陳益鋒

金融危機的爆發(fā)讓許為平的工作計劃提前了?！斑@不是一個正常的戰(zhàn)場，隨時都在發(fā)生變化，所以不能像正常那樣推進。”

許為平除了擔(dān)任運營官的職責(zé)，更是總部基地“靈魂”的象征。

從最初的市場調(diào)研工作開始，許為平在這一片當年人們印象中的城鄉(xiāng)結(jié)合部堅守了近十年時間。這期間，許為平就像一名傳教士，四處游說著關(guān)于總部基地的創(chuàng)想和藍圖。

許為平堅持的“鐵三條”——非公經(jīng)濟控股、占地面積上千畝、統(tǒng)一規(guī)劃——顯然已經(jīng)超出了當年地方政府對于一般意義上房地產(chǎn)項目的理解。為了取得政府的理解和認可，許為平花費了兩年時間。不可否認，許為平所堅持的總部基地目前已入駐400多家大中型企業(yè)，并成為北京南城區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一個新引擎。

如同2003年總部基地轟動北京一樣，總部基地金融港在金融危機時啟動，這一大膽舉動再次引起了人們的關(guān)注。然而就在外界翹首期盼之中，北京總部基地董事長許為平卻帶領(lǐng)自己的團隊一起觀看電影《大決戰(zhàn)》全集。

“通過大決戰(zhàn)，讓我們的員工看到戰(zhàn)略上的至高點。大決戰(zhàn)的成功首先是戰(zhàn)略上的成功。我們?yōu)榻鹑诟壑贫艘粋€成功的戰(zhàn)略，但實現(xiàn)金融港要靠大量的戰(zhàn)術(shù)方面的東西，通過大家的努力提高戰(zhàn)術(shù)上的成功。還有一條，速度是決定成敗的關(guān)鍵，一但戰(zhàn)略確定以后，推進速度才是保證?！痹S為平深有感觸地對《中國新時代》說。

在許為平最推崇的偉人中，成功指揮大決戰(zhàn)的毛澤東是其中之一?！八谒枷敕矫媸且晃浑s家。他的戰(zhàn)略思想、務(wù)實思想，哲學(xué)思想等，這些都值得我們?nèi)W(xué)習(xí)，當然也不能片面地去學(xué)習(xí)?！?/p>

除了戰(zhàn)略高度，“速度”也是很多人對于總部基地崛起的驚嘆。

六年前，總部基地僅僅是許為平腦海里的一張藍圖。按照許為平當時的設(shè)想，北京總部基地將建設(shè)500棟獨立辦公樓，每棟面積1000—5000平方米，這些總部樓將供單個企業(yè)作為總部所在地。如今，這一占地千畝的經(jīng)濟型地產(chǎn)規(guī)劃正在迅速變成現(xiàn)實。

隨著總部基地金融港的啟動，許為平表示，“如果沒有金融風(fēng)暴，我們計劃在3-4年的時間完成總部基地開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)在我們一定在3年內(nèi)完成，我有信心。這是壓力產(chǎn)生動力，今年要把沒有啟動的區(qū)塊全部啟動，所以我組織大家看大決戰(zhàn)，準備走向全中國了！”

金融港的啟動讓許為平變得更加忙碌，“按理說現(xiàn)在經(jīng)濟蕭條，似乎應(yīng)該不忙，有的企業(yè)想忙忙不起來。我卻很充實，很多計劃都提前了?！彼f，“現(xiàn)在特別地忙就是因為要隨時分析，這不是一個正常的戰(zhàn)場，隨時都在發(fā)生變化，所以不能像正常那樣推進就行了。”

業(yè)內(nèi)人士對許為平的評價是：很睿智，很善于借勢。

2008年4月30日，北京市委市政府發(fā)布的《關(guān)于促進首都金融業(yè)發(fā)展的意見》提出，北京將建設(shè)成為具有國際影響力的金融中心城市，并提出了“一主一輔三新四后臺”的總體規(guī)劃布局——即金融街為“一主”，CBD為“一輔”，“三新”、“ 四后臺”分別為海淀中關(guān)村西區(qū)及西直門商圈地區(qū)、東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)、豐臺麗澤金融商務(wù)區(qū)以及海淀稻香湖、朝陽金盞、通州新城、西城德勝科技園。

