摘要隨著商品房?jī)r(jià)格的飆升，越來(lái)越多的中等收入家庭無(wú)力支付高昂的房?jī)r(jià)，成為了新的夾心層。本文首先界定了中等收入這一群體，同時(shí)對(duì)這一群體的購(gòu)房支付能力進(jìn)行研究，并將其與商品房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格進(jìn)行比較，以得出滿足中等收入家庭購(gòu)房的支付區(qū)間，為建立更加完善的住房保障體系提供理論參考。

關(guān)鍵詞中等收入群體購(gòu)房支付能力限價(jià)房

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

1 引言

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加大，尤其是在大城市及特大城市，大量人口高度集中于土地資源稀缺的中心城區(qū)，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)攀升，住房市場(chǎng)供給與中低收入需求的落差不斷加劇。面對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)，越來(lái)越多的人只能望房興嘆，為解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，國(guó)家前后提出了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策，通過(guò)社會(huì)保障的方式來(lái)滿足中低收入家庭的住房愿望，并且取得了可喜的效果。但新的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》國(guó)發(fā)[2007」24號(hào)(以下簡(jiǎn)稱“24號(hào)文件”)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象進(jìn)行了調(diào)整。明確規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用房是面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房”。這樣，先前可以享受到經(jīng)濟(jì)適用房保障的那部分中等收入家庭將不被覆蓋在內(nèi)，成為新的夾心層。就目前條件來(lái)看，這種家庭在我國(guó)社會(huì)階層中占有很大比例，因此，如何解決這一階層家庭的住房問(wèn)題關(guān)系到社會(huì)的和諧、穩(wěn)定，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。為此，國(guó)家在經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上又推出限價(jià)房政策。

不難看出，國(guó)家推出限價(jià)房政策的初衷是為解決中等收入家庭買(mǎi)不起普通商品房這一矛盾而提出的。因此，在對(duì)限價(jià)房進(jìn)行研究的同時(shí)，我們也應(yīng)中等收入群體購(gòu)房的支付能力進(jìn)行研究。

2 中等收入群體購(gòu)房支付能力分析

在目前學(xué)者的研究中，房?jī)r(jià)收入比和月付收入比是最常用的評(píng)判住房可支付能力的方法。但由于學(xué)術(shù)界對(duì)所謂4—6倍的房?jī)r(jià)收入比存在較大爭(zhēng)議，本文研究中采用月付收入比這一方法。即假設(shè)中等收入家庭購(gòu)房時(shí)具有首付能力，其余采用銀行按揭貸款的形式支付房款，則每月的還款額應(yīng)占家庭月可支配收入的比例合適。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的規(guī)定，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下。一般認(rèn)為這一比例在30%左右比較合適。

為深入分析中等收入家庭的購(gòu)房支付能力，可將其細(xì)分為中等偏下收入家庭、中等收入家庭和中等偏上收入家庭。居民人均可支配收入是指居民可以用來(lái)自由支配的收入，是居民總收入扣除繳納的所得稅、個(gè)人繳納的社會(huì)保障費(fèi)等費(fèi)用的余額?？紤]家庭的人口數(shù)(按每戶3口之家計(jì)算)可得其家庭月可支配收入分別為A1、A2、A3，每月還款額占家庭可支配收入的比例為K，首付比例為W，貸款利率為i，年限為n，則根據(jù)等額支付的現(xiàn)值公式，可得中等收入家庭的可貸款額為:

假設(shè)中等收入家庭購(gòu)房面積為S，則其可支付購(gòu)房單價(jià)為:

以西安市為例，國(guó)家為刺激住房消費(fèi)，將首次購(gòu)房的家庭首付比例降為20%，但本文假設(shè)西安市中等收入家庭通過(guò)自己的積蓄或在親友幫助下有能力支付30%的首付款，這也符合目前我國(guó)絕大多數(shù)家庭的購(gòu)房特點(diǎn)?？紤]家庭在食品、教育、醫(yī)療等方面的消費(fèi)，假設(shè)家庭每月的還款額占家庭月可支配收入的比例為30%。

為測(cè)算中等收入家庭的最大購(gòu)房能力，我們假設(shè)其貸款年限為30年，綜合考慮商業(yè)貸款利率和住房公積金貸款利率的影響，為計(jì)算方便假定其貸款利率為固定利率6%。為響應(yīng)國(guó)家“70、90”政策，中等收入家庭的購(gòu)房面積控制在平均80平米的范圍內(nèi)。考慮到獎(jiǎng)金以及家庭以外所得收入的影響，對(duì)家庭年人均可支配收入乘以1.1的比例系數(shù)。由此計(jì)算可得2000年到2007年之間西安市中等收入家庭的最大購(gòu)房支付能力:

與商品房及經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格相比，可得中等收入個(gè)階層的購(gòu)房支付能力如圖所示:

(1)中等偏下收入家庭:隨著新的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的出臺(tái)，中等偏下收入家庭不再被納入經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍之內(nèi)。由圖表可以看出，中等偏下收入家庭的購(gòu)房支付能力與經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格比較接近，雖然在2005(下轉(zhuǎn)第192頁(yè))(上接第180頁(yè))年差距有所擴(kuò)大，但隨后幾年的價(jià)格調(diào)整使這種差距逐漸縮小。當(dāng)其住房支付能力超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格時(shí)，則可以依靠自己的購(gòu)房能力來(lái)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)上的二手房或限價(jià)商品房。

(2)中等收入家庭:由圖1可以看出，中等收入家庭的購(gòu)房支付曲線位于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格曲線與商品房?jī)r(jià)格曲線之間，說(shuō)明中等收入家庭的購(gòu)房支付能力超出了經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格范圍，但又不具備購(gòu)買(mǎi)商品房的能力，成為了新的夾心層。就目前條件來(lái)看，這種家庭在我國(guó)社會(huì)階層中占有很大比例。因此，如何解決這一階層家庭的住房問(wèn)題關(guān)系到社會(huì)的和諧、穩(wěn)定，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。為此，國(guó)家在經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上又推出限價(jià)房政策。

(3)中等偏上收入家庭:由圖1可看出，中等偏上收入家庭具有購(gòu)買(mǎi)商品房的能力。這部分群體可以通過(guò)市場(chǎng)方式購(gòu)房商品房以解決其住房問(wèn)題。

3結(jié)論及建議

通過(guò)以上對(duì)中等收入群體的界定及其購(gòu)房支付能力的分析，可以看出:中等偏下收入家庭支付能力較弱。在目前情況下，甚至購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房也困難，建議政府部門(mén)暫緩取消中等偏下收入群體申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的資格，待其購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步提高后，再做政策調(diào)整。

對(duì)于中等收入群體，其購(gòu)買(mǎi)力介于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格與商品房的價(jià)格之間，既不夠申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的資格，又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房，成為新的夾心層。筆者認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象調(diào)整后，鑒于限價(jià)房在解決中等收入家庭住房方面的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)盡快將其納入我國(guó)的住房保障體系，從而更好的解決中等收入家庭的住房問(wèn)題。