王大衛(wèi)

中國(guó)購(gòu)房團(tuán)的高調(diào)出海讓美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)頗為興奮。在夸贊面前，中國(guó)的“抄底客”們切不可盲目，得先問(wèn)問(wèn)自己有多大能耐。有沒(méi)有金剛鉆？能不能攬瓷器活

陽(yáng)春三月，西方富人都在金融海嘯的沖擊下謀劃勒緊腰帶度日，中國(guó)先富起來(lái)的一群人卻開(kāi)始大張旗鼓地嚷著奔赴海外抄底房地產(chǎn)。美國(guó)人驚呼，“中國(guó)人來(lái)了”。甚至有人揚(yáng)言，中國(guó)人將拯救美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這話聽(tīng)著很提振人心。

徒有熱情，首個(gè)炒房團(tuán)“零成交”而返

2月底，就在奧巴馬政府為拯救美國(guó)房市絞盡腦汁的時(shí)候，一支由40人組成的中國(guó)旅游團(tuán)浩浩蕩蕩來(lái)到了美國(guó)。這不是一般的旅游團(tuán)，他們是首個(gè)前去抄底美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房團(tuán)。

中國(guó)購(gòu)房團(tuán)的到來(lái)，引起了美國(guó)媒體的高度關(guān)注，四大電視臺(tái)以及《洛杉磯時(shí)報(bào)》、《今日美國(guó)》、《紐約時(shí)報(bào)》等主流報(bào)紙，幾乎毫無(wú)例外將中國(guó)富豪赴美購(gòu)房作為了報(bào)道焦點(diǎn)?！杜f金山紀(jì)事報(bào)》報(bào)道的標(biāo)題是《有錢的中國(guó)人來(lái)加州和灣區(qū)炒房了》。當(dāng)?shù)貫閳F(tuán)員們舉辦新聞發(fā)布會(huì)，居然有近百位中外媒體記者前往參加，長(zhǎng)槍短炮一大堆，而參加發(fā)布會(huì)的購(gòu)房團(tuán)成員卻只有寥寥十幾人，與媒體的熱情形成了鮮明的對(duì)比。

媒體的跟蹤報(bào)道，讓美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)激動(dòng)起來(lái)。美房地產(chǎn)業(yè)評(píng)論員查爾斯·菲爾德曼發(fā)表博文稱：誰(shuí)將拯救美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)？也許你不敢相信，是中國(guó)人。他寫(xiě)道：“無(wú)論是在紐約，在洛杉磯，還是在波士頓，中國(guó)人都陷入了狂歡——購(gòu)買地產(chǎn)的狂歡?！彼€建議，如果你是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，現(xiàn)在是雇傭講中文雇員的好時(shí)機(jī)。

故事的開(kāi)端充滿了懸疑，引人入勝，但結(jié)局遠(yuǎn)不如美國(guó)人期待的那么精彩，讓人感覺(jué)有些“虎頭蛇尾”。3月6日，中國(guó)首個(gè)赴美購(gòu)房團(tuán)回京，他們?cè)?1天的行程里考察了洛杉磯、紐約等五個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，看了20多個(gè)項(xiàng)目，但最終以“零成交”而返。

然而，首個(gè)赴美購(gòu)房團(tuán)的“零成交”并沒(méi)有阻擋住中國(guó)富豪走出國(guó)門炒房的步伐。據(jù)搜房網(wǎng)介紹，第二個(gè)赴美購(gòu)房團(tuán)定于3月18日出發(fā)，截至3月16日，報(bào)名人數(shù)已超過(guò)200人，報(bào)名者多為年收入在20萬(wàn)～500萬(wàn)元的企業(yè)高管。

另?yè)?jù)了解，3月底，天津首個(gè)赴美購(gòu)房團(tuán)將出發(fā)，展開(kāi)為期14天的“旅行+購(gòu)房”之行。該團(tuán)成員預(yù)計(jì)達(dá)到30人左右，每人費(fèi)用為23800元，其中10人赴美主要目的是購(gòu)置房產(chǎn)，其余成員是為了解目前美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，是否購(gòu)房并未做出最終打算。

在國(guó)內(nèi)以炒房知名的溫州人也不甘落后，或?qū)⒊蔀橄乱慌懊莱捶砍蓡T。一支計(jì)劃在4月底赴美的溫州看房團(tuán)目前正在組織之中。

海外購(gòu)房不僅限于美國(guó)，還涉及歐洲各國(guó)。搜房網(wǎng)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，飛赴其他國(guó)家的購(gòu)房團(tuán)正在計(jì)劃中。截至目前，他們已經(jīng)接到了英國(guó)、日本、澳大利亞、瑞士、新加坡、西班牙等多個(gè)國(guó)家相關(guān)機(jī)構(gòu)尋求合作的電話和郵件。