北京政府建立金融中心的決心也讓企業(yè)界嗅到了商機，而總部基地是其中反應(yīng)最靈敏的企業(yè)——2008年12月18日，總部基地金融港正式啟動。許為平表示，總部基地金融港就是要做完善和補充工作。

其實，許為平對于總部基地金融港的思考已經(jīng)達半年之久甚至更久。他表示，對北京政府方面的決議以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話，他已經(jīng)讀了很多遍，還請教了很多專家學(xué)者，并進行了多次調(diào)研。而金融危機的爆發(fā)更是讓他堅定了啟動金融港的決心。

“我們考慮，這確實是危機中的機會，大家現(xiàn)在一片哀聲，因為大家看到的都是不景氣，其實除了房地產(chǎn)有些負面的情況，實體經(jīng)濟沒有受很大的沖擊?！痹S為平表示，“我認為在這樣一片負面的環(huán)境之中更應(yīng)該逆勢而上，這就是優(yōu)勢。別說中國了，在美國也是有機會的，美國仍然有需求的市場和機會去捕捉?！?/p>

根據(jù)許為平的分析，金融港的市場需求不僅來自于總部基地的實體企業(yè)，更來自于全國甚至海外金融機構(gòu)的理性需求?！敖鹑诟凼菫榻鹑趯嶓w、金融的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)提供工作的港灣，其本身的市場需求是很大的?！痹S為平表示，由于金融危機的出現(xiàn)，使得市場更需要理性化的選擇。

“房租和不動產(chǎn)的投資性價比，顯然是金融老板們很關(guān)注的問題。這樣才能保證企業(yè)長期穩(wěn)定地經(jīng)營下去。所以總部基地恰恰迎合了這樣的市場需求?！痹S為平對于總部基地金融港的自身優(yōu)勢顯得非常有信心，這樣的底氣則來自于他對中國經(jīng)濟的樂觀態(tài)度。他表示盡管遭受外圍經(jīng)濟的打壓，但中國的經(jīng)濟仍然有復(fù)蘇的機會?！白鳛橐粋€企業(yè)就要去捕捉在逆勢中的升勢，如果找不到這個機會，你有可能就全是逆勢?！?/p>

善于捕捉機會的許為平感覺到，總部基地金融港的定位不僅僅是對總部基地有益的補充，未來金融港灣將服務(wù)于北京，服務(wù)于中國經(jīng)濟。這也是應(yīng)過金融危機，許為平做出的迅速調(diào)整。

《中國新時代》：在經(jīng)濟危機的大背景下，您對總部基地金融港將遇到的困難采取了哪些應(yīng)對措施？

許為平：我認為在這樣一片負面的環(huán)境之中更應(yīng)該逆勢而上，這就是優(yōu)勢。別說中國了，在美國也是有機會的。中國沒有直接的金融危機也沒有直接的經(jīng)濟危機，只是受到歐美的影響，所以中國有更多的空間，仍然有很大的市場需求。

比如說金融街是國家性銀行管理層的總部，那它怎么樣賺錢啊，它靠千千萬萬的分支機構(gòu)，就像麥當勞一樣，銀行也是要靠店去創(chuàng)造利潤。所以，金融的分支機構(gòu)有必要放在總部嗎？沒有必要。

恰恰還有一條，在這個形勢下，市場更需要理性化的選擇，金融創(chuàng)新的營業(yè)環(huán)境，這個理性就是性價比要更高，不像高速發(fā)展時，很多問題都會被掩蓋掉?，F(xiàn)在，很多企業(yè)都在降薪，一個重要的經(jīng)營成本就是房租和不動產(chǎn)的投資性價比，這顯然是老板們很關(guān)注的問題。金融港比CBD、金融街的租金，1/5都不到。性價比是企業(yè)最終的考量標準。真正的市場經(jīng)濟就是理性的，這種理性的表現(xiàn)就是選擇性價比最高的產(chǎn)品。

