邱煥超

摘要:一場(chǎng)金融危機(jī)席卷全球之際,一直火熱的房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些回落跡象,然而與眾不同的是,天津的房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)卻聚焦了眾多關(guān)注的眼球。本文就金融危機(jī)背景下,結(jié)合天津的特殊的地理以及一些新穎的政策,對(duì)天津房?jī)r(jià)從2008年到2009年的變化形勢(shì)以及原因作出分析,并對(duì)未來(lái)發(fā)展作出預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)價(jià)格;影響因素;走勢(shì)預(yù)測(cè)

中圖分類號(hào):TU241文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1673-0992(2009)12-094-01

2008年在一度領(lǐng)漲全國(guó)的深圳、廣州房?jī)r(jià)止升回落之際,天津房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)正在成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

天津?yàn)I海新區(qū)獲批綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)、中新生態(tài)城選址天津?yàn)I海新區(qū)、京津高速鐵路正式運(yùn)營(yíng),綜上利多訊息不斷推高外界對(duì)天津樓市的預(yù)期。而在20世紀(jì)90年代,天津房?jī)r(jià)一直處于不溫不火的狀態(tài),每平方米徘徊在1000元到2000元之間。到2003年下半年,天津房?jī)r(jià)啟動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示,天津的主流中檔房屋每平方米價(jià)格,從2003年前的2000元到3000元之間,上漲到2005年上半年的4000元至5000元之間。至2006年,天津市全年商品房成交均價(jià)每平方米突破5000元,達(dá)到每平方米5012.83元。而到2007年11月全市開(kāi)新文件商品住宅交易8905套,平均價(jià)格每平方米6647元。隨著房?jī)r(jià)的攀升,2007年天津也成為全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

一、2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)及原因分析

1.剛性需求

自從戴相龍市長(zhǎng)履新后,天津市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度陡然加快。2003年天津由于海河開(kāi)發(fā)、舊城改造等工程,導(dǎo)致了500多萬(wàn)平方米的舊房拆遷,形成了拆遷戶對(duì)房屋的剛性需求,最后拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 2.外來(lái)人口的購(gòu)房需求

一些外來(lái)人員選擇在天津買房置業(yè),占總體的20%左右,其中婚房的需求最大。此類購(gòu)房者多為在津工作的外地上班族,中心城區(qū)交通便利、總價(jià)70萬(wàn)元以下的私產(chǎn)可貸款住房最受追捧。而高端住宅市場(chǎng)中的外來(lái)購(gòu)房者則以個(gè)體經(jīng)商者、公司高管為主。

同時(shí),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局天津調(diào)查總隊(duì)近期的一項(xiàng)抽樣調(diào)查顯示,本市今年有就職意向的大學(xué)畢業(yè)生中,有76.1%的畢業(yè)生表示希望能留在本市工作,其中又有七成以上的人首選在濱海新區(qū)就業(yè),他們主要是看好濱海新區(qū)未來(lái)的發(fā)展前景。這樣無(wú)形中抬高了住房的需求,房?jī)r(jià)也隨之飆升。

3.京津兩市“同城”助推天津房?jī)r(jià)上漲

京津高速公路(天津段)、津薊高速公路延長(zhǎng)線工程主線將在今年年底貫通。這無(wú)異為天津地產(chǎn)帶來(lái)一股強(qiáng)勁的推動(dòng)力。“京津同城”概念的推出首先挑動(dòng)了沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的敏感神經(jīng),吸引了他們的投資熱情。從地理位置上看,天津是離北京最近的一線城市,京津通道的增加節(jié)省了兩地通行的時(shí)間,京津兩市的“同城”感越來(lái)越明顯,這為相對(duì)北京有著巨大價(jià)格優(yōu)勢(shì)的天津地產(chǎn)行業(yè)提供了極大的機(jī)遇。