中國(guó)富豪接盤美國(guó)房產(chǎn)，理論上或許可行

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已搖搖欲墜，奧巴馬政府很是憂心。前不久，奧巴馬總統(tǒng)便提出了一個(gè)750億美元救助房屋市場(chǎng)的指導(dǎo)方針，希望多管齊下，幫助大約900萬(wàn)受困的房奴。

據(jù)3月12日的美國(guó)《市場(chǎng)觀察報(bào)》報(bào)道，2008年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，房屋總價(jià)值縮水18%，截至去年年末，房屋總價(jià)值下降了11.2萬(wàn)億美元，降至51.5萬(wàn)億美元。

在某些受金融危機(jī)打擊嚴(yán)重的地域，房地產(chǎn)價(jià)格更是慘不忍睹。信不信由你，美國(guó)有的地方售價(jià)標(biāo)價(jià)竟然只有1美元。

次貸危機(jī)以來(lái)，大量的房屋拍賣讓銀行頭痛，為減少保養(yǎng)費(fèi)和稅金，銀行賤價(jià)甩賣，底特律市最近有一棟22平方米的房子就以1美元拍出。更有些銀行甚至付錢給愿意接手的人。

根據(jù)“負(fù)責(zé)任借貸中心”的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)每天有6600棟房屋拍賣，平均每13秒一棟，很多價(jià)值數(shù)十萬(wàn)美元的房屋現(xiàn)在只要兩折價(jià)。據(jù)菲爾德曼透露，在美國(guó)，大約有3.5萬(wàn)套房子待價(jià)而沽。

中國(guó)人的到來(lái)，似乎讓美國(guó)人看到了潛在的希望?！度A盛頓觀察》發(fā)表評(píng)論認(rèn)為，購(gòu)房團(tuán)這次雖是“空手而歸”，卻收獲頗豐，因?yàn)檫@是一次成功的嘗試，讓潛在的中國(guó)投資者了解了美國(guó)市場(chǎng)。

美國(guó)有著大量房屋等待接盤，而中國(guó)有著大量富翁持幣待購(gòu)，中美在房地產(chǎn)領(lǐng)域理論上形成了“互補(bǔ)”。據(jù)波士頓咨詢集團(tuán)（Boston Consulting Group）的資料，中國(guó)的百萬(wàn)富翁人數(shù)2008年已經(jīng)占到世界第五位，有391000人之多，比上一年增長(zhǎng)了20％。菲爾德曼就認(rèn)為，中國(guó)人將拯救美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。問(wèn)題在于，美國(guó)人以什么樣的價(jià)格出售。

菲爾德曼顯然過(guò)于樂(lè)觀了，中國(guó)人首次赴美考察最多只是看看而已，本次高調(diào)購(gòu)房之旅，一套房子也沒(méi)有成交便是明證。短短十一天之內(nèi)，要游歷洛杉磯、舊金山、拉斯維加斯、紐約、波士頓，橫跨東西兩岸，光乘飛機(jī)就要兩天的時(shí)間。他們?cè)诼迳即壍谝徽具M(jìn)行房地產(chǎn)考察的時(shí)候，只是象征性地在一兩處待售屋中晃一晃，有一半人還沒(méi)有到，另外有一半不是了解購(gòu)房的細(xì)節(jié)，而是把房子內(nèi)部的裝潢結(jié)構(gòu)進(jìn)行錄像，希望回去之后作為模板。認(rèn)真問(wèn)房產(chǎn)細(xì)節(jié)的團(tuán)員幾乎沒(méi)有，大多是興致勃勃地樓上樓下逛一圈。

20世紀(jì)80年代日本人的前車之鑒

購(gòu)房團(tuán)一撥接一撥，大張旗鼓，讓人想起了20世紀(jì)80年日本人赴美買樓的盛況。歷史何其相似，中國(guó)人如何避免日本人的教訓(xùn)值得思考。

美中關(guān)系研究中心主席、美國(guó)林則徐基金會(huì)主席、美東華人社團(tuán)聯(lián)合總會(huì)執(zhí)行主席黃克鏘3月11日撰文說(shuō)，希望海外購(gòu)房團(tuán)和投資團(tuán)赴美投資務(wù)必要嚴(yán)肅研討“80年代日本收購(gòu)美國(guó)”的前車之鑒，以免重蹈覆轍。

上世紀(jì)80年代日本經(jīng)濟(jì)狂飆，成為世界上最大的債權(quán)國(guó)、外援國(guó)和外匯儲(chǔ)備國(guó)，數(shù)不清的日本采購(gòu)團(tuán)、投資團(tuán)紛紛從日本東京、大阪、橫濱等城市出發(fā)，前去美國(guó)購(gòu)物、購(gòu)房、購(gòu)買土地。

