白　榆

【摘 要】私募股權(quán)投資是近年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一種主要的新興融資方式，本文從私募股權(quán)投資的定義出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展環(huán)境，深入分析私募股權(quán)融資的投資者類型及特點(diǎn)，并對(duì)私募股權(quán)投資的操作模式及流程進(jìn)行了案例分析，為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資 私募股權(quán)投資案例分析

作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，然而與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展卻步履蹣跚，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)了不利影響。近年來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了應(yīng)對(duì)融資困局，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始探求多元化的融資渠道，除傳統(tǒng)的自籌資金和銀行貸款外，信托、基金、上市以及私募融資等形式開(kāi)始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當(dāng)中。私募股權(quán)投資（Private Equity Investment）是投資方對(duì)非上市公司進(jìn)行股權(quán)投資并通過(guò)將被投資企業(yè)上市、并購(gòu)或管理層回購(gòu)等方式，出售所持股份獲利的一種投資方式，是除銀行貸款和公開(kāi)上市（包括買殼上市后的再融資）之外的另外一種主要的新興融資方式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)取得了一定的發(fā)展。

一、近年來(lái)中國(guó)私募股權(quán)投資的發(fā)展情況

國(guó)際私募股權(quán)基金蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出資金規(guī)模龐大、投資方式靈活等趨勢(shì)，在并購(gòu)活動(dòng)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。亞洲私募股權(quán)市場(chǎng)作為全球市場(chǎng)的重要組成部分也在快速發(fā)展當(dāng)中，投資規(guī)模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據(jù)清科研究中心調(diào)研報(bào)告顯示，中國(guó)已成為亞洲最活躍的私募股權(quán)投資市場(chǎng)。

2006年上半年，私募股權(quán)基金在中國(guó)大陸投資了31家企業(yè)，投資總額達(dá)到55.6億美元，其中超過(guò)25億美元的資金流向服務(wù)行業(yè)；2007年1-11月，中國(guó)大陸地區(qū)私募股權(quán)投資案例達(dá)170個(gè)，投資總額上升至124.9億美元。

資料來(lái)源：清科研究中心

二、私募股權(quán)投資者的分類

根據(jù)私募股權(quán)投資者的戰(zhàn)略規(guī)劃和投資目標(biāo)，可以將其分為戰(zhàn)略投資者和財(cái)務(wù)投資者。戰(zhàn)略投資者一般指與引資企業(yè)相同或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)，戰(zhàn)略投資者入股引資企業(yè)，通常是為了配合其自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此能夠發(fā)揮更強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)；財(cái)務(wù)投資者一般指不專門針對(duì)某個(gè)行業(yè)、投資目的主要是為了獲取財(cái)務(wù)收益的基金。

目前，活躍在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的外資私募股權(quán)基金有摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)雷曼兄弟房地產(chǎn)投資基金、美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金、高盛房地產(chǎn)投資基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金、瑞士銀行房地產(chǎn)投資基金、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司GIC、荷蘭ING地產(chǎn)集團(tuán)等。

三、如何使用私募股權(quán)形式融資

通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)私募股權(quán)投資基金的基本流程如下：

在引進(jìn)私募股權(quán)的過(guò)程中，企業(yè)需要注重項(xiàng)目選擇和可行性核查，投資方案設(shè)計(jì)，法律文件簽署，以及積極有效的監(jiān)管等方面的問(wèn)題，這些問(wèn)題通常是私募股權(quán)投資者比較關(guān)注的要點(diǎn)。

四、成功案例分析

1.近年來(lái)主要房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資案例

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到海外投資者的廣泛關(guān)注，美林、雷曼兄弟、德國(guó)房地產(chǎn)投資銀行、英國(guó)Grosvenor、美國(guó)凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)紛紛投資中國(guó)市場(chǎng)。近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目融資、Pre-IPO等方式引進(jìn)私募股權(quán)融資的案例不斷出現(xiàn)，為企業(yè)帶來(lái)的豐富的資金，下表為近年來(lái)部分房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資情況：

2．典型案例分析——鑫苑中國(guó)

（1）公司簡(jiǎn)介

鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專注于中國(guó)二線城市的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，專注大型復(fù)合社區(qū)開(kāi)發(fā)，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設(shè)施，同時(shí)開(kāi)發(fā)小型住宅項(xiàng)目?，F(xiàn)已發(fā)展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業(yè)集團(tuán)。2007年12月13日，鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司(NYSE：XIN)，在美國(guó)紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在上市前的私募股權(quán)融資和債權(quán)融資，對(duì)鑫苑置業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、擴(kuò)充土地儲(chǔ)備、完善其“零庫(kù)存”商業(yè)模式起到不可或缺的作用，是企業(yè)能夠順利登陸紐交所的重要原因。

（2）私募前發(fā)展?fàn)顩r

鑫苑置業(yè)于2006年8月引入私募投資者，是其開(kāi)始于2006年3月籌備在美國(guó)上市計(jì)劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲(chǔ)備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲(chǔ)備面積分別為226萬(wàn)平方米和305萬(wàn)平方米，2006年由于開(kāi)工面積急劇增加，土地儲(chǔ)備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計(jì)劃上市的難度。為了盡快擴(kuò)大土地儲(chǔ)備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。不但為達(dá)到美國(guó)資本市場(chǎng)的上市門檻提供了支持，也解決了當(dāng)前資金壓力，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的總資產(chǎn)分別為58192萬(wàn)元和86411萬(wàn)元。資產(chǎn)負(fù)債率分別為89.47%和79.75%，私募股權(quán)融資以前，資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，不利于企業(yè)上市融資。

（3）私募融資后發(fā)展

2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利完成私募，累計(jì)融資達(dá)7500萬(wàn)美元，當(dāng)年末總資產(chǎn)達(dá)到196236萬(wàn)元，增長(zhǎng)超過(guò)1倍，資產(chǎn)負(fù)債率下降至56.02%，降幅超過(guò)20個(gè)百分點(diǎn)。鑫苑置業(yè)完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴(kuò)張資金和增加注冊(cè)資本金。2006年6月，山東鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本金2000萬(wàn)元人民幣；2006年11月24日，蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊(cè)資本2億元人民幣；2006年12月7日，安徽鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業(yè)（成都）有限公司成立，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元人民幣，成為鑫苑置業(yè)又一家全資子公司，企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個(gè)在建和擬建項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積2,053,279平方米，土地儲(chǔ)備（擬建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積）上升至1,282,498平方米（2006年末為65萬(wàn)平方米）。

在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍(lán)山中國(guó)獲得1億美元的私募債權(quán)融資，使其資本規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加完善，增強(qiáng)了資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景的信心。在美國(guó)上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展帶來(lái)資金的同時(shí)，更為企業(yè)有效利用國(guó)際資本市場(chǎng)各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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（作者單位：廣東省長(zhǎng)大發(fā)展投資有限公司）