雪　珥

徐潤，大清國紅極一時的富商。他是當(dāng)時中國最大的茶葉出口商、最大的房地產(chǎn)商、最早的股份制企業(yè)創(chuàng)始人；他創(chuàng)辦了中國第一家保險公司、第一家機(jī)器印刷廠，他還參與創(chuàng)建與經(jīng)營了中國第一家機(jī)械化的大型煤礦……但他的結(jié)局卻有些悲涼

1882年，上海房地產(chǎn)業(yè)迎來了太平天國戰(zhàn)亂之后的第二春。大量國際、國內(nèi)資本，通過各種白色、灰色乃至黑色渠道，涌進(jìn)上海房地產(chǎn)市場。這座東方大都市迅速成為了一個巨大的工地，“棚戶區(qū)”被大規(guī)模拆除，二層磚木結(jié)構(gòu)的“石庫門里弄房屋”次第而起。地價的飆升讓中外地產(chǎn)企業(yè)以及上海地方政府欣喜不已。

前衛(wèi)買辦投資房地產(chǎn)

在浪奔浪流的上海灘地產(chǎn)大鱷中，有一條來自南方的“珠江鱷”，他的名字叫徐潤，別號愚齋。徐潤是廣東香山（今中山）人，14歲到上海，進(jìn)英商寶順洋行（Dent & Co，也稱顛地洋行）當(dāng)學(xué)徒，后升為買辦（買辦是指在中國的外商企業(yè)所雇傭的居間人或代理人），是當(dāng)時不可多得的國際型人才。除了當(dāng)買辦外，徐潤還涉足航運(yùn)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、絲茶業(yè)、保險業(yè)、出版業(yè)等，多元化經(jīng)營，搞得十分紅火。徐潤善于同西方人做生意的本領(lǐng)，受到清末洋務(wù)運(yùn)動重臣李鴻章的賞識，被派往總部設(shè)在上海的輪船招商局，主管經(jīng)營業(yè)務(wù)。

年輕的徐總認(rèn)為：“上海自泰西互市，百業(yè)振興，萬商咸集，富庶甲于東南，地價日益翔貴，以今視昔，利逾百倍?！彼谏虾Ｋǖ摹坝迗@”寓所，以自己的別號命名，也是今日上海愚園路之名的由來。徐潤不僅在上海，還在天津、塘沽、廣州、鎮(zhèn)江等口岸進(jìn)行大手筆的房地產(chǎn)投資。

徐潤在上海的房地產(chǎn)項目多集中在其名下一家叫做“地畝房產(chǎn)”的公司。該公司名下房產(chǎn)的總成本為220萬兩白銀，總市值為350萬兩白銀，每年可收租金12萬兩，回報率約5%。在當(dāng)時高利貸盛行的中國商界，這一投資回報率算不上豐厚，徐潤所圖無非是在“地價日益翔貴，以今視昔，利逾百倍”，看重的還是炒地皮。

在當(dāng)時，買辦一般對不動產(chǎn)投資并不熱衷，即使涉足，也無非是買農(nóng)地，過過當(dāng)大地主的癮。匯豐銀行的第一任買辦王槐山，就在家鄉(xiāng)浙江余姚購置了7000多畝土地，當(dāng)了回大地主。徐潤投資商業(yè)房地產(chǎn)，算是比較前衛(wèi)的了，這多半也是因?yàn)樗容^年輕，聽進(jìn)了寶順洋行洋股東的建議。

徐潤與外商聯(lián)系密切，總能事先了解到租界的規(guī)劃，從而預(yù)先在規(guī)劃中的CBD或交通要道兩側(cè)，以低價買進(jìn)土地，囤積牟利。嚴(yán)格地說，他并不是經(jīng)營房地產(chǎn)，而是倒賣土地及項目，靠內(nèi)幕消息賺取巨額利潤。

三條融資渠道

房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，要在上海灘與國際大資本同臺游戲，徐潤的實(shí)力還是太弱了些，他需要依靠金融杠桿進(jìn)行融資。

徐潤最初的計劃，是將名下的地產(chǎn)資產(chǎn)打包“上市”，折合為400萬兩白銀，分為40萬股，每股10兩，先發(fā)行一半，融資200萬兩白銀。

上述做法是一個不錯的融資方式，唯一的“壞處”，就是要和其他投資者一起分享收益。徐潤是舍不得的，特別是在他發(fā)現(xiàn)了一條更為有利的融資渠道之后。他的一位名叫顧林的英國友人向他提出一個很有誘惑力的方案：以房地產(chǎn)為擔(dān)保，到英國籌集一筆200萬兩白銀的低息貸款，二十年期。此路若通，既能融來資金，又可保有股權(quán)，自然是上上策。但意外的是，顧林回到英國后，因患腦病而致癲癇，徐潤寄以厚望的融資計劃也因此夭折。

徐潤只得另尋他路。他融資的前提是“肥水不流外人田”，寧借高利貸，也絕不稀釋股份。在這一前提下，徐潤的融資渠道主要有三條：一是錢莊貸款，這是主流，而且多用房地產(chǎn)本身抵押，借貸一筆，開發(fā)一批，再拿新開發(fā)的項目作為抵押，繼續(xù)新一輪的借貸，類似今日的“滾動開發(fā)”；二是股票質(zhì)押貸款，將自己持有的其他產(chǎn)業(yè)的股票作抵押，這等于是將其他產(chǎn)業(yè)也納入了房地產(chǎn)的資金鏈；三是挪用各種能挪用的款項，不僅有其他產(chǎn)業(yè)上下游的欠款，甚至還包括“存戶款”（估計應(yīng)是客戶的預(yù)付款之類）及公款。

