高層小區(qū)建筑的消防疏散露臺(tái)具有在火險(xiǎn)等緊急情況下用于逃生的特殊功能，事關(guān)公共安全，意義重大，北京萬(wàn)科星園的兩家住戶就為露臺(tái)的事較起了真，一方堅(jiān)持自家東側(cè)露臺(tái)是開(kāi)發(fā)商賣給自己的普通露臺(tái);而另一方堅(jiān)持認(rèn)為是公用的消防疏散露臺(tái)。蹊蹺的是，雙方都拿出了購(gòu)房合同作為證據(jù)。于是，開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科企業(yè)有限公司被告上了法院。

“我在新加坡、馬來(lái)西亞等地都居住過(guò)，像這樣的鄰里糾紛，一個(gè)電話就能解決，但在這里，拖了好幾年問(wèn)題還沒(méi)有解決，真是弄得心力憔悴啊。”北京萬(wàn)科星園8號(hào)樓的2901室業(yè)主張榮興無(wú)奈地對(duì)記者說(shuō)。

曾經(jīng)輾轉(zhuǎn)于澳洲、新加坡、馬來(lái)西亞等國(guó)工作的香港籍公民張榮興，自從被公司派到北京工作后，漸漸開(kāi)始喜歡上這個(gè)古老的城市，并決定在此安家落戶。經(jīng)過(guò)仔細(xì)的篩選，張榮興和妻子胡楠楠最終選定了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)仰山路的萬(wàn)科星園，一是看中了開(kāi)發(fā)商的名聲和實(shí)力，二是萬(wàn)科星園頂樓帶露臺(tái)的復(fù)式房也深深吸引著他們。2004年4月30日，張榮興與萬(wàn)科簽訂了商品房買賣合同，購(gòu)買北京市朝陽(yáng)區(qū)仰山路萬(wàn)科星園8號(hào)樓2901室房屋。然而，拿到了《房屋所有權(quán)證》的張榮興夫妻還沒(méi)來(lái)得及細(xì)細(xì)品味購(gòu)房的喜悅，就遭遇了一系列煩心事，而在2004年，他們肯定沒(méi)想到，這個(gè)麻煩竟然會(huì)曠日持久到2009年的夏天，依然懸而未決。

不勝其擾，樓上養(yǎng)狗樓下遭殃

就在緊鑼密鼓地裝修搬進(jìn)新屋后，張榮興夫婦很快發(fā)現(xiàn)了一個(gè)難以忍受的問(wèn)題。每天清晨四五點(diǎn)，正在夢(mèng)鄉(xiāng)里熟睡的張榮興總是突然被一陣陣狗的狂吠聲驚醒。緊接著，就是鄰居雜亂的腳步聲、訓(xùn)斥狗的叫罵聲漸次傳來(lái)。更讓張榮興受不了的是，由于北京經(jīng)常刮大風(fēng)，于是，天花板上經(jīng)常傳來(lái)稀里嘩啦的雜物翻落聲，哪怕是三更半夜?；貞浧鹉嵌螘r(shí)間，胡楠楠依然備感痛苦，“每天睡不好，長(zhǎng)此以往，都要神經(jīng)衰弱了。前兩年，我們有了自己的孩子，問(wèn)題就更大了，讓孩子在這樣鬧騰的環(huán)境里成長(zhǎng)，著實(shí)擔(dān)心啊?！?/p>

經(jīng)過(guò)摸排調(diào)查的張榮興明白了，問(wèn)題出在其樓上居住的3101室業(yè)主(復(fù)式結(jié)構(gòu)，張榮興2901室包括29、30兩層)，對(duì)方不僅在露臺(tái)上堆放了很多瓶瓶罐罐的雜物，搭建了陽(yáng)光棚，還養(yǎng)了幾只白鵝、一條大型狗。張榮興心里犯嘀咕了，自己購(gòu)房合同的附圖中顯示該露臺(tái)明明是“疏散平臺(tái)”，怎么成了3101室業(yè)主自家的獨(dú)用露臺(tái)呢?

