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        地產(chǎn)私募之春

        2009-04-29 00:00:00張新華
        新經(jīng)濟導(dǎo)刊 2009年11期

        在房地產(chǎn)開發(fā)公開發(fā)行證券融資受條件制約的當-F,采取私募方式融資的道路值得探索

        在金融風(fēng)暴和“企業(yè)過冬”語境下,關(guān)于資本的好故事總是引人關(guān)注。

        有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,在目前地產(chǎn)融資十分困難的情況下,地產(chǎn)企業(yè)已展開了自救行動,聯(lián)合抱團取暖。

        于是,房地產(chǎn)企業(yè)融資的私募基金投資開始升溫,大戲開始上演……

        融資之癢

        “目前,中國房地產(chǎn)企業(yè)金融資本問題很大,有些房地產(chǎn)企業(yè)在資本不足的情況下,完全依賴銀行貸款。而國外房地產(chǎn)企業(yè)利用社會資本的渠道比較寬也比較多。”全國人大財經(jīng)委法案室主任朱少平的一番話擊中了時下房企困境的穴點。

        縱觀國際市場,房地產(chǎn)基金早已成為房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的資金來源。據(jù)美國會計師事務(wù)所ErnstYoung就美國私募房地產(chǎn)基金市場進行了統(tǒng)計,結(jié)果顯示美國的私募房地產(chǎn)基金規(guī)模與歐洲市場相當,在近10年的發(fā)展中實現(xiàn)了約4倍的增長,而基金數(shù)量實現(xiàn)了約3倍的增長。

        但在中國,由于國內(nèi)《產(chǎn)業(yè)基金法》的缺失,盡管從2006年開始就有人嘗試在做,其發(fā)展道路卻并不平坦,大都帶有私募性質(zhì),購買方僅限于大型的房地產(chǎn)開發(fā)商。

        而如今,私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金在中國從無到有,經(jīng)歷了近十年的發(fā)展,已形成了一定的規(guī)模。隨著中國金融政策的不斷完善,私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金作為一種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品,將為中國的房地產(chǎn)市場注入新的活力,并促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

        回首中國房地產(chǎn)歷程,可以看到,自1998年住房改革以來,國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展,整體市場規(guī)模加速擴大,房價與銷售量雙雙迅速竄升。

        然而到目前為止,中國房地產(chǎn)市場還處于尚未成熟穩(wěn)定的形態(tài),其中住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,適合廣大群眾需求的中小戶型和普通商品住房比重較低,住房保障制度建設(shè)滯后,房地產(chǎn)市場行為不理性,部分城市房價漲幅過高等矛盾仍然比較突出,國民的置業(yè)需求遠未得到滿足。因此,對未來全國住宅供需發(fā)展趨勢做適當預(yù)測,在目前情況下顯得非常有必要。

        據(jù)了解,中國目前影響住宅需求的兩大主要因素包括城市化進程的發(fā)展帶來的首次置業(yè)需求,預(yù)計未來五年約有7000萬新增城鎮(zhèn)人口,約2400萬個家庭需要新增住房需求,預(yù)計其總需求為9億平方米左右;另一方面隨著人均收入快速增長,帶來改善型需求,在未來五年預(yù)計將有近18.4億平米的改善型購房需求存在。

        著名創(chuàng)業(yè)投資與私募股權(quán)研究顧問及投資機構(gòu)清科研究中心認為,作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時,也對資金需求提出了較高的要求。,目前中國房地產(chǎn)市場的融資渠道依然較窄,以銀行信貸為主的情形并沒有發(fā)生很大變化。其中,銀行貸款、定金及預(yù)付款(其中很大一部分是個人通過銀行抵押貸款來支付的)、個人按揭貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的60%~70%左右,銀行貸款實際上支撐了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準,中國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦經(jīng)濟發(fā)生波動,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險,進而影響金融安全。

        由此,中國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道多元化已成為直接關(guān)系到行業(yè)能否持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。目前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金單純依靠銀行信貸的模式,急需進行調(diào)整。

        私募之春

        中國房地產(chǎn)越是進入調(diào)整期,企業(yè)就越應(yīng)該通過多種手段獲取資金,擺脫原有的固定模式。目前,在全新的產(chǎn)業(yè)和宏觀環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)要生存,首先要練好融資功夫。

        近日,清科研究中心分析師段寧寧女士在接受本刊記者專訪時指出,現(xiàn)在的開發(fā)商在融資方面必須學(xué)會“兩條腿走路”,一是從銀行取得貸款即間接貸款,二是從資本市場直接融資。中國房地產(chǎn)金融具有起點較低、基礎(chǔ)較差等特征,間接融資還很不夠,而直接融資才剛剛起步,然而隨著中國金融政策的進一步放開,房地產(chǎn)金融工具有望為中國的房地產(chǎn)市場注入新的活力,并促進房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。

        段寧寧指出,目前房地產(chǎn)金融除了傳統(tǒng)的貸款和債券方式外,主要存在房地產(chǎn)投資基金、信托計劃以及REITs三種金融工具。其中,在中國REITs是具有良好發(fā)展前景的創(chuàng)新產(chǎn)品,私募信托發(fā)展得最為成熟。房地產(chǎn)投資基金收益率相對較高,而REITs具有較好的流動性。近年來,各類房地產(chǎn)投資基金在中國非?;钴S,其中成熟物業(yè)收購和共同開發(fā)房地產(chǎn)項目是房地產(chǎn)投資基金的主要運作模式。

