顧玕棟

國家1995年提出“安居工程”計劃，1998年提出“經(jīng)濟適用房”和“廉租房”政策以來，保障性住房建設(shè)逐漸被民眾關(guān)注。2009年作為直面金融危機的一年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

現(xiàn)行的保障性住房讓中低收入家庭對解決住房難的問題充滿期待。房地產(chǎn)開發(fā)商也期待通過保障性住房建設(shè)，建立公司盈利新模式。

但是，近幾年的保障性住房社區(qū)都設(shè)在郊區(qū)，生活配套設(shè)施不足，交通出行十分不方便，因此對于建設(shè)保障性住房這一問題，開發(fā)商必須嚴(yán)格按照政府規(guī)劃，完善周邊配套設(shè)施，滿足民眾生活需要。

在規(guī)劃這一區(qū)域保障性住房時，有必要對保障性住房社區(qū)周邊配套設(shè)施進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，深化到居民日常生活的細(xì)節(jié)。

政府在保障性住房竣工后，除了要對住房進(jìn)行常規(guī)性驗收，還應(yīng)該請獨立的第三方機構(gòu)對保障性住房的周圍配套設(shè)施環(huán)境，以及是否適宜居住等情況進(jìn)行綜合評估打分，以加強對保障性住房中出現(xiàn)的不規(guī)范現(xiàn)象的監(jiān)管力度。

以下是筆者利用矩陣建立數(shù)學(xué)評價模型，通過對保障性住房的配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)行綜合評估，檢驗除建筑本身外，此保障性生活社區(qū)是否適宜居住。

各項指標(biāo)擬定的評分標(biāo)準(zhǔn)

交通便捷度A₂：

因為考慮到此模型適用的對象是保障性住房社區(qū)，針對的人群是中低收入家庭，因此私家車的數(shù)量一定非常稀少。絕大多數(shù)居民的出行方式將會鎖定在軌道交通和公交車?；谶@種情況，社區(qū)周邊的交通便捷度成了一個決定性的因素，也因此占據(jù)了非常大的比例。

住區(qū)出入口到公交的距離a₁₁：住區(qū)出入口到達(dá)公共交通站點的步行距離不超過500米(3分)；住區(qū)出入口到達(dá)公共交通站點的步行距離500—1000米(2分)；住區(qū)出入口到達(dá)公共交通站點的步行距離超過1000米(0分)。

住區(qū)內(nèi)道路寬度設(shè)置a₁₁：住區(qū)道路寬度大于6米(3分)；住區(qū)道路寬度4—6米(2分)，住區(qū)道路寬度小于4米(0分)。

住區(qū)機動車停車率a₁₃：住區(qū)機動車停車率0.5(3分)；住區(qū)機動車停車率0.3(2分)；住區(qū)機動車停車率0.1(1分)；住區(qū)機動車停車率＜0.1(0分)。

住區(qū)周邊交通設(shè)施a₁₄：住區(qū)1公里范圍內(nèi)有軌道交通和公交車站點，出行極其方便、且道路非常通暢(3分)；住區(qū)周圍無軌道交通、但是有較多公交車站點，出行較方便，道路基本通暢(2分)；住區(qū)周圍僅有少量公交車站點，出行人流量大，道路非常擁堵(0分)。

市政建設(shè)A₂：

市政公用設(shè)施：包括(一)城市道路及其設(shè)施：城市機動車道、非機動車道、人行道、公共停車場、廣場、管線走廊和安全通道、路肩、護(hù)欄、街路標(biāo)牌、道路建設(shè)及道路綠化控制的用地及道路的其它附屬設(shè)施；(二)城市橋涵及其設(shè)施：城市橋梁、隧道、涵洞、立交橋、過街人行橋、地下通道及其它附屬設(shè)施；(三)城市排水設(shè)施：城市雨水管道、污水管道、雨水污水合流管道、排水河道及溝渠、泵站、污水處理廠及其它附屬設(shè)施；(四)城市防洪設(shè)施：城市防洪堤岸、河壩、防洪墻、排澇泵站、排洪道及其它附屬設(shè)施；(五)城市道路照明設(shè)施：城市道路、橋梁、地下通道、廣場、公共綠地、景點等處的照明設(shè)施；(六)城市建設(shè)公用設(shè)施：城市供水、供氣(煤氣、天然氣、石油液化氣)、集中供熱的管網(wǎng)、城市公共交通的供電線路及其它附屬設(shè)施。

供電、供水、煤氣等是城市的生命線，是群眾的基本生活保證，因此，在保障性社區(qū)應(yīng)該和其他商品房一樣配備同樣齊全的公用設(shè)施以保障生活必須。

公用設(shè)施a₂₁：市政公用設(shè)施的統(tǒng)一打分基準(zhǔn)為從3分—0分，考慮到是保障性住房，所以擁有比較完善的市政配套工程就可以得3分，最差的為0分。

