蔡慶濤

1997年亞洲金融危機后，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了高速增長。如今，房價高企，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)失去了增長動力，其支柱產(chǎn)業(yè)的龍頭地位正在發(fā)生動搖

美國暴發(fā)次貸危機后，華爾街接待了一批又一批的中國考察團。“我剛從美國回來”成為各大會場主講嘉賓的口頭禪和開場白。在他們眼里，與美歐已經(jīng)陷入冰河季節(jié)相比，中國經(jīng)濟依然暖意融融。瑞銀投資銀行中國區(qū)主席蔡洪平就是其中的一位，他認為：“中國經(jīng)濟是全球金融風暴中的綠洲，中國中產(chǎn)階級的房屋改善性需求甚至是全球經(jīng)濟的唯一指望?！?/p>

透支需求買房

在房改后的十年里，特別在過去三年的樓市上升期，中國的房地產(chǎn)業(yè)一日千里。同時，地產(chǎn)龍頭的帶動效應，使汽車、家電、鋼鐵、建材、塑料等行業(yè)也呈現(xiàn)出蒸蒸日上之態(tài)，中國經(jīng)濟保持兩位數(shù)增長長達五年以上，走過了一個繁榮周期。

在地方政府、開發(fā)商，甚至是老百姓眼里，中國的城市化進程剛剛開始，房地產(chǎn)將迎來長達二十年的黃金期，支撐樓市信心的是不斷涌入城市的年輕人的購房需求。這部分需求被定義為“剛性需求”，是中國樓市繁榮的原動力。

但“剛性需求”也有熄火的時候，2007年三季度以來，樓市陷入滯脹，雖然價格還在上漲，但成交量急劇下滑。到了2008年，樓市掉頭向下。根據(jù)最新調(diào)查顯示，全國大部分城市房地產(chǎn)成交價格已低于2007年同期。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹，透露了政府調(diào)控樓市的一些有趣變化。2007年樓市高漲的時候，調(diào)控的一大重點是嚴控開發(fā)商囤房，在拿到預售證之后10天內(nèi)必須開盤；2008年樓市激情消退，開發(fā)商打折促銷，依然不能順利賣出房子。她認為：“過去兩年樓市價格上漲過快，導致需求透支，很多人害怕房價繼續(xù)上漲，出現(xiàn)沖動性購買。這種情況是不能長期持續(xù)的?！?/p>

在很多會議場合，開發(fā)商曾經(jīng)這樣向參會的人做市場調(diào)查：“在座的沒有房子的請舉手。”結(jié)果，總是有數(shù)量不菲的年輕人表示沒有自有住房。于是，開發(fā)商代表就志得意滿，興致勃勃地繼續(xù)兜售“剛性需求”論。

樓市下調(diào)，“剛性需求”必須重新定義，開發(fā)商眼里觸目可見的“剛性”變成了“彈性”，甚至是沒有需求。在樓市價格一天天看漲時，炒房者興風作浪助推房價。更普遍的情況是，已經(jīng)擁有住房的中上收入階層，在看漲樓市的前提下，購買更大面積的住房改善居住條件，舊有的住房用于出售或出租。于是，像北京、上海這樣的一線城市，擁有住房的家庭絕大多數(shù)都是賬面上的百萬富翁。

這部分人群通常作為購房的主力，以舊有住房做抵押向銀行申請貸款。隨著房價的升值，從銀行獲得的貸款額度也越來越大。

“剛性需求”已不存在

2007年11月，銀行意識到按揭貸款存在風險，與開發(fā)商的意愿相背馳。而對第二套房執(zhí)行高首付和高利率，降低投資型購房和改善型購房的財務杠桿。

第二套房調(diào)控政策剛推出時，被開發(fā)商譏笑為“空調(diào)”，他們的應對策略是“越調(diào)越漲”，仍堅持樓市的消費主體是初次置業(yè)者的“剛性需求”。但后來的事實證明，這一政策確實打到了樓市虛火的死穴。當樓市掉頭向下，開發(fā)商和地方政府又開始集中向中央政府游說，要求救市，要求放開第二套房貸。問題是，當投資客發(fā)現(xiàn)買房不賺錢，甚至房價下跌會成為“負翁”時，他們是否會像以前那樣出手闊綽？

政府看待房地產(chǎn)業(yè)的角度與開發(fā)商有所不同，開發(fā)商是屁股決定腦袋，向市場傳遞出的信息，都是出自于對自身利益的考慮。政府為保就業(yè)，為避免經(jīng)濟過快下滑，首先要考慮的是保證投資增速。所以，拋出了9000億元的大單建廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房。

這無疑是比控制第二套房貸更讓開發(fā)商恐慌的事情，因為經(jīng)濟適用房和限價房的購買人群與商品房購買人群相重合。SOHO中國董事長潘石屹甚至認為：“商品房的市場份額將萎縮到30%～40%，讓位于保障性住房?！?008年初，萬科董事長王石率先拋出樓市“拐點論”，并在全國范圍內(nèi)大舉降價銷售，被潘石屹認為是王石從中發(fā)現(xiàn)了危機，遂決定在保障房推向市場之前拋貨。

目前，計劃生育政策實施后出生那代人的置業(yè)計劃已基本完成，經(jīng)濟困難人群的住房問題也將由政府財政來解決，哪會再有那么多“剛性需求”？隨著經(jīng)濟復蘇，房地產(chǎn)的價格會慢慢上來，但決不會再出現(xiàn)2006、2007年那樣的瘋漲，自然也不會有那么多資金再進入樓市。未來的房地產(chǎn)業(yè)仍將有一個穩(wěn)定的增長，雖然它將依然作為一大支柱產(chǎn)業(yè)，但在國民經(jīng)濟中的龍頭地位將逐漸淡化。