        清科集團近日于北京發(fā)布的《中國私募股權(quán)行業(yè)嶄新領(lǐng)域一私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金專題研究報告》數(shù)據(jù)顯示,從2007年第一季度到2009年上半年共有17只針對亞洲市場(投資范圍包括中國大陸地區(qū))的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金成功完成募集,涉及募資總額達127.27億美元。從2006年第一季度到2009年第二季度,中國大陸地區(qū)共發(fā)生82起針對中國房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目的私募股權(quán)投資案例,涉及投資總金額為90.01億美元。基金退出方面,2006年至2009年上半年共發(fā)生12只基金支持的6家房地產(chǎn)企業(yè)IPO事件。

        另根據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,從2007年第一季度到2009年上半年共有17只針對亞洲市場(投資范圍包括中國大陸地區(qū))的私募房地產(chǎn)基金成功完成募集,涉及募資總額達127.27億美元。

        從2006年第一季度到2009年第二季度,中國大陸地區(qū)共發(fā)生82起針對中國房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目的私募股權(quán)投資案例,涉及投資總金額為90.01億美元。私募股權(quán)基金對中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資呈現(xiàn)周期性波動,2006年下半年和2007年下半年不論投資總額還是投資案例總數(shù)都高于同期上半年交易資本總量。2008年由于受到宏觀調(diào)控政策積累效應(yīng)和金融危機波及效應(yīng)的雙重打擊,中國房地產(chǎn)行業(yè)不可避免地受到了沖擊。故2008年下半年私募股權(quán)基金在房地產(chǎn)行業(yè)的投資未能呈現(xiàn)出周期性發(fā)展的小高潮。

        而在2009年上半年,私募股權(quán)基金對房地產(chǎn)行業(yè)的投資波動性較大,一季度雖然中國各級政府出重拳欲救樓市,但收效尚不明顯,房地產(chǎn)行業(yè)仍處于發(fā)展低谷期,房價持續(xù)下滑,而這也為私募股權(quán)基金創(chuàng)造了非常有利的進入時機。

        私募股權(quán)基金所支持的房地產(chǎn)企業(yè)上市方面,2006年至2009年上半年共發(fā)生12只基金支持的6家房地產(chǎn)企業(yè)IPO事件。其中在香港主板上市的房地產(chǎn)企業(yè)居多,共有5家,此外1家于2007年12月12日在美國紐約交易所上市,成為第一家在美國上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)。

        當務(wù)之急

        業(yè)內(nèi)人士指出,對于未來中國的房地產(chǎn)基金能否像國外那樣成為開發(fā)商最主要的融資渠道,這將有賴于《產(chǎn)業(yè)基金法》的出臺、房地產(chǎn)資金募集公開化、國內(nèi)金融市場的成熟程度等綜合因素。

        “房地產(chǎn)直接融資能提高資金的使用效益,因此,拓寬房地產(chǎn)直接融資的渠道是當務(wù)之急。當前在房地產(chǎn)開發(fā)公開發(fā)行證券融資受條件制約的情況下,采取私募方式融資是值得探索的道路。”中國人民銀行副行長吳曉靈曾經(jīng)如此表述。

        然而,現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)投資基金主要是海外地產(chǎn)基金,國內(nèi)地產(chǎn)基金起步晚,投資和管理能力較弱。未來,隨著法律法規(guī)的逐步完善和國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金經(jīng)驗的不斷豐富,中國房地產(chǎn)投資基金的地位將與日俱增。

        “房地產(chǎn)投資基金經(jīng)歷一段時間之后,也會像發(fā)達國家一樣,成為開發(fā)商融資的主要渠道,盡管國內(nèi)還沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資基金,但這是大勢所趨?!敝袊嗣胥y行的一位專家在一次融資并購年會上說。

        他認為,發(fā)展私募股權(quán)基金提升企業(yè)價值有效途徑,中國應(yīng)更多地發(fā)展私募股權(quán)投資基金。

        首先,私募基金相對銀行貸款等模式來說好處顯而易見。中小企業(yè)由于規(guī)模小很難拿到銀行貸款,但是私募不會考慮企業(yè)大小,主要考慮其成長性;其次,銀行貸款、債券等融資方式不會承擔企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險,但是私募基金會和企業(yè)共存亡,承擔更大的風(fēng)險;第三,私募基金進入之后會將整個企業(yè)的各個流程進行規(guī)范化,方便企業(yè)的做大做強,這一點也是眾多企業(yè)最看重的;最后,私募基金往往都有強大的國際化背景,對想拓展更大國際市場的企業(yè)來說好處是顯而易見的。

        實際上,過去國內(nèi)房地產(chǎn)基金所面臨的發(fā)展困難,不僅僅來自于政策層面的限制。由于以前國內(nèi)開發(fā)商的資金來源主要依賴于銀行貸款和銷售回款,導(dǎo)致房地產(chǎn)基金的發(fā)展空間有限。在巨大的市場空間面前,積極參與發(fā)起房地產(chǎn)基金的,除了金融以及與之相關(guān)的服務(wù)機構(gòu),開發(fā)商也在躍躍欲試。房地產(chǎn)基金,被視為其除房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身以外新的利潤增長點。

        當然,在發(fā)展房地產(chǎn)金融的同時,也應(yīng)該吸取美國次貸危機的經(jīng)驗。雖然,此次次貸危機主要是由于住宅市場,而非商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)的,但其金融監(jiān)管不力和資產(chǎn)證券化過度帶來的啟示作用不容忽視。中國在資產(chǎn)證券化方面才剛剛起步,在房地產(chǎn)金融大力發(fā)展的同時也要注意防范投資不利帶來的巨大風(fēng)險。

        隨著經(jīng)濟危機進一步向?qū)嶓w經(jīng)濟滲透,中國的房地產(chǎn)行業(yè)在面臨考驗的同時也將獲得房地產(chǎn)金融大發(fā)展的新一輪機遇。隨著中國金融改革的不斷深化和完善,中國房地產(chǎn)金融工具也將進一步為國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展注入新的活力。

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