一方面，依靠內(nèi)幕消息獲得市場先機(jī)；另一方面，又有充足穩(wěn)定的資金流，徐潤的房地產(chǎn)生意越滾越大，成為上海華人的第一個“地產(chǎn)大王”。

就在徐潤對上海的房地產(chǎn)市場充滿更多期待的時候，法國人將軍艦和炮口對準(zhǔn)了大上海：中法戰(zhàn)爭爆發(fā)，房地產(chǎn)從高潮跌入低谷。

中法戰(zhàn)爭爆發(fā)，地產(chǎn)大佬倒塌

1883年，中國與法國因越南問題而開戰(zhàn)，戰(zhàn)線從越南北上一直延伸到臺灣、福建、浙江等地。法國派出軍艦封鎖上海港口，對進(jìn)出船只進(jìn)行盤查，并揚(yáng)言將發(fā)起地面進(jìn)攻。兩江總督曾國荃也毫不示弱，甚至制訂了用沉船封鎖黃浦江的計劃。劍拔弩張之下，上海市道大壞，百業(yè)凋敝，房地產(chǎn)市場一落千丈，就算徐潤實(shí)力再強(qiáng)，也難以與當(dāng)時的形勢抗衡。

債主們上門了?！暗禺€房產(chǎn)”旗下的房地產(chǎn)項目市值雖高達(dá)350多萬兩白銀，但公司從22家錢莊貸款總額高達(dá)250多萬兩，負(fù)債率超過73%。債權(quán)錢莊公選出6名代表，徐潤派出6名高管，雙方緊急磋商應(yīng)對措施，“聯(lián)合工作組”研究來研究去，決定拉新股東入伙。他們看中了盛宣懷，希望用公司的一半股份拉他進(jìn)來，但卻失望地發(fā)現(xiàn)盛宣懷“亦一空心大佬，無力于此”。多方碰壁后，債主們不耐煩了，決定將“地畝房產(chǎn)”的資產(chǎn)賤價脫手，套現(xiàn)解困。

上海灘的地產(chǎn)老大轟然倒塌，直接經(jīng)濟(jì)損失高達(dá)近90萬兩白銀，其他生意也受到嚴(yán)重牽連，年僅45歲的徐潤從“地產(chǎn)大王”變成了“爛尾富豪”。更令他郁悶的是，被迫“割肉清倉”之后，他那些地產(chǎn)、股票旋即升值近十倍，資產(chǎn)價值高達(dá)2000萬兩白銀，肥水點(diǎn)滴不剩地全部澆灌了他人的田地！

屋漏偏逢連夜雨。徐潤在房地產(chǎn)上摔得鼻青臉腫，他的政敵盛宣懷趁機(jī)痛打落水狗，抓住他挪用招商局公款16萬兩投資地產(chǎn)的把柄，將他趕出了招商局。

其實(shí)，在那個年代，挪用公款幾乎是所有行業(yè)的潛規(guī)則。那位以愛國企業(yè)家兼思想家面貌出現(xiàn)的鄭觀應(yīng)，在籌建上海機(jī)器織布局時，就曾將公款當(dāng)做個人財產(chǎn)向外放貸，利息全部揣入自己腰包，結(jié)果導(dǎo)致機(jī)器織布局不能及時開工。徐潤就沒有這么幸運(yùn)了，他和盛宣懷明爭暗斗結(jié)了深怨。在盛宣懷的逼迫下，徐潤被迫將鎮(zhèn)江及上海永業(yè)里、乍浦路等處房產(chǎn)以低價抵償招商局欠款。盛宣懷既為國有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了保值增值，也給自己報了私仇，面子、里子全有了。

徐潤在其老家是一個“慈善家”，舉凡建廟、鋪路、筑墻、修譜、辦學(xué)、扶貧等，都少不了他的贊助。地產(chǎn)風(fēng)暴之前，他還向家鄉(xiāng)父老承諾家家蓋新房，建設(shè)新農(nóng)村，最后卻成了空頭支票。

同樣是投機(jī)失敗，后人對徐潤的評價遠(yuǎn)沒有對胡雪巖那么寬容。胡贏得了民族英雄般的悲壯形象，而徐則成了“偷雞不著蝕把米”的反面典型。

從徐潤晚年的自敘中，我們可以體會到他的悲涼。破產(chǎn)后，他多次舉債試圖東山再起，卻屢戰(zhàn)屢??；隨后老母和妻子相繼病故，留下年僅8歲和6歲的一對兒女。年過半百后，徐潤又投入了采礦業(yè)，跋山涉水遍嘗艱辛，他把自己這個時候在礦井下拍攝的照片繪為一圖，自跋道：“余之所萃七照而合影者，俾使后人視其圖而知創(chuàng)業(yè)之艱，成功為尤艱業(yè)?！?/p>

許多人將晚清的企業(yè)家與同時期的日本企業(yè)家進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)日本企業(yè)家似乎更“愛國”，也更有長遠(yuǎn)眼光。造成差異的根本原因在于大清王朝無法如明治政府那樣，為工商業(yè)發(fā)展提供一個安全、公正、信用、廉潔的必要環(huán)境。相反，只有在政府力量所不能及的地方（比如租界），民營工商業(yè)才得以生息和發(fā)展。

在這樣一個體制下,大清企業(yè)家們的智慧除了用在投機(jī)上，還能用在什么地方呢？大清的富豪們，其財富能不“爛尾”嗎？

雪 珥澳大利亞華裔歷史學(xué)者