中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，今年上半年，北京、天津、重慶、深圳、武漢等重點(diǎn)城市的住宅成交面積同比增幅接近或超過(guò)100%，市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到2007年上半年水平。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用巨大，房地產(chǎn)的復(fù)蘇是“保增長(zhǎng)”的有力保證。

但是，房地產(chǎn)業(yè)超常規(guī)反彈、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，也會(huì)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)埋下“隱患”。

房地產(chǎn)業(yè)成為巨大“吸金池”

7月29日，國(guó)內(nèi)最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)集團(tuán)中國(guó)建筑在A股上市，成為IPO重啟以來(lái)的首只“超級(jí)大盤股”。中國(guó)建筑在A股市場(chǎng)首發(fā)融資超過(guò)500億元，堪稱全球建筑企業(yè)上市的規(guī)模之最。

中國(guó)建筑的上市標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)IPO的時(shí)間窗口已經(jīng)打開(kāi)。據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，目前，包括恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、寶龍集團(tuán)在內(nèi)的20余家房企正在籌劃A股和H股的上市計(jì)劃。另外，已進(jìn)入A股申報(bào)審批程序正在“排隊(duì)”的房企有5家?？梢灶A(yù)計(jì)，房企將迎來(lái)又一波“吸金潮”。

同時(shí)，記者還發(fā)現(xiàn)，5-7月間，不少一、二產(chǎn)業(yè)的上市公司也紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)。一些公司雖然尚未變更名稱，但經(jīng)營(yíng)范圍和資金流向卻明顯向房地產(chǎn)行業(yè)靠攏，這類實(shí)業(yè)股票已被業(yè)內(nèi)稱為“隱形地產(chǎn)股”。歸納起來(lái)，其“轉(zhuǎn)型”方式主要有三:

一是通過(guò)資產(chǎn)購(gòu)買、注入而進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，或通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行購(gòu)買資產(chǎn)，轉(zhuǎn)變成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。典型的如國(guó)內(nèi)牛仔布行業(yè)唯一一家A股上市公司江蘇黑牡丹(600510)。該公司近日實(shí)施定向增發(fā)，購(gòu)買實(shí)際控制人持有的常州高新城投公司和常州火炬置業(yè)公司股權(quán)。這樣，公司在原有紡織業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，新增常州市新北區(qū)城市綜合功能開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。此外，公司還將對(duì)在上述開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)新獲得的1500多畝地塊，以及未來(lái)廠房搬遷后的老廠土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

二是通過(guò)收購(gòu)資產(chǎn)，并入了房地產(chǎn)業(yè)的個(gè)股。例如傳統(tǒng)的電纜企業(yè)煙臺(tái)新潮實(shí)業(yè)(600777)通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)和建筑安裝企業(yè)，已形成了以房地產(chǎn)和電纜為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)格局。公司主要土地儲(chǔ)備都在煙臺(tái)地區(qū)，已擁有可開(kāi)發(fā)土地2000畝左右。一些證券分析師預(yù)計(jì)，由于公司拿地成本偏低，未來(lái)幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為該公司業(yè)績(jī)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。

三是以房地產(chǎn)為副業(yè)，但目前正在逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)份額。例如以農(nóng)業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的順鑫農(nóng)業(yè)(000860)，其控股子公司順鑫佳宇在7月1日競(jìng)拍得到北京市順義區(qū)站前街商業(yè)金融(西側(cè))項(xiàng)目用地。這是該公司第三次獲得此地段的商業(yè)用地。再如，以水利建筑施工為主業(yè)的安徽水利(600502)目前在安徽省6個(gè)城市儲(chǔ)備土地超過(guò)2000畝，目前已成為安徽省內(nèi)最大的本土地產(chǎn)商之一。

上海一位有著10多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，與以往情況不同，今年的投資客中有不少是做實(shí)業(yè)的企業(yè)家，他們?cè)诮?、浙、滬等地的企業(yè)出口受阻、業(yè)績(jī)不景氣，于是選擇把錢投入房市。一些企業(yè)家覺(jué)得，在目前形勢(shì)下，投資房地產(chǎn)比做制造業(yè)“來(lái)錢更快”。

硬幣的“另一面”:“住商倒掛”折射宏觀經(jīng)濟(jì)“低溫區(qū)”

即使在眼下，房地產(chǎn)業(yè)也并非如人所想是全然一片火爆。目前，一些重點(diǎn)城市存在“住商倒掛”的現(xiàn)象。比如，位于上海恒豐路的商鋪華森商務(wù)廣場(chǎng)，地處蘇州河畔黃金地段，自去年年底開(kāi)盤預(yù)售。截至7月13日，總計(jì)369套可售商鋪僅售出34套，目前價(jià)格在1.8萬(wàn)元/平方米左右。而與其不遠(yuǎn)的住宅樓盤嘉里不夜城卓悅居(西區(qū))，同樣臨近蘇州河，最新一次開(kāi)盤也是去年年底，迄今563套可售房源已只剩3套，最新售價(jià)已高達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米。

