摘要物業(yè)稅已成為目前我國房地產(chǎn)稅制改革的方向。本文首先闡述了物業(yè)稅開征的必要性和，在此基礎(chǔ)之上，對我國開征物業(yè)稅的難點(diǎn)問題進(jìn)行了較為深入地探討，最后，結(jié)合我國國情提出了相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞物業(yè)稅難點(diǎn)對策建議

中圖分類號:F812文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

1 物業(yè)稅的內(nèi)涵

“物業(yè)”一詞源于我國香港地區(qū)和東南亞國家，其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等。物業(yè)稅(Poperty Tax)稱謂沿自香港地區(qū)，也稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，一般以土地、房屋類不動產(chǎn)為課稅對象，在其保有階段課征的一種稅。它要求不動產(chǎn)所有者、使用人或承租人每年按一定標(biāo)準(zhǔn)繳付一定稅款，如果該不動產(chǎn)升值則所繳稅款也相應(yīng)提高。但是，在不同國家、地區(qū)其具體名稱不盡相同。有的稱“房地產(chǎn)稅”，有的稱“物業(yè)稅”。雖然名稱不同，但內(nèi)容基本一致:一是房產(chǎn)、土地合一，適用統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅;二是征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村;三是按評估價(jià)值征稅。由此三點(diǎn)可見，我國可以使用“物業(yè)稅”這個(gè)名稱。

2 我國開征物業(yè)稅的必要性和現(xiàn)實(shí)意義

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，逐步建立了以房產(chǎn)營業(yè)稅和房產(chǎn)所得稅為主，房地產(chǎn)和土地使用稅為輔的多稅種、多環(huán)節(jié)、多次征收的復(fù)合稅制體系。雖然房產(chǎn)稅收體系已經(jīng)建立，但我國的房地產(chǎn)稅制本身和稅收征管環(huán)節(jié)都有很大缺陷。近幾年經(jīng)濟(jì)上、制度上的多種原因，大中城市房價(jià)高企，許多地區(qū)群眾買不起房，這成為當(dāng)前困擾我國的重要民生問題;另一方面，高企的房價(jià)和炙熟的房地產(chǎn)市場也有可能帶來一系列金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)社會動蕩。我國現(xiàn)行的稅收制度無法滿足調(diào)節(jié)房產(chǎn)業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)踐的需要。在這種條件下，開征物業(yè)稅的必要性日益凸顯。

(1)開征物業(yè)稅，有利于深化城市經(jīng)濟(jì)體制改革，理順城市資金運(yùn)行渠道，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。由于城市經(jīng)濟(jì)體制改革滯后，城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施和住宅小區(qū)社會設(shè)施等許多費(fèi)用，以各種不同的稅費(fèi)形式成為房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成部分，這些稅費(fèi)及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤大約占房地產(chǎn)價(jià)格的60%，真正的開發(fā)成本只約占40%。房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)不合理，不僅影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且也影響了城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深入進(jìn)行。開征物業(yè)稅，將有助于這一問題的解決。

(2)我國開征物業(yè)稅有利于抑制房價(jià)過快增長，解決中低收入者的住房問題。開征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)征收從開發(fā)環(huán)節(jié)推遲到房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，即:地價(jià)和相關(guān)的稅費(fèi)從一次交清拆分為數(shù)十年交清，這意味著占房產(chǎn)建筑成本中一大半的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納一小部分。簡化稅制，降低稅費(fèi)水平，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，抑制房地產(chǎn)價(jià)格，從而有利于房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)健康地發(fā)展這將大大降低商品房的購房門檻，有利于中低收入人群解決住房問題。

(3)我國征收物業(yè)稅有利于打擊“炒房”等投機(jī)行為?，F(xiàn)階段，一些城市居民購買房產(chǎn)并不是為了生活消費(fèi)，而是為了進(jìn)行投資。炒房團(tuán)不斷涌現(xiàn)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場秩序。在這種情況下開征物業(yè)稅，對“炒房客”投機(jī)買的房子，其如果不能及時(shí)出手的話，每年一大筆物業(yè)稅將形成巨大的房產(chǎn)持有成本，對炒樓者是一種壓力。因此，開征物業(yè)稅對于投機(jī)炒樓行為有一定遏制作用。

(4)開征物業(yè)稅有利于深化城市經(jīng)濟(jì)體制改革，理順城市資金運(yùn)行渠道，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。由于城市經(jīng)濟(jì)體制改革滯后，城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施和住宅小區(qū)社會設(shè)施等許多費(fèi)用，以各種不同的稅費(fèi)形式成為房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成部分，這些稅費(fèi)及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤大約占房地產(chǎn)價(jià)格60%，真正的開發(fā)成本只約占40%。房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)不合理，不僅影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且也影響了城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深入進(jìn)行。開征物業(yè)稅，將有助于這一問題的解決。