4.2008年北京奧運(yùn),奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)城市快速發(fā)展 從國(guó)家政策支持和歷史發(fā)展機(jī)遇來(lái)看,天津作為奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市,受到了國(guó)家和世界的廣泛關(guān)注。 天津憑借自身的實(shí)力,以“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”為契機(jī),加大力量發(fā)展經(jīng)濟(jì),招商引資,取得了優(yōu)異的成績(jī)。從濱海新區(qū)寫進(jìn)十七大政府工作報(bào)告到確定天津?yàn)楸狈叫碌慕?jīng)濟(jì)中心城市;從空客A320總裝廠在天津設(shè)立到中新現(xiàn)代化生態(tài)城最終落戶天津,充分說(shuō)明了天津的巨大潛力和強(qiáng)大實(shí)力。國(guó)家關(guān)注天津、世界關(guān)注天津,天津正在高速前進(jìn),必定將帶動(dòng)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展,而天津的房?jī)r(jià)也將會(huì)像雨后的春筍,茁壯成長(zhǎng)。

二、2009年天津房?jī)r(jià)走勢(shì)以及原因分析

2009年天津房?jī)r(jià)維持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在金融危機(jī)的影響逐漸削弱,政府的大力救市調(diào)控之下,2009年的天津房地產(chǎn)開(kāi)始了大幅回暖,而且成交量和房?jī)r(jià)都屢創(chuàng)歷史新高。

2009年仍然受2008年的諸多因素的影響,同時(shí)有新的利好因素:

1.“津13條”的出臺(tái)

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)極容易受到相關(guān)政策影響的市場(chǎng),“津13條”對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)極利好的消息,對(duì)7月本市房屋銷售價(jià)格的上漲起到了重要作用。在該政策出臺(tái)后,曾有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論:“津13條”的出臺(tái)傳遞出強(qiáng)烈的市場(chǎng)信號(hào),天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天來(lái)了。

2.需求持續(xù)放大

在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)等多項(xiàng)政策作用下,本市購(gòu)房需求持續(xù)放大,且呈現(xiàn)多樣化,改善型需求和婚房需求為兩大主體。按照市場(chǎng)調(diào)查及購(gòu)房群體特征分析顯示,1-8月份全市新建商品住宅成交中,拆遷安置購(gòu)房86.3萬(wàn)平方米,占9.6%;結(jié)婚用房247.5萬(wàn)平方米,占27.5%;改善型購(gòu)房516.9萬(wàn)平方米,占57.4%;投資型購(gòu)房49.8萬(wàn)平方米,占5.5%。

三、未來(lái)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)前景估測(cè)

1.潛在需求有待釋放

城市化帶動(dòng)旺盛商品房需求:由于城市化的不斷深入,一方面大量的拆遷改造引起商品房的被動(dòng)需求,另一方面城鎮(zhèn)人口的增加,也不斷積累著商品房的需求。隨著濱海新區(qū)的建設(shè)和天津城市化水平的提高,未來(lái)新增人口將更多,新增的商品房需求也將逐年增加。

2.濱海形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)

21世紀(jì)初,對(duì)于天津1000萬(wàn)市民來(lái)說(shuō),最大的事件莫過(guò)于濱海新區(qū)被列為國(guó)家戰(zhàn)略布局?！盀I海”概念提升了天津的人氣,帶來(lái)了城市發(fā)展的外部資源。未來(lái)三年,濱海新區(qū)規(guī)劃新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地70平方公里,期內(nèi)可形成有效供給商品住宅2600萬(wàn)平方米的理論值。2008年3月17日,十一屆人大一次會(huì)議中,天津市于2006年9月遞交到國(guó)務(wù)院有關(guān)部門的《濱海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)方案》獲得了國(guó)務(wù)院的正式批復(fù)。國(guó)家在金融、土地、行政改革等方面的改革試點(diǎn),安排在濱海新區(qū)進(jìn)行先行試點(diǎn),此舉將有力的促進(jìn)濱海新區(qū)的發(fā)展。

3.“十一五”前景樂(lè)觀

未來(lái)五年,甚至更長(zhǎng)的時(shí)期里,天津正處于城市化、市政改造和人均住房達(dá)標(biāo)的時(shí)期。期內(nèi),規(guī)劃全市房地產(chǎn)住宅投資2000億元,年均實(shí)現(xiàn)投資400億元,在城市外圍開(kāi)發(fā)建設(shè)10大住宅組團(tuán)。居民基本居住與改善居住,濱海新區(qū)與中心城區(qū)發(fā)展、房屋折舊、最低限度拆遷等因素形成的住房需求將逐步體現(xiàn)在房地產(chǎn)供需關(guān)系上,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

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