這不是一個正常的戰(zhàn)場，隨時都在發(fā)生變化，所以不能像正常那樣推進就行了。歐美金融的第二次海嘯要來了，這次總體的體量要大于第一次。在第二次海嘯來到以前，可能會有一個短暫的復(fù)蘇期，就像股票市場，不要寄希望于買長線股票，只能短時間去捕捉短時間的機會。

我現(xiàn)在很充實，很多計劃都提前了。最重要的是在危機時找到機會。還是一句話，發(fā)展是硬道理，還是要發(fā)展。最好抵御風(fēng)險的辦法，就是如何在危機中找到機會，選對機會，然后快速地去發(fā)展，這樣才不會隨波逐流，這就要求我們在意識上必須要超前。

所以我們現(xiàn)在沒有被危機嚇怕，也沒有隨波逐流，我們在危機中仍然很清楚地看到市場的巨大需求。

《中國新時代》：總部基地金融港的經(jīng)營模式和前期的地產(chǎn)項目有哪些區(qū)別？

許為平：我們的模式不是賣樓，我們有自己的規(guī)劃。目前我們幾十棟樓體的1、2、3層全部是銀行的前端，包括私人銀行、個人理財、機構(gòu)投資、機構(gòu)理財?shù)葮I(yè)務(wù)。這些只占到1/5的部分，約有50多個經(jīng)營部，招商對象的定位也是非常重要的一部分，是外資銀行在北京的辦事機構(gòu)，以及外地銀行在北京的辦事機構(gòu)。在北京，外資銀行有幾十家了，他們在哪里扎堆？沒有。當然外資銀行只是一方面，外地進京銀行，各省市都有自己的銀行。

中國銀行比起美國還很少，通過這次金融危機，我們看到了我們不足的地方。我認為未來中國的一個很重要的機遇就是金融的高速發(fā)展，這是勢在必行的。因為只有通過銀行才能把紙幣轉(zhuǎn)化為新的生產(chǎn)力。

因此，我們對金融港的招商是有所分析的，不僅僅是銷售樓盤。比如我們對金融企業(yè)不實行賣樓，而是租賃。金融企業(yè)不像我們西區(qū)招商的很多大中型企業(yè)，他們需要強大的不動產(chǎn)作為支撐，而金融企業(yè)具有自身特殊性，本身他們就是服務(wù)企業(yè)，銀行不可能把總部搬遷過來，只能在各地分設(shè)機構(gòu)，買樓的意義不大也不現(xiàn)實，因為銀行要在當?shù)刭嵉藉X以后，才會在當?shù)刭I樓，所以我們決定租賃給銀行，而且租金很便宜，這就非常有誘惑力。比如明明8元一平米。我可能收2元。

此外，還有5/6左右，即80%是留給大中型企業(yè)的。我們的定位是“金融的港灣，總部的基地”。我們不僅僅是做金融，也不僅僅是企業(yè)總部，而是相互補充。未來金融港灣將服務(wù)于北京，服務(wù)于中國經(jīng)濟。

《中國新時代》：您提到總部基地金融港的高性價比和便宜的租金非常具有誘惑力，但對開發(fā)商一方，是否意味著利潤的降低呢？

許為平：我們的金融港還有一個優(yōu)勢就是背靠各個公司的總部，不要嗎？都想要。這都是優(yōu)勢。銀行在京的營業(yè)部，如果都能集中起來，我自己估計是四五十家，這樣的規(guī)?；瘍?yōu)勢就會帶動更多的銀行進入，而銀行又會拉動企業(yè)總部入駐。

對于我們企業(yè)來說，可能利潤降低了，但我要贏得戰(zhàn)略上的成功，比如實體企業(yè)買樓的速度也會加快，隨著時間的發(fā)展我們也會賺錢。不要想著一口就吃成胖子，不可能的。凡事需要時間培育，低開高走嘛。

《中國新時代》：總部基地開發(fā)及運營的六年時間里，您覺得有哪些可以延續(xù)和推廣的經(jīng)驗？

許為平：首先我們運作企業(yè)時刻要以市場為先導(dǎo)，這個是真理，必須要按市場規(guī)律去做，必須時刻按客戶需求去想、去做。此外，需要一個企業(yè)機制的保障?？偛拷?jīng)濟的發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展是分不開的，總部基地是中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種模式。總部基地是外資控股，我代表外資。在操作這個項目的過程中時刻按照市場的機制，加以配備。

