劉君和

[摘要]從2007年3月美國次貸危機(jī)爆發(fā)，到2008年9月華爾街的金融風(fēng)暴，進(jìn)而衍變成席卷全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。對全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下我國房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題進(jìn)行分析并給出一些對策。

[關(guān)鍵詞]次貸危機(jī) 房地產(chǎn)市場 對策

中圖分類號：F28文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1671－7597（2009）0310186－01

一、引言

中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過這幾年的迅猛發(fā)展，2007年中國城鎮(zhèn)人均住房面積超過26平方米，達(dá)到世界中高收入國家水平。2008年9月下旬，美國次級貸爆發(fā)，雷曼兄弟破產(chǎn)，眼見大西洋彼岸的滔天巨浪，中國作為全球經(jīng)濟(jì)體系中的一極，又將受到什么樣的影響？在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下中國的房地產(chǎn)業(yè)如何正確把握中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢，正確分析存在的問題，對規(guī)避房地產(chǎn)市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對掌控房地產(chǎn)市場經(jīng)營機(jī)會，對保證中國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展都有重要意義。

二、目前我國房地產(chǎn)市場存在問題

（一）住房消費(fèi)超前與有效需求不足的矛盾。不斷上漲的房價(jià)使得住宅的投資需求比重越來越大。2006年初，有關(guān)方面透露的深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結(jié)果顯示：同一購買者購兩套及以上房子的總套數(shù)為15904套，占新房銷售總套數(shù)的16.07%。有效購買力不足以及投資需求比重的加大，造成嚴(yán)重的房屋空置現(xiàn)象。自2000年以來，商品房空置面積每年都在1億平方米左右。2006、2007、2008年全國的商品房空置面積分別為1.23億平方米、1.18億平方米和1.36億平方米，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，2008年的空置面積明顯上升。

（二）結(jié)構(gòu)性供需矛盾加劇。

1．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求的失衡。（1）商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房的比例不合理。由于利潤空間的差異，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偏重于開發(fā)商品住宅。“十五”期間，房地產(chǎn)開發(fā)投資中經(jīng)濟(jì)適用房的比重持續(xù)下降，從2001年的9.5%下降到2008的3.1%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。（2）在住宅市場中，中高檔住房開發(fā)比例不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤，熱衷于高檔商品房的開發(fā)，造成了高檔商品房供過于求、價(jià)格虛高。而針對普通老百姓，特別是針對中低收入家庭的中小戶型、中低價(jià)位商品房的供應(yīng)比例偏低。據(jù)相關(guān)部門對北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過60%。

2．市場層次結(jié)構(gòu)的非均衡。房地產(chǎn)市場層次結(jié)構(gòu)分為房地產(chǎn)一、二級市場，一級市場是以新建住宅為主的增量市場，二級市場即為二手房市場，以住房的存量交易為主。從市場層次結(jié)構(gòu)發(fā)育程度看，目前我國住宅市場的交易是以一級市場為主，存量住房的二手房市場發(fā)展緩慢，租賃住房市場不規(guī)范，市場交易量很小。這種狀況直接導(dǎo)致各收入階層的居民無法通過二級市場的順暢交易梯次地向上改善住房條件。

（三）誠信危機(jī)。房地產(chǎn)市場秩序混亂，房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)重的誠信危機(jī)。2008年中國房地產(chǎn)協(xié)會在“誠信建設(shè)和諧”中國3·15論壇上公布，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，其中商品房投訴15023件，但房地產(chǎn)糾紛解決率最低，只有10％左右。房地產(chǎn)企業(yè)不守誠信的行為主要有：質(zhì)量有問題；廣告夸大、虛假，誤導(dǎo)消費(fèi)者；合同違約，承諾不兌現(xiàn)，延期交房、擅自改變設(shè)計(jì)、后期建設(shè)跟不上等等；面積任意“縮水”、“漲水”，多算公攤面積、減少實(shí)建面積、重復(fù)計(jì)算甚至編造虛假面積；產(chǎn)權(quán)證難辦理；物業(yè)管理問題嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場的誠信危機(jī)，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)形象，降低人們購房信心，加大消費(fèi)者購房成本，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