綠化標(biāo)準(zhǔn)A₃：

中國2010年上海世博會開幕在即，整個城市都在向建設(shè)成綠色城市努力奮斗，任何一個住宅社區(qū)，尤其是政府關(guān)注的保障性社區(qū)，更應(yīng)該注重環(huán)境規(guī)劃，為綠色城市的最終目標(biāo)作出自己的貢獻(xiàn)。

住區(qū)綠地率a₃₁：住區(qū)綠地率大于25％為3分，25％—20％的為2分，低于20％的為0分。

住區(qū)人均綠地面積a₃₂：住區(qū)人均綠地面積大于每人1.2平方米的為3分，每人0.9—0.6平方米為2分，低于每人0.6平方米的為1分。

居住區(qū)周邊公園情況a₃₃：住區(qū)周圍有公園、公共綠地等公共設(shè)施，且出行非常方便(3分)；住區(qū)較遠(yuǎn)距離有公園、公共綠地等公共設(shè)施，且出行比較方便(2分)；住區(qū)周圍無公園或公共綠地(O分)。

周邊配套服務(wù)設(shè)施A₄：

針對保障性住房群體的消費水平，其配套的服務(wù)設(shè)施應(yīng)該以中層消費水平為準(zhǔn)。周邊不一定要有奢侈品購物中心、高檔酒店和私立民辦學(xué)校。應(yīng)該切合實際，教育設(shè)施以公立學(xué)校為主，購物以配齊自由市場、中型超市、小型雜貨店為目標(biāo)，飯店等餐飲機構(gòu)則以中小型飯店為主。

醫(yī)療機構(gòu)(醫(yī)院)a₄₁：住區(qū)周邊有大型醫(yī)院的，以及在住區(qū)內(nèi)有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心(3分)；住區(qū)周邊沒有大型醫(yī)院，但是住區(qū)附近有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心(1分)；住區(qū)周邊沒有大型醫(yī)院及社區(qū)服務(wù)中心等醫(yī)療機構(gòu)(0分)。

購物消費設(shè)施a₄₂：住區(qū)周邊配齊中型超市、自由市場、小型便利店、餐館，居民購物便捷(3分)；住區(qū)周邊缺少個別消費設(shè)施，但基本能滿足居民生活需要(2分)；住區(qū)周邊缺乏必要的購物場所，居民購物要外出1公里以上(O分)。

配套教育設(shè)施a₄₃：住區(qū)周邊配備完整的公立教育體系，如：幼兒園、小學(xué)、初中、高中、大學(xué)等教育系統(tǒng)(3分)；住區(qū)周圍能基本滿足周圍居民九年制義務(wù)教育需求(2分)；住區(qū)周邊缺乏必要的教育配套設(shè)施(0分)。

社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施a₄₄：住區(qū)周邊有完善的社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，如派出所、敬老院、居委會、東方信息苑等機構(gòu)場所(3分)；住區(qū)周邊僅有居委會、派出所等必要場所(2分)；社區(qū)周圍缺乏必要社區(qū)服務(wù)設(shè)施(0分)。

社區(qū)(戶外)活動設(shè)施A₅：

當(dāng)前，上海彌漫著一股全民健身熱，而中低收入家庭去高檔健身會所、高爾夫球場、網(wǎng)球場的機會比較少，因此社區(qū)周圍應(yīng)該配備以戶外健身設(shè)施為主，配合一些中型健身場所，如羽毛球、戶外籃球場等。有利于中低收入家庭非常方便地進(jìn)行戶外健身。

戶外健身設(shè)施a₅₁：住區(qū)內(nèi)有專門的中型健身會所，并設(shè)有齊全的露天健身設(shè)施和專門場地的社區(qū)(3分)；住區(qū)內(nèi)僅有個別幾件露天健身器材(1分)；住區(qū)內(nèi)無露天健身設(shè)施(0分)。

各類型體育設(shè)施及場所a₅₂：住區(qū)周邊有正規(guī)體育場館、健身房、室外籃球場、足球場、羽毛球館等健身場館(3分)；住區(qū)周邊只有數(shù)量極其稀少、且規(guī)模較小或運營不規(guī)范的體育場所(1分)；住區(qū)周圍沒有任何體育設(shè)施(O分)。

綜上所述，我們會按照評分表對Aij中的各個因子進(jìn)行評價。評分的結(jié)果代以下的矩陣并進(jìn)行簡單的計算：

獨立的第三方機構(gòu)可以邀請N名專家，對需要評估的保障性住房的配套環(huán)境進(jìn)行打分，每一名專家對于每一個不同的保障性住房項目的綜合評價為trace(A)，trace(B)……

根據(jù)不同的專家的對于項目的打分和象征每位專家權(quán)威性的權(quán)重值。例如有3名專家，δ₁、δ₂、δ₃為3名專家的權(quán)重值，而計算所得到的T就是每個保障性住房項目最后的配套設(shè)施綜合評價值。

政府和中低收入消費者可以根據(jù)T值的不同進(jìn)行取合，觀測該保障性住房是否適宜居住。這樣，在保證生活配套設(shè)施齊全，交通出行方便的情況下，建造出來的保障性住房才更能吸引群眾的關(guān)注。