國有、政府、非公經(jīng)濟同時得益，甚至最大的得益者是政府，而且?guī)恿顺鞘袇^(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。這需要政府在發(fā)展上處于高端境界，敢于放之于市場，同時又能把握。我認為總部基地的成功，就一句話，它完全按照市場模式運作，但其背后需要有一個好的機制。所以總部基地是一種現(xiàn)象，它總結(jié)了多少年來中國區(qū)域經(jīng)濟的開發(fā)經(jīng)驗，但此前大部分都是政府投資、開發(fā)和招商。但在總部基地，政府的角色更多的是行政事務(wù)，市場的事務(wù)由企業(yè)來做，這也是政企分家合作的一個探索，在機制和模式上的探索。

《中國新時代》：從總部基地的發(fā)展勢頭來看，經(jīng)濟型地產(chǎn)是否是未來的一個方向？

許為平：我覺得總部基地走出了中國房地產(chǎn)的一種創(chuàng)新模式。目前房地產(chǎn)大多都是住宅型地產(chǎn)?？偛炕乇旧砭褪且粋€房地產(chǎn)開發(fā)的過程，但是源頭和目的不一樣，所以結(jié)果也不一樣。

經(jīng)濟型地產(chǎn)主要針對發(fā)展經(jīng)濟，以前都納入政府行為，不納入房地產(chǎn)，比如奧運會的建筑工程都放到政府的肩膀上，包袱和壓力很大，但如果按照市場經(jīng)濟來做，從源頭上就可以規(guī)劃好，比如建造的時候就引導(dǎo)企業(yè)進入，包括今后的經(jīng)營開發(fā)等。

中國房地產(chǎn)經(jīng)過經(jīng)濟危機，也會發(fā)生轉(zhuǎn)變，向經(jīng)濟型地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。發(fā)展經(jīng)濟原來都是政府的任務(wù)，很多工程在源頭就應(yīng)該想著在將來如何獲利，回收成本。咱們看亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，20年來從起步開始都是政府在投資，20年多辛苦??！戰(zhàn)線很長。

之前沒有把經(jīng)濟性地產(chǎn)納入地產(chǎn)范圍，這都是因為政府在操作。從規(guī)劃、建設(shè)一級開發(fā)，后來也改了，開始賣地，一小塊地賣出去，也形成不了規(guī)模。這種現(xiàn)象在中國是個普遍現(xiàn)象。地產(chǎn)開發(fā)就是地產(chǎn)開發(fā)，只不過是定位不一樣，政府可以引導(dǎo)和參與，制定政策，但不要去取代。因此，總部基地在中國地產(chǎn)業(yè)里起了一個標桿的作用，可以這樣說。

《中國新時代》：作為行業(yè)內(nèi)的一個標桿，總部基地發(fā)展過程中都遇到了哪些困難和阻力？

許為平：最困難是開始的時候。我記得奠基典禮的時候（2003年），豐臺區(qū)書記和常委開會，我在會上就像一個傳教士，想方設(shè)法讓大家相信你。

當時游說的工作時間較長，現(xiàn)在啟動金融港就容易多了，只用了兩周時間，當初用了好幾年，和政府談判從2000年開始，2002年簽合同，其間反反復(fù)復(fù)，但我很堅持自己的觀點，我要做大規(guī)模，必須要很大規(guī)模，但政府當時只想提供300畝地，應(yīng)該說已經(jīng)很大了，但我堅持：必須是1000畝。此外我堅持統(tǒng)一規(guī)劃，政府不能干擾，還有就是外資控股，就這個“鐵三條”談了很久，整整花了兩年的時間。

蓋樓是有形的，但思想是無形的。決定因素都在思想，成敗也在思想。當時要是軟弱一點，退了一步，就不行了。所以我對金融海嘯還是很樂觀的，戰(zhàn)略上我是藐視它的，就算我現(xiàn)在身處美國，都賠光了，我也不會害怕，況且我們也沒怎么輸錢，損失也不是很大，只是增加了我們招商中的難度。