三、全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策

（一）切實(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，制定合理的產(chǎn)業(yè)政策。降低從事房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘，提高市場門檻，實(shí)施大規(guī)模的企業(yè)購并和資產(chǎn)重組，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度和產(chǎn)業(yè)競爭力。

要通過多種途徑促進(jìn)本土企業(yè)擴(kuò)張，盡快提高市場集中度。一是推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改制，實(shí)行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；二是爭取更多的房地產(chǎn)的企業(yè)股票上市，降低上市公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入壁壘，增強(qiáng)發(fā)展商的資本實(shí)力；三是充分利用資本市場，通過收購、兼并，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張；四是在資本規(guī)模、技術(shù)實(shí)力、操作經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)規(guī)模等方面，提高房地市場的準(zhǔn)入條件，延遲銷售許可證的發(fā)放時(shí)間（如主體工程己封頂或準(zhǔn)現(xiàn)房），征收土地閑置稅和房地產(chǎn)空置稅，促使無實(shí)力的項(xiàng)目公司退出市場。

（二）遏制投機(jī)性需求，防范市場風(fēng)險(xiǎn)。我國住房市場主要由城市化和收入增長形成的消費(fèi)需求主導(dǎo)，房價(jià)增長主要反映的是基于消費(fèi)性需要的真實(shí)供求關(guān)系。但2006年以后特別是2007年以來，在房價(jià)持續(xù)增長預(yù)期引導(dǎo)下，閑置資本和熱錢形成的投機(jī)性住房需求膨脹，對房價(jià)上漲推波助瀾。為遏制投機(jī)性需求，嚴(yán)格監(jiān)控國際熱錢入境，限制其非法進(jìn)入住房市場，提高第二套住房購買按揭首付比例，適時(shí)開征住房持有調(diào)節(jié)稅，對閑置住房征收閑置調(diào)節(jié)稅。

（三）健全和完善土地市場，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流動。要在土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地市場培育上取得突破，全面盤活土地資產(chǎn)，建立健全土地批租市場，促進(jìn)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場。

1．對于新增的經(jīng)營性土地使用權(quán)，主要通過土地批租市場，實(shí)行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標(biāo)、掛牌交易等方式取代協(xié)議方式。

2．通過立法，明確存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)狀況，把使用期限確定在20-30年以內(nèi)。企業(yè)可以將這種土地產(chǎn)權(quán)，當(dāng)作法人財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。當(dāng)非經(jīng)營性土地改變?yōu)榻?jīng)營性土地時(shí)，也應(yīng)重新明確使用期限。

3．逐步提高存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)，從而促使存量不動產(chǎn)的土地批租。

4．放寬劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場的條件，政府原則上不限制劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押等，但上述權(quán)利的行使不得超過規(guī)定的土地使用期限，同時(shí)要承擔(dān)繳納地租的義務(wù)。

（四）注重政策的銜接性和協(xié)調(diào)性。近年來，我國房地產(chǎn)政策密集出臺，對房地產(chǎn)市場調(diào)控起了一定效果，但由于政策之間和部門之間的銜接性差、可實(shí)施性差等問題削弱了政策效果。為此建議：一是加強(qiáng)國家相關(guān)管理部門之間銜接和溝通，保證調(diào)控行動一致性。相關(guān)部門應(yīng)定期進(jìn)行信息溝通和協(xié)調(diào)，突出政策的科學(xué)性、全局性，減少部門政策沖突。二是強(qiáng)化政策的協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)市場呈多元利益博弈的格局，中央政府與地方政府、地方政府之間、政府部門之間、政府與企業(yè)、房地產(chǎn)品供給者與需求者之間的利益訴求不同，對政策的理解和執(zhí)行也會存在差異，因此，國家政策重點(diǎn)在于統(tǒng)籌兼顧，綜合協(xié)調(diào)各方面利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]苗天青，我國房地產(chǎn)業(yè)：結(jié)構(gòu)、行為與績效，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004.

[2]葉劍平，房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究，中國人民大學(xué)出版社，2005.