于是，張榮興前去與3101室業(yè)主溝通，卻不料對(duì)方態(tài)度強(qiáng)硬，表示31樓東側(cè)的露臺(tái)是自己買下的，有專屬使用權(quán)，想干嗎就干嗎，別人管不著。同時(shí)還出示了購(gòu)房合同，并聲稱自己購(gòu)買時(shí)銷售人員承諾其擁有此露臺(tái)專有使用權(quán)。

這是怎么一回事呢?兩份合同針對(duì)同一露臺(tái)怎么會(huì)“說(shuō)法”不一呢?難道是開(kāi)發(fā)商私下與3101業(yè)主達(dá)成了協(xié)議，將屬于公共擁有的疏散平臺(tái)出售掉了?一頭霧水的張榮興只能與開(kāi)發(fā)商、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司溝通，可是，這一套程序走下來(lái)，都無(wú)濟(jì)于事。2004年底，張榮興向萬(wàn)科物業(yè)公司發(fā)出“最后通牒”，并要求書(shū)面給一個(gè)明確說(shuō)法。

讓張榮興夫妻聊感欣慰的是，萬(wàn)科物業(yè)還是“主持了公道”，于2005年1月向3101室業(yè)主發(fā)出了“關(guān)于限期打開(kāi)消防露臺(tái)門(mén)鎖的函”，其中提到，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例之規(guī)定，管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途(圖紙中說(shuō)明3101東側(cè)露臺(tái)為消防疏散平臺(tái))，業(yè)主不得擅自占用。而3101堆放物品搭建陽(yáng)光棚，嚴(yán)重影響到其他業(yè)主的正常生活，是對(duì)其他業(yè)主利益的侵害，而且也違反了我國(guó)的消防法。最后，萬(wàn)科物業(yè)要求3101業(yè)主于2005年1月27日之前打開(kāi)消防露臺(tái)門(mén)，清理堆放在露臺(tái)的雜物。松了一口氣的張榮興夫婦，以為從此耳根能清靜下來(lái)，沒(méi)想到，萬(wàn)科物業(yè)發(fā)出的這封函卻如石沉大海。

2005年2月，在發(fā)函無(wú)果的情況下，張榮興夫婦與萬(wàn)科物業(yè)舉行了一次關(guān)于“8號(hào)樓3101露臺(tái)產(chǎn)權(quán)、使用、管理”的座談，據(jù)記者拿到的這份會(huì)議紀(jì)要上所載明，“8號(hào)樓3101露臺(tái)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸于全體業(yè)主所有，露臺(tái)的使用功能應(yīng)屬疏散露臺(tái)”。

對(duì)于3101業(yè)主稱購(gòu)買時(shí)，銷售人員承諾業(yè)主擁有此露臺(tái)專有使用權(quán)，且在銷售合同條款中明確了該權(quán)利，萬(wàn)科物業(yè)認(rèn)為，“我們采用的銷售合同為統(tǒng)一范本”，該款并無(wú)實(shí)際的意義。因?yàn)橘?gòu)房合同附圖中并未對(duì)此露臺(tái)的歸屬進(jìn)行圖例標(biāo)志。對(duì)此，胡楠楠向記者出示了一份購(gòu)房合同附圖，并進(jìn)行了相應(yīng)解釋，雖然3101業(yè)主所說(shuō)的合同條款中明確了擁有露臺(tái)專有使用權(quán)，但賴以確認(rèn)的附圖中卻并不存在該露臺(tái)。

訴到法院，還我露臺(tái)共有之權(quán)利

雖然萬(wàn)科物業(yè)確認(rèn)了3101東側(cè)露臺(tái)為疏散平臺(tái)，但3101業(yè)主依然不買賬。這讓張榮興終于痛下決心走上法院，相信法律總會(huì)給個(gè)說(shuō)法吧。2008年11月，張榮興一紙?jiān)V狀將萬(wàn)科公司告上了法院，并將3101業(yè)主列為第三人，要求確認(rèn)萬(wàn)科星園8號(hào)樓31層?xùn)|側(cè)露臺(tái)為全樓業(yè)主共有的疏散平臺(tái)。針對(duì)3101業(yè)主對(duì)露臺(tái)與樓梯間相通的門(mén)進(jìn)行封閉、上鎖，在疏散通道養(yǎng)大狗，要求判令被告排除妨礙，清除堆放的雜物、拆除違建房屋，還原8號(hào)樓31層?xùn)|側(cè)疏散露臺(tái)功能。