知名房地產(chǎn)專家蔡為民分析，商辦物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。但目前國(guó)內(nèi)部分一線城市不但商鋪價(jià)格嚴(yán)重低于同地段住宅價(jià)格，而且還出現(xiàn)滯銷。蔡為民認(rèn)為，這說(shuō)明“目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，而且房地產(chǎn)業(yè)自身也出現(xiàn)了‘冷熱不均’的不正?，F(xiàn)象”。

相關(guān)數(shù)據(jù)也說(shuō)明了上述情況。國(guó)際知名物業(yè)服務(wù)商世邦魏理仕最近發(fā)布的報(bào)告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金報(bào)價(jià)為每天每平方米7.05元，環(huán)比下跌4.6%。而今年上半年，上海辦公樓平均租金報(bào)價(jià)已下跌11.0%。

報(bào)告顯示，自2008年第四季度以來(lái)，上海辦公樓市場(chǎng)已連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)吸納量為負(fù)的情況，新的物業(yè)項(xiàng)目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場(chǎng)未租用率不斷上升。此外，去年上海辦公物業(yè)新增供應(yīng)中有85%以上為甲級(jí)及超甲級(jí)物業(yè)，而今年上半年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)則有所不同，有逾七成物業(yè)為乙級(jí)辦公樓。

戴德梁行新近的一份報(bào)告也顯示，在另一個(gè)房地產(chǎn)一線城市深圳，第二季度，盡管商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)有所活躍，但銷售市場(chǎng)依然較為冷清。4、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬(wàn)平方米，同比大幅下降61%。

商辦、工業(yè)的土地交易也顯得相對(duì)冷清。比如，在上海日前一次土地出讓中，5塊商辦用地的交易波瀾不驚，成交價(jià)平淡無(wú)奇。其中長(zhǎng)寧區(qū)“221街坊3丘”地塊成交的樓面價(jià)僅為6873元/平方米，不及此前不久相近地段拍出的住宅用地2.2萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)的1/3。在大連、東莞等一些經(jīng)濟(jì)外向度較高的城市，還出現(xiàn)了工業(yè)用地流拍的現(xiàn)象。上海莘莊工業(yè)區(qū)董事長(zhǎng)張金弟介紹，預(yù)計(jì)該工業(yè)區(qū)內(nèi)今年新成交土地面積約100畝，保持近幾年來(lái)的平均水平。

外資對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)也持審慎態(tài)度。新加坡騰飛集團(tuán)下設(shè)的、旨在投資大陸工業(yè)(產(chǎn)業(yè))園、商業(yè)地產(chǎn)的私募基金，今年以來(lái)不曾出手。該基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示“目前還在積極尋找項(xiàng)目”。

“保增長(zhǎng)”與“埋隱患”:警惕樓市強(qiáng)勢(shì)反彈過(guò)后陷入“二律背反”

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇指出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用巨大，房地產(chǎn)的復(fù)蘇是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力保證。對(duì)地方政府而言，樓市、地市的活躍，為政府提供了豐沛的收入。一些地方財(cái)政收入上半年向好，與樓市的走強(qiáng)直接相關(guān)。

但另一方面，過(guò)多的產(chǎn)業(yè)資本融入樓市，會(huì)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)埋下隱患，不利于“長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展”。房地產(chǎn)專家蔡為民指出，從目前房地產(chǎn)投資異常火爆、“住商倒掛”等情況分析，不排除房地產(chǎn)業(yè)有“脫軌”的可能性。除銀行信貸資金外，大量來(lái)自實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金也流入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及購(gòu)買領(lǐng)域，一方面加大房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的可能性，另一方面將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資產(chǎn)生“分流”作用，并反過(guò)來(lái)造成后者對(duì)房地產(chǎn)形成更大依賴，“一旦泡沫破滅，實(shí)體經(jīng)濟(jì)必將受到重創(chuàng)”。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟指出，要警惕消費(fèi)、投資、外貿(mào)這“三駕馬車”被房地產(chǎn)“牽著走”的情況。

專家建議，一是在實(shí)施積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的同時(shí)，要對(duì)資金的流向保持密切監(jiān)管、監(jiān)控，確保資金能最大限度流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。二是高度警惕房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資的“過(guò)度拉動(dòng)”作用，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金進(jìn)入樓市的情況要加強(qiáng)監(jiān)控，并在相關(guān)限制性政策上留出操作空間。二是要引導(dǎo)地方政府?dāng)[脫對(duì)“住宅地產(chǎn)”的過(guò)度依賴，激發(fā)商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)在創(chuàng)造稅收、解決就業(yè)方面的長(zhǎng)效作用，適時(shí)考慮通過(guò)稅收等手段幫助工、商地產(chǎn)走出低谷。