摘要 近年來(lái)， 中國(guó)許多城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的現(xiàn)象。上漲的房?jī)r(jià)一方面使城市的房?jī)r(jià)收人比過(guò)高， 居民支付能力下降;另一方面可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫， 危害經(jīng)濟(jì)發(fā)展。筆者在建立模型的基礎(chǔ)上進(jìn)行了相關(guān)分析。

關(guān)鍵詞 房?jī)r(jià) 地價(jià) 實(shí)證研究

中圖分類號(hào):F062.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、引言

對(duì)于房?jī)r(jià)的形成機(jī)制: 一種觀點(diǎn)認(rèn)為高房?jī)r(jià)是由高地價(jià)造成的;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)是由供求決定的， 與地價(jià)沒(méi)有直接關(guān)系。弄清楚房?jī)r(jià)的形成機(jī)制以及如何控制房?jī)r(jià)， 成為中央政府和經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，明確房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系，具有理論和現(xiàn)實(shí)雙重意義。

二、模型的設(shè)定

國(guó)內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)在房?jī)r(jià)地價(jià)關(guān)系問(wèn)題上進(jìn)行了長(zhǎng)期的探討，形成幾種主要理論觀點(diǎn)，也有一些經(jīng)驗(yàn)研究。建設(shè)部政策研究中心課題組(2004) 研究中國(guó)房?jī)r(jià)

將高地價(jià)作為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)主要原因。Alonso(1964) 和Muth(1969) 從空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，通過(guò)構(gòu)建空間競(jìng)價(jià)函數(shù)，認(rèn)為高地價(jià)是由高房?jī)r(jià)引起的。從經(jīng)濟(jì)意義的角度來(lái)講，土地價(jià)格作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，當(dāng)然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。本文在已經(jīng)存在的研究的基礎(chǔ)上，從定性和定量?jī)蓚€(gè)角度考慮，做出如下長(zhǎng)期房?jī)r(jià)模型:

Yt*=?琢+?茁Xt+ui

三、模型參數(shù)估計(jì)

(一)樣本選取和數(shù)據(jù)調(diào)整。

本文所選用數(shù)據(jù)全部來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，包括2004年至2008年房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)、土地價(jià)格指數(shù)。由于提供的價(jià)格指數(shù)采用的是環(huán)比，因此本文對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整，以2004年為基期，并假定2004年各季度間價(jià)格指數(shù)反映各季度間實(shí)際價(jià)格變動(dòng)。根據(jù)地價(jià)指數(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)，通過(guò)CPI進(jìn)行處理，以消除通貨膨脹所造成的影響。

(二)單位根檢驗(yàn)。

從地價(jià)單位根的檢驗(yàn)結(jié)果看，在1%、5%、10%三個(gè)顯著性水平下，單位根檢驗(yàn)的Mackinnon臨界值分別為-4.800080、-3.791172、-3.342253，t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值為-5.649048，小于臨界值，從而拒絕Ho，表明地價(jià)的差分序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列。同理可得根據(jù)房?jī)r(jià)的單位根檢驗(yàn)結(jié)果，房?jī)r(jià)的差分序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列。

(三)地價(jià)和房?jī)r(jià)的參數(shù)估計(jì)。

1. 參數(shù)估計(jì)。

格蘭杰因果檢驗(yàn)提供的結(jié)論是房?jī)r(jià)和地價(jià)之間確實(shí)互有影響，但并不能得出具體結(jié)論，所以我們用回歸方法進(jìn)一步分析房?jī)r(jià)和地價(jià)之間影響關(guān)系。

考慮長(zhǎng)期房?jī)r(jià)模型:

Yt*=?琢+?茁Xt+ui(1)

其中Yt*為被解釋變量的預(yù)期最佳值，Xt為解釋變量的現(xiàn)值。由于Yt*不可直接觀測(cè)，故作Nerlove

Yt-Yt-1=?啄(Yt*-Yt-1)，0≤?啄1(2)

這表明.每一季房?jī)r(jià)的調(diào)整值只是預(yù)期調(diào)整的一部分。將式(2)代入(1)，即可導(dǎo)出短期房地產(chǎn)價(jià)格的模型:

Yt=?啄?琢+?啄?茁Xt+(1-?啄)Yt-1+?啄Ui(3)

令?琢*=?啄?琢?茁0*=?啄?茁 ?茁1*=1-?啄 Ui*=?啄Ui

則(3)式變?yōu)閅t=?琢*+?茁0*Xt+?茁1*Yt-1+Ut*(4)

利用Eviews3.1對(duì)模型(4)使用普通最小二乘法，得到短期房地產(chǎn)價(jià)格的模型為:

Yt=9.231969+0.240931Xi+ 0.670656Yt-1(5)

Se=(18.38897(0.126251)(0.187449)

t=(0.502039)(1.908349)(3.577805)

R2=0.707429DW=1.906307F檢驗(yàn)14.50786

對(duì)于自回歸模型，DW統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)沒(méi)有意義的，故進(jìn)行LM檢驗(yàn)。

2.LM檢驗(yàn)。

按照LM檢驗(yàn)步驟，采用Eview3.1軟件，進(jìn)行檢驗(yàn)結(jié)果如下:

由于LM=(n-p)R2~X2，LM統(tǒng)計(jì)量小于臨界值，就接受原假設(shè)，表明不存在自相關(guān)。

從而由短期房地產(chǎn)價(jià)格模型估計(jì)長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格模型得:

Yt=28.031387+0.73154282Xt

3. 模型檢驗(yàn)。

從短期方程看出，該方程的各項(xiàng)指標(biāo)都比較顯著，擬合系數(shù)也達(dá)到70% ，式中短期內(nèi)每單位房屋銷售價(jià)格由0.67單位的上期房屋銷售價(jià)格決定， 由0.24單位的本期土地價(jià)格影響，本期的房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲會(huì)推動(dòng)下期房?jī)r(jià)的進(jìn)一步提升，這主要是由于經(jīng)濟(jì)中存在滯后現(xiàn)象。而從長(zhǎng)期方程看出在長(zhǎng)期內(nèi)所估計(jì)的?茁=0.7315482，說(shuō)明地價(jià)指數(shù)每上升1個(gè)單位，可導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上升0.7315482。

四、結(jié)論

房?jī)r(jià)和地價(jià)之間存在相互影響，在短期內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲會(huì)引起下一階段房?jī)r(jià)的上漲，同時(shí)土地價(jià)格以買入價(jià)影響房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開(kāi)土地的持續(xù)供給，土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。因此在長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格也決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。土地市場(chǎng)上確定的地價(jià)是影響房地產(chǎn)供給與需求的主要因素之一，地價(jià)變化會(huì)直接改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格變化又會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生反作用?！?/p>

(作者單位:中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險(xiǎn)學(xué)院)