原告張榮興認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定:“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”《物權(quán)法》第70條關(guān)于“業(yè)主對(duì)建筑物的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，涉案露臺(tái)為全樓業(yè)主共有部分，被告萬(wàn)科公司無(wú)權(quán)處分、銷售。

另外，據(jù)該樓平面圖顯示，涉案露臺(tái)為“屋頂疏散平臺(tái)”，可以確定與3101戶門(mén)相鄰的露臺(tái)為消防疏散露臺(tái)。該露臺(tái)的門(mén)應(yīng)當(dāng)是疏散出口，露臺(tái)也應(yīng)當(dāng)是作為疏散平臺(tái)設(shè)計(jì)的。被告侵占消防露臺(tái)的行為侵占了原告合法的共有權(quán)，危害了公共安全，根據(jù)為《消防法》第21條“任何單位、個(gè)人不得損壞或者擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施、器材，不得埋壓、圈占消火栓，不得占用防火間距，不得堵塞消防通道”。

被告萬(wàn)科公司辯稱，2901室房屋頂不是疏散平臺(tái)，是普通的屋頂平臺(tái)，原告提交的圖紙是標(biāo)注筆誤。為了證明自己的結(jié)論，被告提交了一份中科建筑設(shè)計(jì)研究院公司《關(guān)于萬(wàn)科星園8號(hào)樓工程“屋頂疏散平臺(tái)”問(wèn)題的說(shuō)明》:平面標(biāo)注中存在筆誤。3101業(yè)主是開(kāi)發(fā)商約定的露臺(tái)使用者，雜物、違建房屋均系3101業(yè)主堆放，與被告無(wú)關(guān)，所以不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原告張榮興提交的8號(hào)樓29層平面圖復(fù)印件標(biāo)注為“屋頂疏散平臺(tái)”，被告對(duì)該圖不予認(rèn)可，卻未提供新證據(jù)，被告可以提供8號(hào)樓29層平面圖之證據(jù)卻拒絕提供，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利后果。至于被告提交的說(shuō)明難以否認(rèn)涉案平臺(tái)為疏散平臺(tái)，其辯解難以采信。原告提交的2005年2月與物業(yè)公司的會(huì)議紀(jì)要，已經(jīng)明確該露臺(tái)為疏散平臺(tái)。2009年3月，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院依法作出判決:原告作為8號(hào)樓業(yè)主，其對(duì)8號(hào)樓3101露臺(tái)應(yīng)享有共有權(quán)，支持該訴訟請(qǐng)求。

波瀾再起，開(kāi)發(fā)商提出了上訴

接到判決書(shū)的張榮興夫婦以為這場(chǎng)曠日持久的爭(zhēng)端終于走到盡頭了，沒(méi)想到，被告萬(wàn)科公司竟然向北京市二中院提出了上訴，請(qǐng)求撤銷一審判決，并確認(rèn)系爭(zhēng)平臺(tái)并非疏散平臺(tái)。上訴方萬(wàn)科公司認(rèn)為，一審僅僅根據(jù)一份會(huì)談紀(jì)要以及存在筆誤的銷售合同中的附圖來(lái)判定是疏散平臺(tái)，太過(guò)草率。并且自己已經(jīng)提交了原制圖單位的筆誤說(shuō)明，而被上訴方張榮興則對(duì)萬(wàn)科公司提出的“筆誤說(shuō)明”的效力表示了質(zhì)疑，認(rèn)為上訴人提供的“咨詢意見(jiàn)”及“說(shuō)明”，沒(méi)有表明該公司的資質(zhì)，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)的核準(zhǔn)，更沒(méi)有注冊(cè)建筑師的簽字及執(zhí)業(yè)印章，并不能變更原設(shè)計(jì)，沒(méi)有合法效力。所以請(qǐng)求法院依法維持原判，駁回上訴請(qǐng)求。目前，張榮興夫妻正在翹首以待二審判決。