(5)我國開征物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)貧富差距，增進(jìn)社會公平。開征物業(yè)稅后，以稅的形式來降低流通中的費(fèi)用，能促進(jìn)土地和房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，同時(shí)還能有效地調(diào)節(jié)社會貧富差距。開征物業(yè)稅，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，雖然可以降低其開發(fā)成本，但與物業(yè)稅的實(shí)施相配套的其它政策措施肯定會使房地產(chǎn)開發(fā)市場的準(zhǔn)入條件更加規(guī)范化，這將促使房地產(chǎn)開發(fā)商在自己的資、質(zhì)、信與行業(yè)要求及發(fā)展前景之間進(jìn)行權(quán)衡，從而決定自己是進(jìn)入還是退出該市場。

3 我國開征物業(yè)稅的難點(diǎn)

(1)既得利益格局難以打破。開征物業(yè)稅就是面對房地產(chǎn)征稅，房屋的所有者每年都要支付一定數(shù)額的稅收;對第二套住宅和大面積的住宅還要被課以重稅，這無形之中提高了人們所購住宅的保有成本。當(dāng)稅率提高到一定的水平時(shí)，人們經(jīng)過權(quán)衡會賣掉多余的住宅，或者在購房時(shí)會根據(jù)需要購買恰當(dāng)面積的住宅即按需購房，其結(jié)果必然會導(dǎo)致住宅價(jià)格下降。但住宅價(jià)格下降會使當(dāng)前一些既得利益集團(tuán)的利益受損，這其中最大的既得利益集團(tuán)是地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行。正是這個(gè)利益“鐵三角”構(gòu)筑的銅墻鐵壁抵擋了中央政府的一條又一條的宏觀調(diào)控措施。高房價(jià)意味著高地價(jià)。在仍然“有地可賣”的情況下，他們是不愿改變現(xiàn)狀的，自然會抵制可能導(dǎo)致地價(jià)回落的物業(yè)稅。銀行既是房價(jià)上漲的收益者，又是房價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，其大量的資金被融入到房地產(chǎn)市場，或借給開發(fā)商，或借給購房者，一旦房價(jià)下跌銀行將損失慘重，所以銀行是最不愿意看到房價(jià)下跌的一個(gè)利益集團(tuán)。開發(fā)商是房價(jià)上漲的直接收益者，他們自有資金并不多，有的甚至是空手套白狼，在政府政策和銀行資金的雙重支持下，通過捂盤銷售和串謀手段不斷地抬高房價(jià)。開發(fā)商對政府任何有關(guān)可能導(dǎo)致房價(jià)下降的政策都極其敏感他們是物業(yè)稅開征的一大阻力。

(2)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅難以整合。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)采用稅費(fèi)并征的制度，征收的稅費(fèi)種類繁多，涉及的部門廣。直接的房地產(chǎn)稅主要有:房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地出讓金、市政配套費(fèi)用、營業(yè)稅等。另外還有其他與房地產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用達(dá)幾十種。從目前的情況來看，要對房地產(chǎn)的十多個(gè)稅種及幾十項(xiàng)的收費(fèi)進(jìn)行整合難度相當(dāng)大，因?yàn)槎愘M(fèi)項(xiàng)目的調(diào)整就等于調(diào)整了地方政府各部門的利益，不好協(xié)調(diào)。

(3)計(jì)稅的依據(jù)難以確定。西方發(fā)達(dá)國家一般都以房地產(chǎn)的評估價(jià)格作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。對世界上多數(shù)國家來說，財(cái)產(chǎn)稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區(qū)別。有的國家單獨(dú)對房屋、土地課稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的資本市場價(jià)值或評估價(jià)值或其年租金。各國征收財(cái)產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致:如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基;但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財(cái)產(chǎn)稅，剔除了商業(yè)財(cái)產(chǎn);英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)征稅;有的國家將土地、房屋并入其他財(cái)產(chǎn)一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財(cái)產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計(jì)稅基礎(chǔ)是房屋的估定價(jià)值。但房地產(chǎn)價(jià)值的確定涉及房地產(chǎn)的位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、新舊程度等方方面面，工作量非常大。就我國目前的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的數(shù)量和質(zhì)量來看，很難保質(zhì)保量地完成對全國房地產(chǎn)年度價(jià)值的評估工作為此，有人提出按房屋建筑面積征收。這種方法雖然簡便易行且具有很強(qiáng)的可操作性，但它有悖于稅收的公平性。根據(jù)稅收負(fù)擔(dān)能力的原則，高收入者應(yīng)多繳稅低收入者可少繳稅甚至免稅。試想低收入者在較差地段低價(jià)購買一套住房，而高收入者在黃金地段花高價(jià)購買同樣面積的住房，而二者所繳納的物業(yè)稅卻是一樣的，這顯然有失公平，同時(shí)也會誤導(dǎo)購房者的購房地段選擇。可見，按房地產(chǎn)年度價(jià)值征收物業(yè)稅雖然公平合理，但實(shí)際操作的難度較大;而按房地產(chǎn)面積征收物業(yè)稅雖然簡便易行，但又缺乏公平性和合理性。

