易憲容

中國住房按揭貸款的風(fēng)險是不低的，只不過是房價上漲還沒有將這些潛在的風(fēng)險暴露出來而已?？紤]到眼下大部分地區(qū)房價仍在上漲，而房價上漲又是投機(jī)炒作的結(jié)果之一，我們更要高度關(guān)注住房按揭貸款的潛在風(fēng)險。

眼下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場非但沒有經(jīng)歷有效調(diào)整，反而走入了更深的房地產(chǎn)泡沫陷阱。

根據(jù)發(fā)改委和統(tǒng)計局的最新調(diào)查顯示，7月份全國70個大中城市的房價依然在上漲。確實(shí)，自今年以來，國內(nèi)房價特別是東部地區(qū)城市的房價呈快速上漲趨勢，如北京、深圳、上海和廣州等一線城市房價都在快速飆升，土地價格也隨之上漲，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的快速泛起。

那么，這一情況是否會引起新一輪房地產(chǎn)過熱?

在筆者看來，目前中國的房地產(chǎn)過熱不是局部性的而是全局性的，房地產(chǎn)泡沫正在被逐漸吹大。我們可以從以下幾個方面來觀察。

第一，今年的住房銷售已超過被認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫巨大的2 007年。經(jīng)歷了2008年住房銷售迅速下降的調(diào)整后，全國房地產(chǎn)住房銷售從今年3月份又開始快速增長，住房銷售面積和住房銷售金額分別高于2007年同期水平(2007年1～6月份分別為27904萬平方米和10642億元)的22％和49％。

第二，今年以來國內(nèi)房價上漲的地區(qū)主要集中在東部地區(qū)。今年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展很不平衡，主要表現(xiàn)為今年國內(nèi)一、二線城市(特別是北京、深圳、廣州、上海等四大城市)的住房銷售在快速增長。

至于全國三、四線城市，房價不僅沒有上漲，反而下跌的趨勢仍沒有改變。但是，在北京、上海、江蘇、浙江、廣東等地房價卻呈現(xiàn)快速飆升趨勢。這幾個地區(qū)的住房銷售面積為8525萬平方米，占比約35％，但住房銷售金額為5986億元，占比為53％。可見，房價上漲的問題主要出在東部地區(qū)，特別是四大一線城市及東部二線城市。

第三，住房銷售由消費(fèi)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向投資為主導(dǎo)。從今年五六月份開始，這些東部地區(qū)的城市住房銷售發(fā)生了根本性變化，投資導(dǎo)向占據(jù)主導(dǎo)地位。例如，在深圳和北京兩地，本地居民、外地居民、國外居民、拆遷戶及投資者等紛紛進(jìn)入市場，成為市場主要的買家或炒作者，在短期內(nèi)推高了當(dāng)?shù)胤績r。

當(dāng)占國內(nèi)房地產(chǎn)市場絕對比例的東部地區(qū)房價快速上漲，特別是會將這一漲勢向中西部地區(qū)蔓延時，這種房價的上漲過快就不能僅僅視為是局部性的，鑒于東部地區(qū)的銷售面積與銷售金額所占比重很高，這種房價上漲過快的市場影響是全局性的。

部分東部地區(qū)房價在短期內(nèi)快速飆升，勢必會逐漸吹大中國的房地產(chǎn)泡沫。

現(xiàn)在，讓我們再來談第二個問題，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場之所以會產(chǎn)生全局性過熱以及房地產(chǎn)泡沫正被逐漸吹大，究其原因，房價的上漲(如今年5～6月份一線城市房價的上漲趨勢)主要是炒房者利用銀行“低成本資金，高杠桿或無限信貸擴(kuò)張”的結(jié)果，這預(yù)示了“中國版”的次貸危機(jī)是會發(fā)生的。

其實(shí)，支撐中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行的信貸擴(kuò)張方式——信貸的無限擴(kuò)張所面臨的潛在風(fēng)險是相當(dāng)大的，必須警惕美國次貸危機(jī)在中國出現(xiàn)。

在美國，僅僅具有次級信用的借款人進(jìn)入房地產(chǎn)市場是導(dǎo)致次貸危機(jī)的原因之一，但這部分借款人僅占美國按揭貸款人數(shù)的24％。其中，次級信用的借款人又可分為A、B、C、D四個等級，問題往往是出在C、D級(即首付比例低的人)上。相比之下，中國所有的房貸借款人并沒有這樣的評級與區(qū)分。

另外，美國的按揭貸款利率是差異化的，銀行針對不同的借款人會采取不同的風(fēng)險定價，如次級信用的人借款利率要比優(yōu)級信用的借款人高一些。但是，中國住房按揭貸款人的市場準(zhǔn)入門檻很低，進(jìn)入者十分便利，按揭貸款利率低且沒有差異化，導(dǎo)致風(fēng)險偏好越高的人就更愿意進(jìn)入房地產(chǎn)按揭市場。

所以，中國住房按揭貸款的風(fēng)險是不低的，只不過是房價上漲還沒有將這些潛在的風(fēng)險暴露出來而已?？紤]到眼下中國大部分地區(qū)的房價仍在上漲，而房價上漲又是投機(jī)炒作的結(jié)果之一，我們更要高度關(guān)注住房按揭貸款的潛在風(fēng)險，否則住房按揭貸款的風(fēng)險就會越聚越大，難說“中國版”的次貸危機(jī)不會發(fā)生。