輝明著，陸慶勝譯.物權(quán)法(增訂本).法律出版社2001年版.