4 對策建議

(1)割斷房地產(chǎn)開發(fā)過程中的利益鏈。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，地方政府、開發(fā)商、銀行，是在現(xiàn)行制度下三個(gè)最大的既得利益集團(tuán)。政府為開發(fā)商提供政策支持，銀行為開發(fā)商提供資金支持，開發(fā)商則向銀行回報(bào)以利息，高價(jià)購買政府土地和向政府繳稅作為對政府的回報(bào)這個(gè)利益“鐵三角”以地方政府為核心互為依托、利益共享。它們是房價(jià)上漲的堅(jiān)定支持者，同時(shí)也是開征物業(yè)稅的堅(jiān)定反對者。中央數(shù)次的有可能使房價(jià)下跌的調(diào)控措施，只所以收效甚微，跟它們的“下有對策”不無關(guān)系。開征物業(yè)稅，有利于促進(jìn)地方政府克服短期行為，為保證其長期收益而注重改善投資環(huán)境，從而為促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。從物業(yè)稅的角度看，涉及兩種不同的土地管理方式:一種是城市土地采用批租形式;另外一種是，土地的初始交易基本不作限制，但是土地開發(fā)后，要定期進(jìn)行評估，并征收物業(yè)稅。中國現(xiàn)行的土地管理采用的是批租制。在目前地方政府缺少穩(wěn)定的大宗稅源的背景下，土地批租制往往導(dǎo)致地方政府為謀求政績，從土地中“打主意”，低價(jià)征地、高價(jià)轉(zhuǎn)讓，而濫用土地則往往導(dǎo)致地方政府過度批地，實(shí)際是在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)。而開征物業(yè)稅，地方政府就會因?yàn)槭艿郊?lì)而優(yōu)化投資環(huán)境，提升轄區(qū)內(nèi)的繁榮程度，令房地產(chǎn)不斷升值，同時(shí)也擴(kuò)大自己的稅源，從而形成良性循環(huán)。

(2)我國物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)。首先，物業(yè)稅的課稅對象和稅基。從我國的現(xiàn)實(shí)情況來看，新的物業(yè)稅應(yīng)該將土地和房屋合并征稅，同時(shí)按經(jīng)營性和非經(jīng)營性房屋及其他進(jìn)行分類，對經(jīng)營性房產(chǎn)的課稅要重于非經(jīng)營性房產(chǎn)。而對于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)療、農(nóng)民住房等用地，可以通過免征額來解決。

其次，稅率的設(shè)置稅率。我國開征物業(yè)稅，可以對居住豪宅者和擁有多套住宅的課以高稅，對居住普通住宅或資助住宅的課以低稅甚至免稅來縮小社會財(cái)富占有的差距。鑒于我國地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，物業(yè)稅不宜采用全國統(tǒng)一的比例稅率，而應(yīng)規(guī)定一個(gè)合理幅度稅率(如1%-4%)，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途具體確定適用的具體稅率。

再次，課稅依據(jù)的選擇。課稅依據(jù)的選擇很關(guān)鍵，它既關(guān)系到稅收征管的簡便與否，也關(guān)系到稅收負(fù)擔(dān)的公平與否。鑒于一般情況下房地產(chǎn)都具有升值的特點(diǎn)，比較好的方法就是選擇房產(chǎn)和土地的評稅值作為計(jì)稅依據(jù)。房地產(chǎn)的實(shí)際購買價(jià)格略高于或略低于平均價(jià)格的，按實(shí)際購買價(jià)格為計(jì)稅依據(jù);實(shí)際購買價(jià)格遠(yuǎn)高于或遠(yuǎn)低于平均價(jià)格的，以高于或低于平均價(jià)格20%為計(jì)稅依據(jù)。沒有市場平均價(jià)格的，以房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估值為計(jì)稅依據(jù)，現(xiàn)階段，在各地房產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)嚴(yán)重不統(tǒng)一的情況下，可能較多的按照房產(chǎn)評估值為征稅依據(jù)。

最后，征管模式的選擇。不動產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)條件，一是翔實(shí)的不動產(chǎn)登記資料;二是用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià);三是政府的稅收征管能力。因此，應(yīng)該盡快建立與財(cái)產(chǎn)登記、評估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對信息進(jìn)行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財(cái)產(chǎn)信息和征管資料。同時(shí)，立法機(jī)構(gòu)積極制定評稅法規(guī)和操作規(guī)程，盡快制定《物業(yè)稅法》，明確有關(guān)物業(yè)稅的評估、征收細(xì)則和懲罰措施，保證政府的各項(xiàng)措施有法可依。我國開征物業(yè)稅，在法治不甚健全的情況下，宜實(shí)行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報(bào)為輔的制度。由物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳;由單位管理的，由有關(guān)單位代收代繳;管理不明晰的，可由有關(guān)街道、社區(qū)代收代繳;對其他房產(chǎn)，采取納稅人主動申報(bào)和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。具體為對未上市交易的單位房改房，由單位代扣代繳;對已上市交易的房改房，由單位代收代繳;對商品房，如果有物業(yè)公司管理的，則由物業(yè)公司代收代繳;對其他建筑，采取納稅人主動申報(bào)和稅務(wù)人員上門征收相結(jié)合的方式。