1985年，日本人對(duì)“購(gòu)買美國(guó)”的行動(dòng)更加瘋狂。當(dāng)時(shí)一部分日本愛(ài)國(guó)商人希望通過(guò)“購(gòu)買美國(guó)”的活動(dòng)平復(fù)日本成為第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)敗國(guó)的傷疤。作為美國(guó)象征的洛克菲勒大廈被三菱收購(gòu)，哥倫比亞電影公司被索尼收購(gòu)……

上世紀(jì)90年代中后期，日本經(jīng)濟(jì)停止增長(zhǎng)，日本在美國(guó)投資的期貨、地產(chǎn)等市場(chǎng)都遭受了巨額虧損，銀行產(chǎn)生了大量壞賬。三菱于1989年花14億美元購(gòu)買的洛克菲勒中心，不久之后就以半價(jià)賣回了原主。索尼于1989年以34億美元現(xiàn)金收購(gòu)的美國(guó)哥倫比亞電影公司，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)日本最大的一宗海外并購(gòu)案，但到1994年時(shí)卻為此背負(fù)了27億美元的巨額虧損。

別被“忽悠”，買房也移不了民

中國(guó)購(gòu)房團(tuán)的高調(diào)出海讓美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)頗為興奮，中國(guó)富豪得到了極大的肯定，甚至被奉為美國(guó)房地產(chǎn)的救世主。然而，在夸贊面前，中國(guó)的“抄底客”們切不可盲目，得先問(wèn)問(wèn)自己有多大能耐。有沒(méi)有金剛鉆？能不能攬瓷器活？

赴美買房，首先要對(duì)美國(guó)的相關(guān)政策有所了解，畢竟國(guó)情不同，法律不同，把中國(guó)思維照搬到美國(guó)，會(huì)有大麻煩的。

這次赴美購(gòu)房團(tuán)有的團(tuán)員在回答記者問(wèn)題的時(shí)候，含糊地說(shuō)將來(lái)為了小孩到美國(guó)讀書(shū)，先來(lái)買個(gè)房子。問(wèn)他孩子多大，只有11歲。很難想象，為這么小的孩子將來(lái)赴美留學(xué)置房，現(xiàn)在連學(xué)校都沒(méi)有選定，怎么選購(gòu)房子？

美國(guó)的房市和中國(guó)相比，有的地方比較簡(jiǎn)單。比如說(shuō)，美國(guó)對(duì)外籍人士買房沒(méi)有特別限制，然而，非美國(guó)國(guó)籍的人申請(qǐng)貸款比較難，很多樓盤可能需要一次性付款，或者首付至少支付一半以上房款。當(dāng)然，這不是什么難題，既然赴美購(gòu)房，手頭資金總是寬裕的，不過(guò)，要準(zhǔn)備好支票或轉(zhuǎn)賬，不能像山西的煤老板來(lái)北京買房那樣扛著幾大箱現(xiàn)金。

在美國(guó)，你永遠(yuǎn)躲不開(kāi)的只有死神和稅官。買房，當(dāng)然也要考慮稅負(fù)，每年的房產(chǎn)稅可不低，各州房產(chǎn)稅率一般按照估價(jià)總值的1%～6%進(jìn)行征收，也就是說(shuō)一套評(píng)估價(jià)為30萬(wàn)美元的房子，每年的房地產(chǎn)稅至少就要交3000美元。同時(shí)在美國(guó)養(yǎng)房子的成本也很高，包括草坪費(fèi)、管理費(fèi)等，比如一套普通的兩居室公寓，管理費(fèi)每月大概要500～1000美元。如果空置的話，還要委托房地產(chǎn)公司代管。因此，在美國(guó)投資購(gòu)房，一定要考慮持有房產(chǎn)要繳納的房地產(chǎn)稅問(wèn)題。

另外，需要注意的是，美國(guó)有很多房屋都是木質(zhì)結(jié)構(gòu)，超過(guò)十年房齡的房子就可能面臨白蟻侵蝕等問(wèn)題。如果要在佛羅里達(dá)購(gòu)房，更要小心啦，一定要上保險(xiǎn)，否則颶風(fēng)一來(lái)你將失去一切。

最重要的是，中國(guó)香港、新加坡都有針對(duì)中國(guó)內(nèi)地人士的購(gòu)房移民計(jì)劃，但美國(guó)沒(méi)有購(gòu)房投資移民一說(shuō)。因此，不要指望買房就能獲得移民資格，如果有人那么對(duì)你說(shuō)，一定是“大忽悠”。